徐諶輝

3月14日，中信集團(tuán)和中國(guó)海外同時(shí)發(fā)布公告，前者出售自己在內(nèi)地的住宅項(xiàng)目給后者，交易對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)為310億元人民幣。

中國(guó)海外發(fā)展有限公司（下稱中國(guó)海外，00688.HK）是地產(chǎn)龍頭企業(yè)，控股股東為國(guó)資委直屬的中國(guó)建筑股份有限公司。

中國(guó)中信股份有限公司（下稱中信集團(tuán)，00267.HK）是隸屬財(cái)政部的中國(guó)最大央企之一，旗下地產(chǎn)公司在內(nèi)地?fù)碛?400萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。業(yè)界普遍認(rèn)為，這兩家央企之間的整合將影響到中國(guó)地產(chǎn)業(yè)格局。

本次交易的買賣雙方是中國(guó)海外和中信地產(chǎn)、中信泰富。

在這次收購(gòu)中，中國(guó)海外將以兩種形式購(gòu)買中信地產(chǎn)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，分別是：

1.以每股27.13港元的價(jià)格新增發(fā)行1095620154股的股票，合計(jì)29724百萬(wàn)港元。

2.轉(zhuǎn)讓價(jià)值7356百萬(wàn)港元的商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)包。

也就是說(shuō)，并購(gòu)?fù)瓿珊?，中信集團(tuán)將持有10%左右的中國(guó)海外的股票，同時(shí)，還將獲得中國(guó)海外一部分商業(yè)物業(yè)，共得到中海集團(tuán)價(jià)值310億元人民幣的股票和資產(chǎn)。相比于賣給中國(guó)海外的價(jià)值200多億港元的住宅地產(chǎn)，中信集團(tuán)賬面凈收益為100億港元左右。

此次交易之后，中信集團(tuán)和中國(guó)海外的相關(guān)業(yè)務(wù)都會(huì)發(fā)生變動(dòng)。

中信地產(chǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)

1979年中信地產(chǎn)只是中信集團(tuán)下面的一個(gè)房地產(chǎn)部，在1986年9月25日獨(dú)立注冊(cè)成立以后成為中國(guó)首批具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司，2007年重組成立了中信房地產(chǎn)股份有限公司。公開(kāi)資料顯示，中信地產(chǎn)在2013年末總資產(chǎn)超過(guò)1100億元，土地儲(chǔ)備達(dá)到2000萬(wàn)平方米。

根據(jù)CRIC（中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)）數(shù)據(jù)，中信地產(chǎn)2011年、2012年、2013年、2014年的簽約銷售額分別為250.16億元、237.74億元、384.10億元、215.2億元。中信集團(tuán)2015年年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為22.17億元港幣，下跌16.3%，僅占中信集團(tuán)凈利潤(rùn)的5%左右。

在最新公布的中房指數(shù)2015地產(chǎn)公司百?gòu)?qiáng)名單中，中信地產(chǎn)失去了一席之地。

2010年，中信集團(tuán)為了解決集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，曾試圖整合中信地產(chǎn)與中信泰富，但由于公司模式和會(huì)計(jì)制度的不同，進(jìn)展并不順利，但中信集團(tuán)沒(méi)有因此而放棄解決這個(gè)問(wèn)題。

《財(cái)經(jīng)》記者通過(guò)企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫(kù)啟信寶查詢得知，早在2014年5月23日中信地產(chǎn)企業(yè)法人變更之后，就開(kāi)始不斷出現(xiàn)解除抵押的股權(quán)出質(zhì)注銷備案，和減少董事人員的董事備案。直到2016年2月4日，公司將名稱改為中信房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，同時(shí)將企業(yè)變更為一人有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），中信集團(tuán)為唯一股東。

巧合的是，同樣是在2014年，中信集團(tuán)借殼中信泰富在香港聯(lián)交所實(shí)現(xiàn)整體上市。由此可見(jiàn)，以出售中信地產(chǎn)的方式解決集團(tuán)內(nèi)部的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，落子之前，中信集團(tuán)經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)考。

在2016年3月24日中信股份在香港召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，中信集團(tuán)披露，收購(gòu)之后，中信集團(tuán)將保留旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并成立中信城市投資發(fā)展有限公司，聚焦于做一級(jí)開(kāi)發(fā)及綜合體開(kāi)發(fā)。由中信股份的副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯親自掛帥，擔(dān)任中信城投的董事長(zhǎng)，中信泰富地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇將擔(dān)任總裁，負(fù)責(zé)日常管理。

中信股份董事長(zhǎng)常振明表示，中信要在所涉足的行業(yè)中打造龍頭企業(yè)，如果憑自身實(shí)力打造不了，就會(huì)和行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者合作。

這句話正是本次交易的注腳。

中國(guó)海外順勢(shì)擴(kuò)張

中國(guó)海外在2015年中房指數(shù)地產(chǎn)公司百?gòu)?qiáng)名單中排名第四，在2016年3月18日剛剛結(jié)束的2015年業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)會(huì)上，中國(guó)海外公布了出色的成績(jī)單。

公司全年基本盈利增長(zhǎng)20%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入上升6.9%，實(shí)現(xiàn)股東分配凈利潤(rùn)高達(dá)333億港元，上升22.5%，而2015年的11.6億港元的匯兌損失，也在分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)后獲得了25億元的收益而抵消了。

招銀國(guó)際研報(bào)顯示，2015年，中國(guó)海外總土地儲(chǔ)備已達(dá)到4140萬(wàn)平方米。同時(shí)旗下商業(yè)品牌為：環(huán)宇城、中海廣場(chǎng)、中海大廈、中海國(guó)際中心，而最耀眼的是中國(guó)海外現(xiàn)金儲(chǔ)備已經(jīng)過(guò)千億港元。

在2016年3月18日的業(yè)績(jī)推介會(huì)上，執(zhí)行董事、主席兼行政總裁郝建民則表示，如此高的現(xiàn)金儲(chǔ)備他也想花出去，但是苦于沒(méi)有找到好的項(xiàng)目。

但是這次與中信集團(tuán)的交易，中國(guó)海外的現(xiàn)金仍然沒(méi)有花出去。

合乎邏輯的解釋是，在“與行業(yè)領(lǐng)軍者合作，成為間接領(lǐng)軍者”這一既定戰(zhàn)略下，中信集團(tuán)更愿意成為中國(guó)海外的第二大股東。而中國(guó)海外也看重中信集團(tuán)成為二股東后可能帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)。

2015年，中國(guó)海外已經(jīng)做了兩件大事。

第一，中國(guó)海外從物管公司中國(guó)海外宏洋（00081.HK）收購(gòu)中海宏洋物業(yè)管理100%的股權(quán)，隨后，分拆中海物業(yè)（02669.HK）于2015年7月在香港聯(lián)交所上市。

第二，購(gòu)入母公司中國(guó)建筑（601668.SH）所有直營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增加了1000萬(wàn)平方米的物業(yè)資產(chǎn)。

可見(jiàn)，中國(guó)海外一直以收購(gòu)資產(chǎn)包的方式擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)，尤其是本次收購(gòu)的中信地產(chǎn)資產(chǎn)包，郝建民表示，這些資產(chǎn)包的毛利率雖然不能劇透出具體數(shù)字，但是對(duì)公司影響正面，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售時(shí)毛利極高。

地產(chǎn)央企整合潮起

本次并購(gòu)從一開(kāi)始就被各方看好。對(duì)中信集團(tuán)而言，通過(guò)本次并購(gòu)，不僅解決了旗下同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及地產(chǎn)業(yè)務(wù)弱勢(shì)的問(wèn)題，還成了中國(guó)海外的第二大股東，奠定了未來(lái)成立的城投公司與中國(guó)海外的長(zhǎng)期合作關(guān)系。對(duì)中國(guó)海外而言，此舉增強(qiáng)了自己的土地儲(chǔ)備，提高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，在收購(gòu)中信地產(chǎn)之后，中國(guó)海外的總土地儲(chǔ)備將再增加2400萬(wàn)平方米。至此中國(guó)海外的土地儲(chǔ)備增速每年已達(dá)到20%，而這些并購(gòu)而來(lái)的資產(chǎn)包更是物美價(jià)廉。平均土地購(gòu)置成本約為每平方米3200元人民幣，低于2015年主要城市平均每平方米5800元人民幣的土地購(gòu)置成本。

而對(duì)于中信集團(tuán)來(lái)說(shuō)，雖然中國(guó)海外給出的具體是哪一處商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，至今并購(gòu)雙方都沒(méi)有明確公布，但出于資產(chǎn)包整體價(jià)格的考量，以及中信集團(tuán)公布的發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)宇城將會(huì)是最優(yōu)的選擇。

交易完成之后，雙方都走入了業(yè)務(wù)分水嶺。

中國(guó)海外去年分拆了旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在兩次住宅類資產(chǎn)包注入并將商業(yè)資產(chǎn)包賣出之后，未來(lái)將會(huì)以住宅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主。

中信集團(tuán)將成立新的城投公司，并且旗下中信商業(yè)管理有限公司和萬(wàn)達(dá)簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，這一切表明中信集團(tuán)地產(chǎn)板塊未來(lái)將專注于做房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)業(yè)務(wù)。

在本次收購(gòu)之后，中國(guó)海外在資產(chǎn)規(guī)模上仍然低于龍頭萬(wàn)科，但在第二大股東中信集團(tuán)的地產(chǎn)金融服務(wù)支持下，未來(lái)不可限量。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)不會(huì)那么一帆風(fēng)順。

媒體報(bào)道顯示，中國(guó)海外開(kāi)啟并購(gòu)模式以后，頻頻出現(xiàn)高管離職的情況，比如，副總裁、營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)曲永梅，中海宏洋助理總裁范逸汀，執(zhí)行董事郭勇等都已離開(kāi)。

中信集團(tuán)和中國(guó)海外的整合，勢(shì)必對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的格局產(chǎn)生影響。

從去年底開(kāi)始，在房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫(kù)存”方針指導(dǎo)下，相關(guān)央企的整合正緊鑼密鼓地進(jìn)行。

2015年，招商局集團(tuán)整合旗下分散的地產(chǎn)資源，將招商地產(chǎn)和招商局蛇口地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合成為新的地產(chǎn)平臺(tái)招商蛇口。

傳聞，中交集團(tuán)也籌劃將旗下中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)（3900.HK）進(jìn)行整合。一旦整合成功，中交集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)將會(huì)成為中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一。

雖然中交集團(tuán)方面對(duì)此事并無(wú)定論，但國(guó)資委主任肖亞慶在接受采訪時(shí)曾表示：“目前106家央企仍存在大量同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的問(wèn)題，還需要進(jìn)一步重組整合?！边@意味著，房地產(chǎn)行業(yè)的格局將如何變化，有充足的想象空間。