陳 萍

(四川大學法學院 四川 成都 610000)

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關于中國房地產(chǎn)稅改革的思考

陳 萍

(四川大學法學院 四川 成都 610000)

針對我國分稅制的財政體制，需要從真正意義上推進和完善房地產(chǎn)稅，才能更好地適應中國的房地產(chǎn)市場，也是中共十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”的要求。本文從分析房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，從而給出相應的解決方法和建議。

房地產(chǎn)稅；改革措施；具體建議

目前，隨著市場化的整合，資源的優(yōu)化配置，改革房地產(chǎn)稅的意義十分重大。因為這能有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展；有利于調(diào)節(jié)收入分配和財產(chǎn)差距以及改善財政體制結(jié)構(gòu)，有利于構(gòu)建地方的稅制體系。

一、我國房地產(chǎn)稅費制度出現(xiàn)的主要弊端

(一)稅制模式不平衡

當前的房地產(chǎn)稅制，一方面是由于歷史原因，在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用的稅率都普遍偏低，從而導致保有環(huán)節(jié)稅種形同虛設，并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)配套相應的動態(tài)評估機制，也造成對征收定額稅成為一種象征性的工作。另一方面，雖然我國規(guī)定了土地增值稅的超率累進制度，但是在實際落實操作過程中并沒有嚴格遵守此項做法，而是一貫采取低稅率的預征制度，使得開發(fā)商或者個人獲取其中大量的增值收益。因此，這就出現(xiàn)了稅制失衡的局面，即在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)中，征收營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、城市維護建設稅以及與之相關的印花稅、教育費附加、個人所得稅，而對于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅不僅稅收優(yōu)惠，稅負低，而且免稅范圍大，只是針對部分的企事業(yè)單位征收，而個人用于一般住房一般都不用繳納。失衡的稅制，造成房地產(chǎn)市場交易的稅負集中，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商的瘋狂擴張，這就把市場活動的天平傾向于賣方，賣方只要把稅收通過提高價格來轉(zhuǎn)嫁給買方，從而刺激價格上漲。如果這種失衡的稅制不加以改變，那么將會阻礙市場交易和不動產(chǎn)使用權的流動，也會影響房地產(chǎn)稅收發(fā)揮的調(diào)控作用。

(二)稅收結(jié)構(gòu)不合理

在稅收種類方面，房地產(chǎn)稅中就包含了十種稅，其中還包含重復收稅的稅種，例如，向房地產(chǎn)開發(fā)商征收的契稅和印花稅就存在交叉性的收費；在轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權的過程中，受讓方需要繳納印花稅和契稅。這就使得與房地產(chǎn)有關的稅收種類繁多，重復征稅，造成公眾的繳稅壓力過大，也會影響社會稅負不公的同時，影響房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，更嚴重還會形成房地產(chǎn)的泡沫化。

在稅收范圍上，過于窄小，稅款流失的多。當前有關規(guī)定的是在城市、縣城、城建鎮(zhèn)和工礦區(qū)進行征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，并沒有將農(nóng)村以及所轄的行政村包含在內(nèi)。這在過去幾十年里能夠滿足社會發(fā)展的需求，但是近年來房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展，顯然無法適應當前的變化，比如，個人購房比重不斷升高，而個人一般居住房卻并不用繳納相關的房地產(chǎn)稅，這就成為國家稅收的一大缺口。

在計稅根據(jù)方面，缺乏科學性、合理性。當前我國的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)余值或者租金收入來征收的，其最大的弊端在于，只考慮靜態(tài)的房產(chǎn)價值，而無法客觀地伴隨著經(jīng)濟條件的變化來定期評估房產(chǎn)的市場價格。

(三)稅費關系不正常

一般而言，在處理稅費關系上，應該盡量在同一稅源上控制一定的稅費數(shù)量，這樣才能保證不會產(chǎn)生重復征稅和收費，也能方便納稅人繳納稅款和政府管理征稅的工作。然而，關于房地產(chǎn)的收費形形色色，收費總額更是難以估計，收費比例大而稅收比例小的現(xiàn)象成為不爭的事實。費大于稅的現(xiàn)象一方面會增加購房者的經(jīng)濟壓力，另一方面也會阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

二、改革房地產(chǎn)稅的具體建議

改革房地產(chǎn)稅，不僅需要在理論上行得通，還需要能夠有效地推行到實際生活中，這就需要實施一系列的配套措施，為落實房地產(chǎn)稅的改革措施做好扎實的準備。

(一)運用法律手段為改革房地產(chǎn)稅保駕護航

每一項改革措施的推行，必然會撼動當前的既得利益者，因此，如何為房地產(chǎn)稅的改革做好保駕護航顯得至關重要。如果真正意義上實行房地產(chǎn)稅，則社會中的富裕階層的利益則會受到較大的影響，這就導致地方政府在開展工作時受到很大的阻礙。故而，這就需要運用法律的手段先行保障此項工作的展開。先制定房地產(chǎn)稅相關的法律，具體規(guī)范征收過程中的細節(jié)，確定稅率和稅收范圍，并規(guī)定相應的法律后果和法律懲罰措施，這樣也能為后續(xù)的開展工作做好鋪墊。

(二)加強公眾對改革房地產(chǎn)稅的認同

可以依據(jù)住房性質(zhì)區(qū)分不同的稅率。低稅率就適用于生產(chǎn)經(jīng)營住房和普通的住房，而高稅率則適用于高檔住宅和別墅。地方政府就可以根據(jù)當?shù)氐木唧w情況確定適用不同的稅率，從而將固定稅率變?yōu)楸壤惵?，在地方稅種上，為了更好地保障和改善民生，需要將房地產(chǎn)稅作為地方財力的主要來源。但是，在實施開征房地產(chǎn)稅必將會增加住房成本的情況下，這就要避免房屋的所有者通過把稅收成本來轉(zhuǎn)嫁給消費者。因此，地方政府要采取相應的調(diào)控措施，比如限制租金的漲幅，使之漲幅范圍在3%以內(nèi)或不能高于當?shù)匚飪r漲幅。這樣使征收房地產(chǎn)稅更加合理，也能促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時也應當充考慮到基礎建設的費用，地方教育的費用以及城建維護的費用，從而保證總體稅負的整體穩(wěn)定。只有得到公眾更多的認同和理解，才能更好地順利推行房地產(chǎn)稅的改革措施。

(三)落實地方政府的改革措施

全面推行房地產(chǎn)稅的改革，關鍵在于落實地方政府的工作。地方政府會因為各種壓力和顧慮，比如擔心在實施房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)的價格會急劇下降，導致市場產(chǎn)生各種不好的發(fā)展趨勢，更加擔心由此帶來的土地出讓收入的減少，從而懈怠或者拖延實行房地產(chǎn)的改革措施。將評估價格作為房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，如果要有效推行此項改革措施，關鍵是進行嚴格征收管理。那么，以下是需要規(guī)范的措施：首先，規(guī)范各項收費。其次，健全和完善財產(chǎn)登記制度。盡早完善和落實產(chǎn)權登記管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)全國同步聯(lián)網(wǎng)，即時共享不動產(chǎn)登記信息，從而做到規(guī)范地方政府嚴格征收管理。最后，加快建立房地產(chǎn)評估制度。借鑒國際慣例的做法，通常采用房地產(chǎn)的評估價值進行征收稅款，加快發(fā)展房地產(chǎn)評估業(yè)和培養(yǎng)較高專業(yè)水平的技術人才，才能確保嚴格進行征收管理，確保征稅的公平、科學和權威。當前地方政府的財政收入太過于依賴土地出讓收入。但是需要清醒認識到，未來的趨勢將是朝著不斷減少政府征地范圍，放開集體建設用地進入一級市場的流轉(zhuǎn)發(fā)展。這樣既能使我國房地產(chǎn)發(fā)展步入健康發(fā)展的常態(tài)，也能使我國經(jīng)濟發(fā)展方式得到突破性的進展。

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陳萍，女，漢族，研究生，四川大學法學院，法律碩士(非法學)。