徐子衿

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030006)

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山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略及建議

徐子衿

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030006)

目前，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)繁榮的重要支撐，在改善居民生活水平、增加勞動(dòng)就業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)等方面貢獻(xiàn)重大。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較大區(qū)域差異性，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的差異，使得不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度、布局結(jié)構(gòu)、規(guī)模、速度等產(chǎn)生了較大的地域性差別。因此，一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、相制約。本文研究山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略及建議。

山西??；房地產(chǎn)市場(chǎng)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)

一、山西房地產(chǎn)的發(fā)展方向及目標(biāo)

隨著房地產(chǎn)房價(jià)的不斷上漲與投資的回落，山西房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一個(gè)全新的調(diào)整時(shí)期，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、緩解供求矛盾、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)操作以及緩解投資開放商資金問題成了山西省房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，從而保證其實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增速發(fā)展。為此，必須加大變革，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、行業(yè)規(guī)范以及相關(guān)支持上下功夫。

二、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

(一)調(diào)整房地產(chǎn)目標(biāo)，滿足中小家庭住房需求

目前山西省高級(jí)住房比例偏大、中小家庭住房需求偏小的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀顯然不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求。2009～2012年高檔住宅的竣工面積逐年上升，2012年的實(shí)際供給面積達(dá)到54.3萬平方米，而普通住房中建筑面積約150平方米的有2萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了中小家庭可消費(fèi)的90-120平方米住房結(jié)構(gòu)需求①。

隨著國民收入水平的不斷提高，中低收入階層住房需求相對(duì)會(huì)有所提高，為此，必須調(diào)整房地產(chǎn)目標(biāo)，滿足中小家庭住房需求。一方面，要進(jìn)行及時(shí)的科學(xué)調(diào)研，對(duì)高、中、低收入階層以及貧困人口進(jìn)行收入調(diào)查，了解目標(biāo)受眾的市場(chǎng)比例，便于設(shè)定精準(zhǔn)的目標(biāo)定位；一方面要構(gòu)建多產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置規(guī)劃，對(duì)投資需求、住房需求以及生存需求進(jìn)行合理配比，從而降低空置房庫存，優(yōu)化新增商品房與消費(fèi)需求的匹配度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。

(二)整合多方資源，創(chuàng)新行業(yè)制度規(guī)范

行業(yè)操作的失范往往容易導(dǎo)致違法犯罪行為的發(fā)生，針對(duì)山西省目前所存在的違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、合同不規(guī)范、物業(yè)管理不到位等問題，一方面要?jiǎng)?chuàng)新行業(yè)制度規(guī)范，俗話說‘無規(guī)矩不成方圓’，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男袠I(yè)制度規(guī)范能為市場(chǎng)參與人員及其行為提供一個(gè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，防止危害的發(fā)生，從而促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的正常運(yùn)作。另一方面要整合市場(chǎng)多方資源，建立一套監(jiān)管體系與共享協(xié)作平臺(tái)，規(guī)范土地市場(chǎng)，嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目審查，并對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，對(duì)行業(yè)信息進(jìn)行共享，共同創(chuàng)建一個(gè)和諧、美好而有序的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

(三)實(shí)行分期開發(fā)，施行專業(yè)化管理

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重，這一指標(biāo)從2000年的5%，持續(xù)上升到2013年的15.1%的水平。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)化管理的重要性。一方面要實(shí)行項(xiàng)目分期開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)省房地產(chǎn)庫存量、投資情況、收入水平以及供求關(guān)系進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤與分析，切實(shí)將投資風(fēng)險(xiǎn)將到最低。一方面要協(xié)調(diào)好供給關(guān)系，及時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少高級(jí)住房的供應(yīng)，加大對(duì)中低收入人群的住房的供應(yīng)，并完善保障性住房，進(jìn)行分類調(diào)控，通過專業(yè)化管理，有效抑制房價(jià)的不斷上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

(四)加大信貸支持，聯(lián)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃

為了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張問題，一方面要加大信貸支持、保證資金的及時(shí)到位，除了銀行信貸施行合作政策予以支持外，國家也需要在保障性住房調(diào)控政策、稅收政策以及信貸政策方面給以一定的支持，切實(shí)起到宏觀調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效用。一方面要需要調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高長期貸款比重，降低其貸款利率以及延長還款期限。另一方面，要聯(lián)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，優(yōu)化多方資源配置，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)投資的可持續(xù)發(fā)展。

三、小結(jié)

隨著人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)再度成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而土地使用制度改革與城鎮(zhèn)住房改革的不斷推進(jìn)，將我國房地產(chǎn)推向產(chǎn)業(yè)化與市場(chǎng)化方向發(fā)展，在快速發(fā)展的同時(shí)，目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的供給問題，包括山西省在內(nèi)的各省市居民的住房需求得不到充分的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、投資熱度居高不下而居民的住房問題卻得不到根本性的解決，嚴(yán)重影響到了區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

面對(duì)房價(jià)虛高、空置率高、投資過熱與房價(jià)增長過快等問題嚴(yán)重影響了國民的生活品質(zhì)，同時(shí)在很大程度上影響著各個(gè)地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長與投資發(fā)展。利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，進(jìn)行實(shí)際例子分析，闡述山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及投資前景，得出山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須立足于實(shí)際，一是調(diào)整房地產(chǎn)目標(biāo)，滿足中小家庭住房需求；二是整合多方資源，創(chuàng)新行業(yè)制度規(guī)范；三是實(shí)行分期開發(fā)，施行專業(yè)化管理；四是加大信貸支持，聯(lián)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，切實(shí)促進(jìn)山西省區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

山西成為了國家資源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，而且市域之間差異較大。通過得出以下發(fā)展山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)論:

第一，繼續(xù)加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)人口空間集聚，使發(fā)達(dá)區(qū)域更加快速的發(fā)展，從而帶動(dòng)其他區(qū)域的發(fā)展。

第二，積極促進(jìn)較發(fā)達(dá)區(qū)域和潛在發(fā)展區(qū)域的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)由空間集中逐步轉(zhuǎn)向各區(qū)域全面發(fā)展，為山西營造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。為此要加大房地產(chǎn)投資比例，增加房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量。

第三，加大對(duì)落后區(qū)域的投資力度，帶動(dòng)落后地區(qū)的就業(yè)，提高家庭可支配收入是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措。

第四，加快城鎮(zhèn)化率、加大固定資產(chǎn)投資總額和提高居民收入水平是影響山西房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的主要因素。

【注釋】

①任春霞.山西省投資現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)增長研究[J].經(jīng)濟(jì)師.2012(1):12-17.

[1]周京奎,吳曉燕.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)態(tài)影響機(jī)制研究——以京津冀都市圈為例[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2009(2):131-135.

[2]胡國,宋建江.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與區(qū)域金融穩(wěn)定[J].上海金融,2005(5):51-53.

[3]趙笑蕾.山西區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑探究[J]山西師大學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版,2013(6):54-57.

[4]吳揚(yáng),楊青.房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)的分析.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)[J].2006(5):122-123.

[5]陳志勇,陳莉莉.財(cái)政體制變遷、“土地財(cái)政”與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整[J].財(cái)政研究，2011(11):7-11.

[6]任春霞.山西省投資現(xiàn)狀與經(jīng)濟(jì)增長研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2012(1):12-17.