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        龍湖退地泰禾接盤

        2016-04-01 11:50:53曾慧娟
        房地產(chǎn)世界 2016年3期
        關鍵詞:泰禾昌平樓面

        曾慧娟

        2月26日,泰禾集團與昌平科技園發(fā)展有限公司(下簡稱昌發(fā)展)合作開發(fā)北京昌平南邵0303-07地塊的簽約儀式在京舉行,雙方將共同出資成立項目公司開發(fā)該地塊,泰禾持有其中80%股權,昌發(fā)展下屬的昌基置業(yè)則持有另20%。

        此次泰禾與昌基合作項目并不陌生,因為之前轟動一時的“龍湖平安退地風波”的主角正是該地塊。龍湖、泰禾同作為地產(chǎn)界的龍頭企業(yè),為什么龍湖平安退出該地塊,而泰禾會接盤?泰禾怎么算的這筆賬?

        泰禾上,龍湖下

        這次簽約儀式要追溯到今年的1月29日,當天泰禾集團股份有限公司發(fā)公告,其全資下屬公司福建中維在當天與北京昌基置業(yè)簽署《北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)(中關村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期)0303-07地塊F1住宅混合公建用地(配建“人才公共租賃房”)項目合作開發(fā)意向協(xié)議》。稱擬以人民幣800萬元受讓“北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊”項目公司北京昌基鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權。

        此外,昌基置業(yè)持有項目公司昌基鴻業(yè)20%股權,并以股東身份根據(jù)持股比例分擔該項目的地價款及后續(xù)開發(fā)投入。

        公告中提及的北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0303-07地塊是去年10月23日,龍湖平安興昌聯(lián)合體以總價14.25億元、配建4.56萬平米公租房的條件競得,去除配建面積后樓面價2.75萬元/平米,溢價率49.4%。

        為了配合項目開發(fā),上述三家公司出資設立了昌基鴻業(yè)作為項目開發(fā)建設主體,注冊資本為1000萬元,其中,龍湖持股34%,平安作為大股東擁有65%的權益,而昌基置業(yè)僅持股1%。

        在僅拿地一周后,便有市場消息稱,由于代表聯(lián)合體出面拿地的昌基最終舉牌成交價超過了龍湖、平安的授權價,所以龍湖和平安決意退出項目的開發(fā)?!褒埡桨脖本┩说仫L波”傳得繪聲繪色。

        業(yè)內(nèi)人士表示,通常情況,聯(lián)合拿地各方在事先存在拿地條件約定、代表現(xiàn)場拍地的企業(yè)不應超越其他合作方授權條件的情況下單獨做決定,否則結果將由該公司單獨承擔。

        龍湖與平安的退出方式,泰禾在公告中亦有詳述。其稱,在與昌基的合作協(xié)議簽署5個工作日后,泰禾會向項目公司提供2.9億元股東借款,用于償還龍湖、平安為項目公司提供的股東借款。

        在股權轉(zhuǎn)讓條件成熟之日起60日內(nèi),龍湖將會把其所持有的項目公司19%權益按照注冊資本轉(zhuǎn)讓給昌基置業(yè),同時余下15%權益轉(zhuǎn)讓予泰禾,而平安所持65%股權則悉數(shù)轉(zhuǎn)手泰禾。

        這是泰禾的菜

        隨著泰禾“接盤”的浮現(xiàn),外界也頗為好奇龍湖、平安沒算過來的賬,泰禾會如何算?

        上述人士還表示,對于企業(yè)的“撤出”和“接盤”,表明市場上對土地價值及價格的判斷開始出現(xiàn)分歧。以該地塊來看,樓面價格已直逼房價,未來項目必然打造成高端項目才有利可圖。但隨之而來的必然是去化周期的拖長,這對于追求快速周轉(zhuǎn)的公司而言則算不上理想。由此,其他合作伙伴選擇撤出應該是理性的選擇。

        不同企業(yè)對地塊價值的判斷或有不同。泰禾方面表示,該項收購符合公司聚焦京津冀、長三角等強勢區(qū)域,深耕一線城市的發(fā)展戰(zhàn)略,有利于利用公司資金、品牌的優(yōu)勢加速項目的擴展。

        還有一點重要的是,加上這塊地,泰禾在昌平已落子三塊。

        在龍湖平安聯(lián)合體奪地的當天,泰禾同樣以27.75億元競拍價、配建4.9萬平方米限價房的代價競得與之相鄰的南邵鎮(zhèn)0303-54地塊。純土地樓面價13231元/平米,若剔除保障房及其他共建面積,該地塊的樓面價2.1萬元/平米。

        雖然兩宗地彼此毗鄰,但最終的成交價卻相去甚遠。其中,龍湖平安聯(lián)合體所得地塊剔除配建后的土地樓面價為2.75萬元/平米,比泰禾地塊高出6500元/平米。

        毫無疑問,這樣的成本優(yōu)勢也給泰禾提供了一個彌補奪地未果遺憾的機會,因為一旦形成連片開發(fā)和規(guī)模效應,0303-07地塊的成本有望得到分攤,項目的開發(fā)風險將隨之減小。

        泰禾內(nèi)部人士向記者介紹,在這兩幅南邵地塊上,有約12萬平米的住宅項目,泰禾將秉承其打造高品質(zhì)與差異化產(chǎn)品的戰(zhàn)略,打造高端精品住宅,案名定為昌平?拾景園;在6萬余平方米的商業(yè)地塊上,泰禾將打造其在北京的首個高端商業(yè)綜合體泰禾廣場;此外,地塊上還將打造3萬余平米的精品寫字樓。

        昌平的第三個項目是去年10月泰禾與北科建簽約合作開發(fā)的,位于昌平沙河區(qū)域的麗春湖院子,該項目總規(guī)劃面積13.66萬平米,其中建設用地面積7.88萬平米,將是泰禾在全國的第九座院子、北京的第四座院子。

        北京亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,龍湖的退出與地塊成交樓面價過高脫不了干系,因為在她看來,南邵鎮(zhèn)0303- 07地塊剔除配建后2.75萬元/平方米成交價格已經(jīng)直追面包價。對于龍湖這種在成本、風險上有著嚴格把控的開發(fā)商來說,高價拿地顯然不是明智之舉。

        “龍湖作為上市公司,需要每年實現(xiàn)一個非常好的業(yè)績才能支撐整體股價的攀升,從這一點上來說,龍湖這種快節(jié)奏的企業(yè)拿這樣的地回報周期會比較長。因此,這樣的地塊對于龍湖來說可能也不太適合?!惫阊a充道。

        另外,郭毅認為,泰禾接盤與其本身北京區(qū)域銷售較好,手頭資金寬裕也不無關系?!疤┖瘫旧硪灿薪鹑诒尘埃运麄兡軌蚪邮荛L周期運作一個項目,不同企業(yè)的操盤方式以及對于回報的預期不同決定了龍湖選擇退出,泰禾選擇接著干。”

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