龔小鋒

俗話說“水能載舟，亦能覆舟”，政策能成為阻礙，也可能成為助力。在國(guó)金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖看來，在海外投資的路上，如果能夠與當(dāng)?shù)爻鞘?、?jīng)濟(jì)的發(fā)展相互促進(jìn)，更容易獲得當(dāng)?shù)卣闹С?，?xiàng)目的銷售前景也就更有保障。

巧妙借勢(shì)

盡管有很多言論分析說，萬達(dá)馬德里計(jì)劃擱淺，只是政治原因。其實(shí)不止于此，在歐美國(guó)家，選民的意見十分重要。在萬達(dá)西班牙項(xiàng)目受阻之前，馬德里市民自己建立的一個(gè)7萬余名市民聯(lián)名簽署“反對(duì)王健林拆樓重建”的網(wǎng)站，每天已經(jīng)有上萬點(diǎn)擊量，可見反對(duì)拆除大廈者除了部分當(dāng)?shù)卣蝿?shì)力外，當(dāng)?shù)鼐用褚庖娨膊恍　?/p>

不過，西班牙政府十分重視與萬達(dá)的合作，否則不會(huì)專門召開相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)，而當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度，對(duì)企業(yè)投資有著至關(guān)重要的作用。無獨(dú)有偶，據(jù)外媒報(bào)道，最近萬達(dá)在法國(guó)投資的一個(gè)大項(xiàng)目，也曾遭到當(dāng)?shù)匾恍┚G色環(huán)保人士抗議。

巴黎當(dāng)?shù)貢r(shí)間2月26日，萬達(dá)與法國(guó)歐尚集團(tuán)在巴黎簽訂協(xié)議，雙方將合作投資巴黎大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目EuropaCity，其中包括一個(gè)將與巴黎迪士尼媲美的大型主題公園。

該項(xiàng)目外延至戴高樂機(jī)場(chǎng)和布爾歇機(jī)場(chǎng)附近的城市，占地80公頃，總投資超過30億歐元，總建筑面積76萬平方米。萬達(dá)還強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目建設(shè)期間預(yù)計(jì)提供約2萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后提供約1.4萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，國(guó)內(nèi)媒體說，這是法國(guó)最大的“民生工程”。

法國(guó)歐洲時(shí)報(bào)記者孔帆就撰文說，去年年初，歐洲城計(jì)劃透露之后，當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)為在此建設(shè)娛樂城將破壞當(dāng)?shù)厣罘諊蜕鷳B(tài)環(huán)境，首先是當(dāng)?shù)鼐G色環(huán)保人士開始抗議，此后當(dāng)?shù)鼐用褚查_始向市政府發(fā)泄不滿。

果不其然，巴黎政府為了改善環(huán)境和促進(jìn)就業(yè)，十分支持這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然也有改變這個(gè)現(xiàn)狀的考慮，連法國(guó)總統(tǒng)奧朗德都出來給王健林站臺(tái)。

這次投資，萬達(dá)不再單打獨(dú)斗，選擇了與當(dāng)?shù)亓闶劬揞^歐尚集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司Immochan合作。EuropaCity項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2019年動(dòng)工建設(shè)，2024年揭幕。

聰明的房企，在海外投資上往往會(huì)詳細(xì)研究相關(guān)策略，因地制宜。如碧桂園森林城市在規(guī)劃建設(shè)之初，就提出“借勢(shì)新加坡、反哺新加坡”的策略考量，尤其在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融和制造業(yè)領(lǐng)域，承接新加坡部分產(chǎn)業(yè)鏈條的外溢與轉(zhuǎn)移。

正因如此，森林城市項(xiàng)目獲得了馬來西亞聯(lián)邦政府的大力支持。森林城市取得一系列針對(duì)教育、醫(yī)療、旅游的優(yōu)惠政策，如符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲得5年免稅或者5年100%投資稅抵免等優(yōu)惠。

另外，馬來西亞為在本國(guó)設(shè)立基地并投入資本超過250萬馬幣的企業(yè)也有稅率優(yōu)惠，只需繳交0-10%的企業(yè)所得稅。與科技相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也可申請(qǐng)優(yōu)惠配套，獲得批準(zhǔn)的公司也可取得5年100%免稅的優(yōu)惠。

碧桂園這一海外投資，甚至得到了廣東省的支持。據(jù)碧桂園透露，廣東省政府已經(jīng)將森林城市列為“一帶一路”重點(diǎn)項(xiàng)目，也申報(bào)到國(guó)家發(fā)改委申請(qǐng)為國(guó)家的重點(diǎn)項(xiàng)目。接下來，還將申請(qǐng)自貿(mào)區(qū)、落地免簽、免稅區(qū)等優(yōu)惠政策，讓森林城市成為申請(qǐng)馬來西亞優(yōu)惠政策最多的一個(gè)項(xiàng)目。

合縱連橫

“萬達(dá)海外并購(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力首先就是有錢”，王健林在牛津的原話雖然帶有調(diào)侃成分，但也說了大實(shí)話。作為一家企業(yè)而言，要最大程度地抵御海外投資風(fēng)險(xiǎn)，只要在某個(gè)國(guó)家“買買買”，這樣的“金主”足以讓當(dāng)?shù)卣灰妰A心。

作為邁向全球化企業(yè)當(dāng)中的新兵，萬達(dá)在全球十多個(gè)國(guó)家投資總計(jì)超過150億美元（約980億元人民幣）。其中，萬達(dá)往往在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)業(yè)的合縱連橫，打通產(chǎn)業(yè)鏈。

如萬達(dá)在英國(guó)的投資最早追溯到2013年6月19日，萬達(dá)以3.2億英鎊并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司以及7億英鎊投資建設(shè)倫敦萬達(dá)酒店，總金額約為10億英鎊。

2014年初，王健林與英國(guó)首相卡梅倫會(huì)晤后，敲定萬達(dá)將投資20億-30億英鎊開展英國(guó)城市改造項(xiàng)目?，F(xiàn)在，萬達(dá)在英國(guó)敲定的投資總額已接近40.2億英鎊。

王健林表示，萬達(dá)海外并購(gòu)首要標(biāo)的為娛樂、體育、旅游范疇，其前提是需要彼此聯(lián)系，要與萬達(dá)現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)有聯(lián)系，或者并購(gòu)企業(yè)營(yíng)業(yè)能在中國(guó)落地，萬達(dá)不會(huì)跨界并購(gòu)與現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)不相關(guān)的企業(yè)。

“超人”李嘉誠(chéng)在英國(guó)更是被奉為呼風(fēng)喚雨的座上賓，李嘉誠(chéng)已覆蓋全英四分之一人口的地下電網(wǎng)、大小供水設(shè)施、輸氣管、港口碼頭、鐵路車廂、零售販賣領(lǐng)域等。這使得在一定程度上，英國(guó)人的日常生活已經(jīng)離不開李氏王國(guó)。

擅長(zhǎng)海外布局的綠地也選擇了深耕。以綠地澳洲市場(chǎng)而言，2015年成功收購(gòu)悉尼核心區(qū)域總投資逾18億元的兩幅地塊之后，綠地在澳洲開發(fā)項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)。

從澳洲市場(chǎng)來看，綠地的海外思路是區(qū)域深耕，將重點(diǎn)聚焦經(jīng)濟(jì)活躍、市場(chǎng)成熟、人口集聚、投融資便利的地區(qū)加快布點(diǎn)，在先期進(jìn)入的海外地區(qū)則努力實(shí)現(xiàn)多城市、多項(xiàng)目的規(guī)?；⑾到y(tǒng)化布局。

與萬達(dá)和綠地在某個(gè)國(guó)家能夠自主形成“合縱連橫”的閉環(huán)相比，碧桂園提供了另一種模式——聯(lián)合國(guó)內(nèi)的上下游企業(yè)，共同進(jìn)軍馬來西亞。

抱團(tuán)使得碧桂園海外投資，獲得了較強(qiáng)的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

如森林城市的承建商中，類似深圳市三義建筑、中建南方裝飾以及廣東長(zhǎng)大公路等企業(yè)，都是第一次進(jìn)入馬來西亞市場(chǎng)。

除了下游企業(yè)，碧桂園還和華為簽訂合作備忘錄，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)城市數(shù)字化管理，打造平安、迅捷、宜居、精尖、可持續(xù)發(fā)展的5S智慧城市生活。

因地制宜的“買買買”智慧

海外投資，有并購(gòu)項(xiàng)目或企業(yè)，亦有建房造城等多種模式。相對(duì)來說，收購(gòu)已經(jīng)成型的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于尋求海外發(fā)展的國(guó)內(nèi)房企來說，是一種穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

“一些開發(fā)的伙伴，他們非常看好美國(guó)?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)有所回暖，銀行的借貸也比較透明，而且美國(guó)整個(gè)制度都還是比較清晰的?！崩钔勒f，另外就是英格蘭，有很多中資到英格蘭收酒店或者是辦公樓項(xiàng)目。

以倫敦等發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)為例，不但投資潛力大，而且倫敦相對(duì)透明度高所有的商業(yè)投資信息及材料都可以通過公開資料進(jìn)行查詢，從法律穩(wěn)定、稅務(wù)等角度觀察，整體投資環(huán)境較有優(yōu)勢(shì)。

比起收購(gòu)商業(yè)物業(yè)，海外投資建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，牽扯范圍甚大，更難的可能是團(tuán)隊(duì)的打造和人才引進(jìn)。針對(duì)國(guó)外的開發(fā)商和投資者，各國(guó)政府所設(shè)定政策限制不同。例如，在澳大利亞開發(fā)項(xiàng)目所用工人，必須有一定比例為當(dāng)?shù)厝饲翼?xiàng)目需要公示并得到當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可。

綠地海外團(tuán)隊(duì)在這方面就有很成熟的經(jīng)驗(yàn)，綠地海外團(tuán)隊(duì)組織可以用“3+3”進(jìn)行總結(jié)。第一個(gè)“3”是國(guó)際合作團(tuán)隊(duì)伙伴：接軌國(guó)際國(guó)內(nèi)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)以及公共資源團(tuán)隊(duì)。第二個(gè)“3”則是綠地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)專業(yè)團(tuán)隊(duì)：技術(shù)團(tuán)隊(duì)、國(guó)內(nèi)資源團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)。

更多聰明的開發(fā)商也意識(shí)到了所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，所以在投資海外過程中多數(shù)房企采取與當(dāng)?shù)胤科蠛献鞯韧顿Y模式。無論是此前萬科與美國(guó)頭號(hào)地產(chǎn)商鐵獅門的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是碧桂園與馬來西亞知名房產(chǎn)商大馬置地的親密無間，都無疑是規(guī)避海外風(fēng)險(xiǎn)的聰明策略。

對(duì)于公司并購(gòu)，管理人才更是至關(guān)重要。

萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前告訴記者，萬達(dá)海外并購(gòu)和投資項(xiàng)目經(jīng)管層不從中國(guó)派駐，對(duì)并購(gòu)企業(yè)，重點(diǎn)是留住原有經(jīng)管層，投資項(xiàng)目也是從當(dāng)?shù)毓陀媒?jīng)管層及員工，靠鼎新鼓勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)積極性來提高海外企業(yè)業(yè)績(jī)。

如果是啟用關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行海外并購(gòu)，則另有一些注意事項(xiàng)。海外投資還需要得到股東認(rèn)可，泰禾集團(tuán)的大股東泰禾投資此前也收購(gòu)了美國(guó)一家醫(yī)療上市公司，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森對(duì)記者表示，由于兩地政策投資情況不同，大股東做出投資的動(dòng)作之后，還需要和集團(tuán)董事會(huì)股東進(jìn)行溝通。