張 磊

上海市協(xié)力(徐州)律師事務(wù)所

房地產(chǎn)開發(fā)中合作建房合同的法律思考

張 磊

上海市協(xié)力(徐州)律師事務(wù)所

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金周轉(zhuǎn)周期長、投資規(guī)模大等特點(diǎn)，而我國法律體系不完善，市場管理機(jī)制缺失，市場行為不規(guī)范，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了各種各樣的問題，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也影響了人們的日常生活。由于法律關(guān)系復(fù)雜，再加上《合同法》中缺乏明確規(guī)定，致使實(shí)踐中糾紛不斷發(fā)生，因此，正確認(rèn)識合作開發(fā)房地產(chǎn)合同以及合同的效力問題，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有重要意義。

房地產(chǎn)開發(fā)；合作建房；合同；法律

1 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征分析

1.1 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體的復(fù)雜性與特殊性

合作開發(fā)房地合同的主體既可以是法人也可以是自然人，但是至少要有一方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其次，土地與房屋涉及到的價值非常大，也影響到社會生活的各個方面，房地產(chǎn)業(yè)更是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，各國立法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立規(guī)定了種種條件，較之其他類型的企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件更為苛刻，門檻更高。我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要具備營業(yè)執(zhí)照并經(jīng)過相關(guān)部門登記備案以外，還要申請資質(zhì)等級并遵守等級制度，不能承擔(dān)業(yè)務(wù)范圍以外的任務(wù)。

1.2 共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險

因?yàn)楹献鞲鞣綉?yīng)當(dāng)共享的利潤必須是合作開發(fā)的投資收益，合作開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險也應(yīng)當(dāng)由合作方共同承擔(dān)，風(fēng)險與利潤是一對不可分割的統(tǒng)一體，倘若合作者的真意是共享合作開發(fā)的利潤，則必然要共同承擔(dān)可能出現(xiàn)虧損而導(dǎo)致利潤不能獲得的風(fēng)險，同時，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險也是民法中權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則的重要體現(xiàn)和內(nèi)在要求。再者，在實(shí)務(wù)中，往往有借合作開發(fā)房地產(chǎn)之名掩蓋其他目的行為，因而“共擔(dān)風(fēng)險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同與眾多相關(guān)合同如借款合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同等相區(qū)別的關(guān)鍵所在”。

1.3 合作開發(fā)土地的特殊性

劃撥土地如果沒有經(jīng)轉(zhuǎn)化并符合其他條件的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。而劃撥土地的轉(zhuǎn)化要履行一定的審批程序，即劃撥土地由土地使用者必須與政府主管部門簽訂出讓合同，并繳納出讓金，因?yàn)榻?jīng)過轉(zhuǎn)化后再處分的已是出讓土地使用權(quán)。以劃撥土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而訂立的合作開發(fā)合同是有效力缺陷的，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》“下同《解釋》”第十六條對此允許效力補(bǔ)正，即在起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，合同有效。如此規(guī)定不僅彌補(bǔ)了合同絕對無效給合作各方當(dāng)事人帶來的風(fēng)險，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有些學(xué)者對此持不同看法，認(rèn)為這些“后補(bǔ)程序”違背了合同自治的原則，使得國家對于合同的干預(yù)有了法律上的依據(jù)，從長遠(yuǎn)來看，會造成不夠公平競爭，甚至?xí)躺瘮?，造成政府違規(guī)越權(quán)行為，同時由于房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大，涉及范圍廣等特點(diǎn)，甚至?xí)绊懙焦舶踩?，對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的相關(guān)事項(xiàng)，尤其是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜進(jìn)行效力缺陷的補(bǔ)正對于各方利益的平衡尤其是弱勢群體利益的保護(hù)有實(shí)際意義。

1.4 行政干預(yù)性

我國對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的干預(yù)首先體現(xiàn)在對主體的限制，根據(jù)我國法律的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要通過嚴(yán)格的審批手續(xù)來獲得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)，并嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的等級規(guī)定。其次，國家通過探求當(dāng)事人的本意來干預(yù)合同的效力，實(shí)踐中常常出現(xiàn)在合同里約定“保底條款”的情形，但是《解釋》并未對該類具有“保底條款”的合同一概認(rèn)定為無效，而是進(jìn)行了轉(zhuǎn)性認(rèn)定。《解釋》第二十四至二十七條分別將該類具有“保底條款”性質(zhì)的合同規(guī)定為其他性質(zhì)的合同，按照相對應(yīng)的法律條款進(jìn)行運(yùn)用。

2 完善合作開發(fā)房地產(chǎn)合同法律調(diào)整的若干建議

2.1 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同類型化

關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，法律并沒有明確的權(quán)威的規(guī)定，沒有科學(xué)的劃分機(jī)制，對此類型的合同造成管理上的阻礙，其性質(zhì)理論界并沒有統(tǒng)一的定論，這往往導(dǎo)致實(shí)踐中處理此類糾紛的困難加大，進(jìn)而對于責(zé)任的承擔(dān)難以判斷，不僅造成社會實(shí)踐中人們的理解出現(xiàn)爭議，也使得法院判決引起當(dāng)事人不滿，再者，房地產(chǎn)業(yè)本身投資大風(fēng)險大的特點(diǎn)，造成糾紛產(chǎn)生以后時間成本和經(jīng)濟(jì)成本的巨大損失，影響社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全，對此，有必要將合作開發(fā)房地產(chǎn)合同類型化，將此類型的合同明確規(guī)定在《合同法》當(dāng)中，使其作為一種有名合同而單獨(dú)存在，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展，以及解決相應(yīng)的糾紛有重要的指導(dǎo)性意義。其次，應(yīng)當(dāng)明確對外責(zé)任的承擔(dān)。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同類型化應(yīng)當(dāng)明確第三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，相對于合作各方而言，第三方處于弱勢地位，應(yīng)當(dāng)盡可能的維護(hù)好他們的合法權(quán)益。

2.2 禁止以房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)作為合作開發(fā)形式

首先，開發(fā)主體必須獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，各個資質(zhì)等級的企業(yè)不得越級承擔(dān)任務(wù)。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)與人們的生活息息相關(guān)，更關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才更加需要制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件。如果提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方不參與到實(shí)際開發(fā)、工程建設(shè)、工程管理中，其建筑質(zhì)量就很難保證，而各項(xiàng)法律法規(guī)所規(guī)定的的房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件就會變成一紙空文，不僅使公共安全受到威脅，而且影響國家對于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的管理，使房地產(chǎn)市場的監(jiān)管失去控制，對經(jīng)濟(jì)安全造成威脅。因此，必須禁止以房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)作為合作開發(fā)形式，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的一方必須參與到開發(fā)的實(shí)際活動中來。在實(shí)踐中，對于以房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)作為合作開發(fā)形式并非持禁止的態(tài)度，而是默許和支持，筆者認(rèn)為種觀點(diǎn)是值得商榷的。

2.3 完善合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性后的規(guī)定

在促進(jìn)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同類型化的同時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善關(guān)于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)質(zhì)為其他性質(zhì)的合同的相關(guān)規(guī)定。盡管《解釋》關(guān)于該類轉(zhuǎn)性合同已作了明確的規(guī)定，但是，由于轉(zhuǎn)性后的的合同與《解釋》所規(guī)定的的合同的類型仍有差異，使得實(shí)踐中針對所應(yīng)當(dāng)適用的法律條文的理解爭議不斷，難以統(tǒng)一，同時也造成當(dāng)事人對判決產(chǎn)生不滿。另外一方面，對于轉(zhuǎn)性認(rèn)定合同的效力問題應(yīng)當(dāng)針對具體情況區(qū)別對待，不能一刀切，在不違反法律法規(guī)的條件下，做到利益的平衡，實(shí)現(xiàn)公平正義。

結(jié)語

合理有效的合作開發(fā)只會最大程度提高社會資源的利用率，將合法利益最大化，不僅受益開發(fā)方也受益受用方，使得其間的權(quán)利義務(wù)更加明晰。因此，建議在盡可能保障合同有效的前提下，加大合作開發(fā)的預(yù)審制度，提高市場準(zhǔn)入機(jī)制，從而保障民生利益的實(shí)現(xiàn)。

[1]劉群芳.對房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的法律思考[J].四川文理學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，03：46-49.

[2]馬俊達(dá).淺析合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律效力[J].天津經(jīng)濟(jì)，2005，10：55-57.