陳蘭芳

探究投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理

陳蘭芳

隨著我國“去庫存”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。人們對(duì)投資性房地產(chǎn)的購置熱情持續(xù)高漲，但有些投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，帶來高度的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。本文從投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征入手，探究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理的方法措施，以供參考。

投資性；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)控制

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)日益受到人們的關(guān)注，已然成為人們投資的熱門產(chǎn)品。特別是在一、二線城市，投資性房地產(chǎn)市場更是持續(xù)強(qiáng)勁增長。一些投資者認(rèn)為投資性房地產(chǎn)只會(huì)增值不會(huì)貶值，這種盲目樂觀的理念會(huì)給投資者帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。投資性房地產(chǎn)遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等原則，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特性，而潛在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。因此，探究投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理，對(duì)于有意購置投資性房地產(chǎn)的投資者有著一定的參考價(jià)值。

一、投資性房地產(chǎn)的基本特征

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是一種非常重要的資產(chǎn)，也是當(dāng)前我國普通家庭的主要資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)，是以投資為目的而持有的房地產(chǎn)，用以賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或兩者兼而有之。投資性房地產(chǎn)的基本特征有：一是投資主體多元。投資性房地產(chǎn)主體不僅包括企業(yè)，還包括個(gè)人、集體和各種基金會(huì)等。二是房地產(chǎn)形式多樣。投資性房地產(chǎn)按照其功能不同，一般可分為住宅、寫字樓、工業(yè)用房、商業(yè)用房等。三是投資目的趨同。雖然每種投資性房地產(chǎn)都有其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)特性，但投資目的是基本相同的，那就是增值和出租。四是投資數(shù)額較大。房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資額少則數(shù)十萬，多則成千上億萬，對(duì)大部分投資者而言都是不小的投入。五是回收期較長。投資性房地產(chǎn)如果不出售，其價(jià)值增值也只是在理論上存在。而以租賃經(jīng)營為主的話，強(qiáng)調(diào)的又往往是長期投資。六是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。一般情況下，每種投資都或多或少的存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資性房地產(chǎn)也不例外，收益與風(fēng)險(xiǎn)并在。

二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

投資性房地產(chǎn)帶給投資主體財(cái)務(wù)上的不確定性就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)價(jià)值漲跌與投資者預(yù)期情形之間的差別。其主要表現(xiàn)形式是籌資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是到期無法履行資本清償義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理也就應(yīng)運(yùn)而生。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測、評(píng)估和管控，其目的是預(yù)測行情、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲取利益，使風(fēng)險(xiǎn)控制向有利于投資主體的方向發(fā)展。

（二）投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

一是建立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。利用成型的風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)。廣泛收集與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的各種初始信息，包括有關(guān)的歷史數(shù)據(jù)和對(duì)未來趨勢的預(yù)測信息，并對(duì)信息進(jìn)行必要的整合，形成風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫，為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和決策提供依據(jù)。對(duì)于個(gè)人投資者而言，可以根據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息，建立適合自己的信息管理檔案。二是建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)。根據(jù)投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目具體情況，結(jié)合收集的風(fēng)險(xiǎn)初始信息，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)。利用風(fēng)險(xiǎn)管理工具，采取定性和定量相結(jié)合的方法，對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和度量，為風(fēng)險(xiǎn)控制和決策提供條件。三是建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度量框架的指示，結(jié)合籌資結(jié)構(gòu)、營業(yè)費(fèi)用和租金收入等建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。將風(fēng)險(xiǎn)防范放在首位，同時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)回避、分散、轉(zhuǎn)移、自擔(dān)等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目的。由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，對(duì)于個(gè)人和一般投資者而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)在于防范；對(duì)于投資工廠、商業(yè)、寫字樓等大型房地產(chǎn)的投資主體而言，可以對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行整體經(jīng)營規(guī)劃，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制則需要堅(jiān)持“防范+控制”的原則。

（一）投資前的準(zhǔn)備工作

一是調(diào)查市場行情。做好市場調(diào)查是做好投資準(zhǔn)備的基礎(chǔ)性工作。首先，要明確定位。投資性房地產(chǎn)的市場定位，就是指針對(duì)不同層次的承租對(duì)象，制定不同的經(jīng)營策略，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不同。其次，要慎重選擇投資性房產(chǎn)的類型。不同類型的房地產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。投資者要綜合權(quán)衡市場分析和個(gè)人情況，選擇適合的房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資。比如，投資寫字樓，如果租不出去則只能閑置，反而要消耗資金。因此，投資性房地產(chǎn)類型如果選擇不當(dāng)，則有可能造成較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，要慎重選址。選址是投資性房地產(chǎn)的關(guān)鍵，地段決定價(jià)值。因此，投資性房地產(chǎn)一定要充分考慮地段的影響。不管是住宅還是商用，在選址時(shí)都需要充分考慮客流量、交通狀況、城市規(guī)劃、學(xué)校、醫(yī)院等影響因素。比如，只有充足的客流量，才能保證投資的商用房地產(chǎn)有較好的租金收入；良好的交通條件，又直接影響到客流量的多少；城市規(guī)劃，又決定了城市發(fā)展的進(jìn)程；學(xué)校附近的學(xué)區(qū)房和門面房，其租金收入相對(duì)較高。

二是把握投資時(shí)機(jī)。利用所在地房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)階段，來判斷投資切入點(diǎn)。房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)可以分為復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退等四個(gè)階段，對(duì)房地產(chǎn)投資有著普遍的影響，投資時(shí)機(jī)直接決定了投資性房地產(chǎn)的收益率和風(fēng)險(xiǎn)水平。房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由于房地產(chǎn)供給和需求之間的波動(dòng)產(chǎn)生的，供給往往落后于需求的變化，因此空置率和價(jià)格、租金就會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生波動(dòng)。在價(jià)格變動(dòng)性較大時(shí)，必須謹(jǐn)慎地選擇投資時(shí)機(jī)，盡量在市場蕭條時(shí)低價(jià)買入，在市場繁榮時(shí)高價(jià)賣出，堅(jiān)持低買高賣，以期獲得最大的投資收益。

（二）持有期間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

投資者持有投資性房地產(chǎn)期間，要想控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則需重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面的信息：宏觀上，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，為經(jīng)營決策提供依據(jù)；微觀上，重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)，找出房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的根源及原因，以求尋求合理的解決方案。財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)包括租金營業(yè)凈收入比、租金回報(bào)率、營業(yè)凈收入和應(yīng)收賬款等，其中租金和營業(yè)費(fèi)用對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理影響最大。

一是租金。租金是投資性房地產(chǎn)的主要營業(yè)性收入，也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理的先導(dǎo)。當(dāng)財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)警情指向租金時(shí)，投資者必須慎重選擇應(yīng)對(duì)措施。首先，要保證租約的靈活性。通過限制租期、調(diào)整租金增幅、增收附加租金、不同租戶租約錯(cuò)開等方式，增強(qiáng)租金調(diào)整的靈活性，以防范和控制市場波動(dòng)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。其次，保證租戶的穩(wěn)定性。投資者可采取適當(dāng)降低租金等方法，來吸引信譽(yù)良好的長期承租者，以確保租戶的穩(wěn)定。第三，要評(píng)估租戶的經(jīng)營能力。租戶的經(jīng)營能力決定著其營業(yè)收入，進(jìn)而影響著租金的交納。因此，投資者應(yīng)對(duì)租戶的經(jīng)營能力進(jìn)行事先評(píng)估，衡量租戶的經(jīng)營范圍是否合法、是否能有較好的營業(yè)收入、是否能及時(shí)交納租金等，以此來決定是否出租給該租戶。

二是營業(yè)費(fèi)用。營業(yè)費(fèi)用是投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理的關(guān)鍵，主要包括稅金、保險(xiǎn)、維護(hù)、修理、管理等費(fèi)用，其特點(diǎn)是項(xiàng)目較雜、固有性風(fēng)險(xiǎn)較高且不易控制等。當(dāng)財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)測度系統(tǒng)警情指向營業(yè)費(fèi)用時(shí)，必須采取有效措施降低營業(yè)費(fèi)用。通過減少不必要費(fèi)用支出、合理避稅、租戶分?jǐn)偛糠仲M(fèi)用、增加租金等方法，來達(dá)到降低營業(yè)費(fèi)用的目的。

綜上所述，投資性房地產(chǎn)總是收益與風(fēng)險(xiǎn)相伴隨，投資者要做的就是收益最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化。加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理，是控制投資風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。雖然目前房地產(chǎn)市場漸趨理性，但投資性房地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間，探討財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制管理仍然有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

［1］張建朝.投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究［J］.財(cái)政監(jiān)督，2010，10：42-43.

［2］錢言考.投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析［J］.北方經(jīng)貿(mào)，2013，07：107.

［3］沙曉燕.投資性房地產(chǎn)的有效財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2010，12：99.

（作者單位：山西省投資集團(tuán)高科建設(shè)發(fā)展有限公司）