去庫存的最后一招

林采宜

宅基地流轉(zhuǎn)制度如果能夠推行，對于地產(chǎn)去庫存將是立竿見影的一種方法

經(jīng)歷了2010-2014年連續(xù)5年的高速增長之后，中國的房地產(chǎn)存量出現(xiàn)了幾何級數(shù)的增長，其速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人口、尤其是城鎮(zhèn)婚育年齡人口的增長。2015年末，全國住宅待售面積達(dá)到4.5億平米，房地產(chǎn)商已購?fù)恋亻_工了的住宅施工面積達(dá)到51.2億平米，分別相當(dāng)于2015年銷售面積的40%和4.6倍。庫存壓力逐漸增大，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，同時影響商業(yè)銀行、鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)的投資動力。

“房地產(chǎn)去庫存”成為紓解整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵抓手。

從需求端看，目前出于居住目的購房需求潛力主要來自與城市低收入群體，農(nóng)民工住宿調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有8.5%的回近郊農(nóng)村的家居住，0.95%的農(nóng)民工在務(wù)工地自己購房，51.9%的農(nóng)民工住在單位宿舍、工地公棚、生產(chǎn)經(jīng)營場所，16.7%的農(nóng)民工也和他人一起租賃房屋居住，以群居形式存在。換一句話說，接近七成的農(nóng)民工沒有獨(dú)立的居住處所。這構(gòu)成目前城鎮(zhèn)的潛在的住房需求。從地域結(jié)構(gòu)來看，其中66.8%的農(nóng)民工集中在地級市和縣級市，也就是目前住宅庫存最為嚴(yán)重的三四線城市。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，接近60%的農(nóng)民工在城鎮(zhèn)有購房意愿，如果按城鎮(zhèn)的居住水平人均30平米計(jì)算，那么全國的農(nóng)民工對住宅的潛在宅需求超過30億平米左右，其中23億平米集中在地級市和縣級市。

為什么房地產(chǎn)過剩和農(nóng)民工缺乏自有住宅的現(xiàn)象并存？核心原因是支付能力和購房需求不匹配。

目前，一二線城市平均房價(jià)3.5萬元/平方米，二線城市（省會城市）平均房價(jià)1萬元/平方米。如果要購買60平方米住宅作為2個人的家庭居住，分別需要210萬元和60萬元，一二線城市的房價(jià)是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民工收入的20－50倍，購房意愿超過農(nóng)民工的支付能力。三線以下的地級、縣級城市，房價(jià)收入比也高達(dá)10倍以上?？梢?，農(nóng)民工的支付能力嚴(yán)重抑制了其購買城鎮(zhèn)房產(chǎn)的需求。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的改革刻不容緩。

目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要包括：農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，即在不改變農(nóng)村土地性質(zhì)和用途的前提下，農(nóng)用地承包主體和經(jīng)營主體的變動；農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，即農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，主要涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、土地入股及農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)等；農(nóng)用地征用后成為城市建設(shè)用地。

取消非農(nóng)資本參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制，給現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件的同時，也給不愿務(wù)農(nóng)的農(nóng)民帶來更高的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

調(diào)查顯示，目前農(nóng)民工家庭在農(nóng)村的宅基地面積平均為0.77畝，住宅建筑面積平均為132平方米，如果以宅基地的復(fù)墾作為地票標(biāo)的出售。按照重慶地票的價(jià)格20萬元/畝；平均每戶復(fù)墾換地票可得收入約15萬元，相當(dāng)于70平方米住宅的三成首付?？梢?，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革是解決農(nóng)民購房首付款籌集困難的有效途徑。

據(jù)調(diào)查，20%以上農(nóng)民工愿意拿宅基地直接置換城里住宅，按此比例，如果“地票”可以跨區(qū)域流通，大約可消化6億多平米的庫存住宅。且多集中在小城市和縣城，這些是地產(chǎn)庫存最大的地方。因此宅基地流轉(zhuǎn)制度如果能夠推行，對于地產(chǎn)去庫存將是立竿見影的一種方法。

此外，農(nóng)地的出租所形成的補(bǔ)充收入，可以作為獲得房地產(chǎn)信貸還款的穩(wěn)定收入來源，這對于提高農(nóng)民的住房信貸能力，也有不少裨益。