魏呈呈

摘要：房產(chǎn)稅是以房屋為課稅對(duì)象，按房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅能為地方籌集財(cái)政收入，并有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。英、美、德、日、韓五國(guó)房產(chǎn)稅制較為成熟完善，本文在對(duì)主要發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅制進(jìn)行梳理歸納和總結(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)下一階段房產(chǎn)稅制改革和完善提供了一些有益的參考。

關(guān)鍵詞：英美德日韓 房產(chǎn)稅 借鑒與啟示

十八屆三中全會(huì)后，財(cái)政部門首次明確了財(cái)稅改革的重點(diǎn)方向，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的稅種改革將作為今后重點(diǎn)推進(jìn)的對(duì)象。在獲取、保有和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)稅類主要有不動(dòng)產(chǎn)取得類稅種、不動(dòng)產(chǎn)保有類稅種和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類稅種三大類。狹義的房產(chǎn)稅主要指保有環(huán)節(jié)的稅種，主要包括不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)增值稅等。

一、英、美、德、日、韓五國(guó)房產(chǎn)稅制概況

（一）英國(guó)的房產(chǎn)稅

1、英國(guó)房產(chǎn)稅的基本情況

英國(guó)房產(chǎn)稅分為針對(duì)住宅征收的住宅房產(chǎn)稅和針對(duì)營(yíng)業(yè)性用房征收的營(yíng)業(yè)房屋稅兩種。前者為地方稅種，后者為中央稅種，均由地方政府征收，但后者征收的稅需上交中央財(cái)政，然后依據(jù)各地區(qū)人口基數(shù)以一定的比例進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付。

2、英國(guó)房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

（1）稅基分層、稅額累進(jìn)、稅率累退。住宅房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按照歷史評(píng)估價(jià)值的一定比例（約0.4%-0.7%的稅率）征稅。房屋依評(píng)估價(jià)值分成A-H八個(gè)等級(jí)（威爾士是A-I九個(gè)等級(jí)），每個(gè)等級(jí)實(shí)行定額稅收。其中，D級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，每年各地政府只需確定D級(jí)納稅額，其他等級(jí)的納稅額為D級(jí)的一定比例或倍數(shù)。雖然住宅房產(chǎn)稅的稅額隨住宅評(píng)估價(jià)值的增加而上升，但其上升速度小于住宅價(jià)值上升速度，故稅率實(shí)際是累退的。營(yíng)業(yè)房屋稅針對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，如商店、辦公樓、酒吧、倉(cāng)庫(kù)、工廠等非住宅用不動(dòng)產(chǎn)的租金價(jià)值征收，稅率由中央政府每年統(tǒng)一決定。

（2）專門機(jī)構(gòu)定期評(píng)估，分工細(xì)致明確。對(duì)于住宅房產(chǎn)稅，英格蘭和威爾士地區(qū)的住宅和經(jīng)營(yíng)性房屋由估值委員會(huì)負(fù)責(zé)估值匯總和維護(hù)，蘇格蘭地區(qū)由蘇格蘭評(píng)估委員會(huì)負(fù)責(zé)。當(dāng)房屋由于損壞而價(jià)值減少，或由于擴(kuò)建等而價(jià)值增加，或者部分開(kāi)始或停止用做經(jīng)營(yíng)用房時(shí)，使得房屋變換等級(jí)，則應(yīng)按新等級(jí)進(jìn)行交稅。對(duì)于營(yíng)業(yè)房屋稅，英格蘭和威爾士地區(qū)由估值委員會(huì)每5年評(píng)估一次，蘇格蘭地區(qū)由地方評(píng)估官員負(fù)責(zé)，評(píng)估租金價(jià)值時(shí)需考慮物業(yè)的位置、大小、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件、物業(yè)出租或出售等多種因素。

（3）減免稅受惠范圍廣，扶持弱勢(shì)群體。住宅房產(chǎn)稅規(guī)定納稅人為年滿18歲的住房所有者或承租者，對(duì)于未成年人、學(xué)生、殘疾人或外交人員居住的房產(chǎn)則完全免稅；對(duì)于空置的住房最長(zhǎng)免稅6個(gè)月；僅對(duì)城市的房產(chǎn)征稅，對(duì)農(nóng)村則不征收房產(chǎn)稅等。營(yíng)業(yè)房屋稅則對(duì)農(nóng)村、小企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、慈善組織等經(jīng)營(yíng)物業(yè)設(shè)有減免。在價(jià)值重估時(shí)期，為避免稅費(fèi)上升太快，也設(shè)有一定的過(guò)渡期減免。

（4）主推公共事業(yè)，調(diào)節(jié)收入再分配。房產(chǎn)稅一般專項(xiàng)用于地方各項(xiàng)公共服務(wù)支出，包括警察、消防、環(huán)衛(wèi)、教育、娛樂(lè)、公園、街道清理、補(bǔ)助公眾交通、博物館等。同時(shí)，房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入再分配中也起到積極的作用。在英國(guó)，累進(jìn)稅率使得住房越大、越豪華，房子價(jià)值越高，承擔(dān)的稅賦越多。目前英國(guó)也在實(shí)行讓低收入家庭和失業(yè)者減免房屋稅的做法，而對(duì)豪宅和二套住房實(shí)行高征稅制度，再配合免稅政策，實(shí)質(zhì)上英國(guó)房產(chǎn)稅大多針對(duì)富人征收。

（二）美國(guó)的房產(chǎn)稅

1、美國(guó)房產(chǎn)稅的基本情況

美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)稅制，房地產(chǎn)稅屬地方稅，其房產(chǎn)估價(jià)和稅率均由地方政府機(jī)構(gòu)制定，相關(guān)稅收由郡政府、市政府和學(xué)區(qū)負(fù)責(zé)征收。

2、美國(guó)房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

（1）稅基靈活機(jī)動(dòng)，稅率因時(shí)因地而異。美國(guó)對(duì)土地及房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值采取合并課征，各州課征財(cái)產(chǎn)稅的基數(shù)通常以最近買賣價(jià)格為基礎(chǔ)，部分地區(qū)稅基以其公平市價(jià)或其一定比率為準(zhǔn)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)變、房產(chǎn)重建、加建等情況時(shí)，政府當(dāng)局會(huì)對(duì)其進(jìn)行重新估價(jià)或調(diào)整稅率以及補(bǔ)加稅款。美國(guó)房地產(chǎn)稅率無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每年由各州政府根據(jù)預(yù)算收入和財(cái)政支出需要采用彈性比例稅率（各州規(guī)定最高限額），大多維持在0.8%-3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。

（2）設(shè)立專門評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)信息公開(kāi)透明。各州及地方稅收管理局設(shè)有房地產(chǎn)估價(jià)處，負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)住宅和商用房地產(chǎn)在內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行每年一度的估價(jià)。就住宅資產(chǎn)而言，估價(jià)人員每年對(duì)最新房地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行研究，以確定它們是否代表公平市場(chǎng)價(jià)格，調(diào)節(jié)之后作為確定同一社區(qū)內(nèi)所有其他房地產(chǎn)估價(jià)的標(biāo)尺。對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)主要是每年通過(guò)分析上一年租賃收入與市場(chǎng)銷售價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行。此外，法律明確要求將每一項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括具體地址、建筑時(shí)間、建筑面積、買賣歷史以及交易價(jià)格等情況公布在相關(guān)網(wǎng)站供公眾查詢。

（3）稅收減免層次豐富、形式多樣、受益面廣。全面性免稅指政府公共部門、非營(yíng)利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅。局部性免稅大致分四類：一是自用住宅免稅，各州因地制宜，如給予固定免稅金額或按財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值一定比例免稅。二是退伍軍人免稅，目前有30個(gè)州對(duì)其自用住宅提供固定金額免稅額。三是州斷電器，當(dāng)房地產(chǎn)稅負(fù)超過(guò)家庭所得一定比例時(shí)，超過(guò)部分可扣抵所得稅或獲得返還，主要受益者是高齡的房屋持有者。四是首套房減免，2009年開(kāi)始增加了15年的無(wú)息貸款。

（4）大頭用來(lái)建學(xué)區(qū)，保障地方公共設(shè)施和福利。美國(guó)各州的房產(chǎn)稅由郡政府、市政府和學(xué)區(qū)負(fù)責(zé)課稅，三者稅收比例一般為1：1：5。受益于財(cái)政的支持，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施和教學(xué)質(zhì)量也首屈一指，而且孩子從學(xué)前班到高中畢業(yè)免交學(xué)費(fèi)。與此同時(shí)，周邊房產(chǎn)的增值空間也較大。房產(chǎn)稅有力地充實(shí)了各地方政府財(cái)政資金，也極大保障了公益性財(cái)政支出的源泉。

（三）德國(guó)的房產(chǎn)稅

1、德國(guó)房產(chǎn)稅的基本情況

德國(guó)房產(chǎn)稅屬地方稅，設(shè)有專門機(jī)構(gòu)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”，法律體系完善規(guī)范，房?jī)r(jià)穩(wěn)定波幅不大。

2、德國(guó)房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

（1）房地單列、稅率法定，計(jì)算方式相對(duì)簡(jiǎn)單。居民自有自用住宅本身（除度假村）免繳房產(chǎn)稅，每年初僅需按照稅收評(píng)估法確定的課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值繳納房基地的土地稅。法律規(guī)定，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨(dú)戶住宅土地稅率分兩類，價(jià)值在75000馬克以內(nèi)的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。用于出租、出售的房地產(chǎn)要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率，一般為1%-1.5%。法律要求每6年需重新核算“統(tǒng)一的征稅值”。

（2）房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)制完善，評(píng)估獨(dú)立、專業(yè)、權(quán)威。德國(guó)各類地產(chǎn)價(jià)格由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)定，對(duì)自己的評(píng)估報(bào)告負(fù)有法律責(zé)任，且評(píng)估師資格實(shí)行年審制。同時(shí)，德國(guó)成立了各地民間組織“房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)”，負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)赝恋氐摹爸笇?dǎo)價(jià)”，為不同地段、不同類型的住房制訂詳細(xì)且具法律效力的“基準(zhǔn)價(jià)格”。所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此類指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，并允許在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。

（3）自建房減免稅收，法律運(yùn)用落到實(shí)處。德國(guó)政府采取減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)方式以降低所得，鼓勵(lì)私人建房：一是建房費(fèi)用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40%；二是申請(qǐng)建房的貸款可從應(yīng)納稅收入中扣除；三是免征10年地產(chǎn)稅，并在購(gòu)買建房地產(chǎn)時(shí)免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。德國(guó)各項(xiàng)房地產(chǎn)政策規(guī)范落實(shí)源于完善的法律體系保障。如評(píng)估師及房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì)制定的“指導(dǎo)價(jià)”由法律規(guī)定其效力，對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至由此獲取暴利的地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任；購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，相關(guān)事宜由《房產(chǎn)購(gòu)置稅法》明確規(guī)定；保有階段，德國(guó)設(shè)有專門的《房產(chǎn)稅法》等。

（4）住房需求定位明確，雙管齊下遏制投機(jī)。德國(guó)政府將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，明確房地產(chǎn)行業(yè)為福利而非支柱產(chǎn)業(yè)。除鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷之外，德國(guó)在房地產(chǎn)購(gòu)置、保有、租賃、銷售等環(huán)節(jié)設(shè)置高稅制遏制炒房。如房屋買賣要繳納3.5%的交易稅，若通過(guò)買賣獲得盈利，需繳納15%的差價(jià)盈利稅。此外，出租房屋獲得的租金收入要交納25%的個(gè)人所得稅。

（四）日本的房產(chǎn)稅

1、日本房產(chǎn)稅的基本情況

日本稅收分中央、都道府和市町村三個(gè)級(jí)別。房產(chǎn)稅包括固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所得稅。其中，前兩者屬于市町村稅，由地方政府征收，后者屬于都道府縣級(jí)地方稅。

2、日本房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

（1）劃分納稅主體，適用差別稅率。一是固定資產(chǎn)稅對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有者的經(jīng)營(yíng)性房屋，如房屋、土地、機(jī)械設(shè)備、汽車等可折舊資產(chǎn)進(jìn)行征稅。計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是房屋的估定價(jià)值，稅率由國(guó)家統(tǒng)一制定，標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，上限為2.1%。二是都市規(guī)劃稅納稅人、計(jì)稅依據(jù)等同于固定資產(chǎn)稅，原則上在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，以城區(qū)土地、房屋的評(píng)估值為課稅標(biāo)準(zhǔn)，稅率由各市町村自定，但最高不得超過(guò)0.3%。三是事業(yè)所得稅對(duì)以營(yíng)業(yè)需要而新建和擴(kuò)建的房屋課征。稅率按納稅人不同劃分兩種：一是房屋所有者要在建筑完工后的兩個(gè)月內(nèi)繳稅，每平方米6000日元；二是對(duì)房屋使用者，若營(yíng)業(yè)房屋面積超過(guò)1000平方米、雇員人數(shù)超過(guò)100人，則要對(duì)房屋按每平方米6000日元和按支付雇員總報(bào)酬的0.25%征稅。

（2）專設(shè)人員估價(jià)，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)微調(diào)。市町村估價(jià)員對(duì)土地及其地基上的建筑分開(kāi)評(píng)估。評(píng)估土地應(yīng)稅價(jià)值時(shí)，每一地區(qū)設(shè)定一基準(zhǔn)地塊，基準(zhǔn)地塊根據(jù)其距離公路、鐵路的距離來(lái)確定其價(jià)值，區(qū)域內(nèi)其他地塊則參考基準(zhǔn)地塊價(jià)值，并根據(jù)其自身大小、距離公共設(shè)施距離等來(lái)確定。評(píng)估房屋價(jià)值時(shí)，參考房屋的材料、特征等，估價(jià)的當(dāng)年確定的估定價(jià)值稱為標(biāo)準(zhǔn)年度價(jià)值，原則上每3年估價(jià)1次。

（3）減免稅較廣，傾向公共服務(wù)部門。固定資產(chǎn)稅免稅規(guī)則為，對(duì)國(guó)家和地方政府擁有的房屋免稅；宗教寺院內(nèi)房屋免稅；社會(huì)公益福利機(jī)構(gòu)所擁有的非營(yíng)利房屋免稅；科研團(tuán)體所有直接用于學(xué)術(shù)研究的房屋免稅；非營(yíng)利事業(yè)法人擁有的事務(wù)所和倉(cāng)庫(kù)免稅。城市規(guī)劃稅、事業(yè)所得稅減免規(guī)定較多，如倉(cāng)庫(kù)或低溫貯藏庫(kù)等，其課稅標(biāo)準(zhǔn)扣除率按3/4實(shí)行，大飯店或旅館按1/2實(shí)行。日本法令還規(guī)定不得在居住人口少于30萬(wàn)人的城市征收事業(yè)所得稅。

（4）稅種引入循序漸進(jìn)，關(guān)注特定目的。固定資產(chǎn)稅引進(jìn)于1950年，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)綜合性的財(cái)產(chǎn)稅種；城市規(guī)劃稅在1950年稅制改革中被暫時(shí)并入水利土地收益稅，1956年開(kāi)始又作為市町村的目的稅獨(dú)立征收，用于籌集城市規(guī)劃事業(yè)所需費(fèi)用；事業(yè)所得稅自1975年設(shè)立以來(lái)，一定程度上改善了城市環(huán)境，并且壓制了營(yíng)業(yè)用房屋建筑物的收益，使其低于住宅性房屋收益。

（五）韓國(guó)的房產(chǎn)稅

1、韓國(guó)房產(chǎn)稅的基本情況

房產(chǎn)稅包括歸屬于地方的土地和住宅物業(yè)稅，以及歸屬于中央的綜合房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，稅率較低；綜合房產(chǎn)稅主要針對(duì)價(jià)值較高的土地和住宅物業(yè)，以此打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

2、韓國(guó)房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)

（1）偏好價(jià)值比例，稅基稅率分層設(shè)定。一是物業(yè)稅是地方政府對(duì)土地、建筑物、住宅、輪船、飛機(jī)等所有者按物業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值的一定比例進(jìn)行課征。物業(yè)稅實(shí)行累進(jìn)制，對(duì)農(nóng)田實(shí)行特別優(yōu)惠稅率0.07%；對(duì)高爾夫球場(chǎng)、別墅等奢侈場(chǎng)所實(shí)行較高稅率4%；對(duì)其他類型的土地、住宅和建筑物等實(shí)行稅率相對(duì)較低，從0.2%-0.5%不等。二是綜合房地產(chǎn)稅稅基為物業(yè)總評(píng)估價(jià)值扣減一定額度后凈值的80%。對(duì)于住宅、一般土地、特殊土地，扣減額度分別為6億韓元、5億韓元和80億韓元。稅率依據(jù)土地和住宅用途、價(jià)值的不同從0.5%到2%浮動(dòng)。

（2）地方政府集中評(píng)估權(quán)，稅收最終普惠地方 。對(duì)住宅、土地、建筑物等財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估由地方政府于每年6月1日評(píng)定并公示其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值，這一公示價(jià)格往往比市場(chǎng)價(jià)格低很多，降低了總體稅負(fù)水平。盡管綜合不動(dòng)產(chǎn)稅為中央稅收，但該稅收收入會(huì)被分配到各個(gè)地方政府，以縮小地域之間的差距。房產(chǎn)稅主要用作當(dāng)?shù)亟逃?、圖書(shū)館、公共設(shè)施、支付本地公務(wù)人員等地方政府公共開(kāi)支。

（3）偏向非盈利公共組織，減免稅靈活機(jī)動(dòng)。物業(yè)稅稅法規(guī)定，國(guó)家和地方政府擁有的房產(chǎn)免稅；外國(guó)政府駐韓機(jī)構(gòu)所有的房產(chǎn)免稅；非營(yíng)利社會(huì)公益組織用于慈善、宗教、科學(xué)研究、文化教育等方面的財(cái)產(chǎn)免稅。由于自然災(zāi)害或緊急財(cái)政需要等原因，市長(zhǎng)或當(dāng)?shù)匦姓L(zhǎng)官可將物業(yè)稅稅率進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整幅度不超過(guò)50%，且為一次性的調(diào)整，只適用于當(dāng)年。

（4）多措并舉穩(wěn)定房?jī)r(jià)，高檔房產(chǎn)賦稅重。為打擊炒房行為，韓國(guó)政府除制定多種賦稅制度以外，還出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅：擁有兩套住宅的家庭在購(gòu)買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售的，要繳納房?jī)r(jià)50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅；擁有三套以上住宅、2年之內(nèi)出售的，要繳納房?jī)r(jià)60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅；即使在購(gòu)買房產(chǎn)2年之后，擁有兩套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時(shí)，仍需要繳納6%-35%的轉(zhuǎn)讓所得稅。在多種政策合力下，韓國(guó)的房?jī)r(jià)漸趨穩(wěn)定，且擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層承擔(dān)的賦稅較重。

二、英、美、德、日、韓五國(guó)房產(chǎn)稅制的共同特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)稅收主要?jiǎng)潥w地方

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，且各地方政府大多可根據(jù)本地需要自行決定各稅種具體稅率。英國(guó)營(yíng)業(yè)房屋稅和韓國(guó)綜合不動(dòng)產(chǎn)稅雖為中央稅收，但最終分配到各地方政府，以縮小地域之間的差距。地方財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅比重一般為50%-80%，基本實(shí)現(xiàn)了事權(quán)與財(cái)權(quán)的相匹配，有助于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用事業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，有利于實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化。

（二）設(shè)立專門的價(jià)值評(píng)估部門

專設(shè)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估受法律保護(hù)，不受政府行政機(jī)構(gòu)的影響，評(píng)估獨(dú)立權(quán)威，評(píng)估價(jià)格對(duì)市場(chǎng)交易、價(jià)值定價(jià)具有指導(dǎo)意義。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房屋和土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，英美主要采取房屋及其土地基地合并評(píng)估，德日韓則對(duì)房屋和土地分別評(píng)估并課稅。具體操作時(shí)，評(píng)估官員通常結(jié)合資產(chǎn)的位置、大小、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件及資產(chǎn)所在區(qū)域范圍等因素，評(píng)估客觀專業(yè)。

（三）多減免、少課稅、重調(diào)節(jié)

多減免，即對(duì)除非營(yíng)利性事業(yè)機(jī)構(gòu)免征房產(chǎn)稅外，減免稅受惠范圍廣，多向?qū)W生、退伍軍人、高齡退休人員傾斜；少課稅，即稅種較少、稅率較低，總體稅負(fù)不高，既降低了稅收征管成本，又提高了稅收征管效率；重調(diào)節(jié)，即重在調(diào)節(jié)收入再分配，保障基本住房需求，提高公共服務(wù)水平。

（四）關(guān)注民生設(shè)施建設(shè)，兼顧公平

從五國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅致力于地方公共服務(wù)建設(shè)，主要用于滿足住房需求、改善居住環(huán)境、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)節(jié)再分配，較少作為調(diào)控房?jī)r(jià)的手段。韓國(guó)曾通過(guò)綜合房地產(chǎn)稅來(lái)打擊囤積房屋，但效果短暫，且單一房產(chǎn)稅的效果不顯著，而德國(guó)房地產(chǎn)稅收體系完善規(guī)范、環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)了多稅種有效聯(lián)動(dòng)，投機(jī)行為得以遏制，房?jī)r(jià)波動(dòng)平穩(wěn)。

三、對(duì)完善我國(guó)房產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示

2011年1月，房產(chǎn)稅開(kāi)始在上海、重慶先試先行。試點(diǎn)開(kāi)始以來(lái)，滬渝兩地的高端不動(dòng)產(chǎn)逐漸出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)的正面效應(yīng)。相關(guān)部委也將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開(kāi)的改革方案。然而房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果顯現(xiàn)需要較長(zhǎng)過(guò)程，且與發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家相比，我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)仍存在納稅對(duì)象確定有失公平、計(jì)稅依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)有失公允、稅率區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不盡合理、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用不理想等諸多問(wèn)題，亟待改進(jìn)和完善。

（一）加大對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅力度

統(tǒng)一征收物業(yè)稅，界定清楚納稅義務(wù)人為我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的所有單位和個(gè)人，稅率設(shè)計(jì)可放權(quán)地方，依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和具體用途區(qū)別設(shè)置。對(duì)于居住用不動(dòng)產(chǎn)可以按土地和地上建筑的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行征收，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)可以根據(jù)所有在冊(cè)的經(jīng)營(yíng)性土地和房產(chǎn)的租金狀況，按資產(chǎn)價(jià)值一定比率征稅。同時(shí)，配和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如實(shí)行居民自住第一套住房免稅政策等。

（二）建立專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制

由于目前我國(guó)的房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)發(fā)展仍不完善，開(kāi)征房產(chǎn)稅前期的重要準(zhǔn)備工作之一應(yīng)該是建立健全稅基評(píng)估體系，形成完善的評(píng)估方法，構(gòu)建專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍。評(píng)估工作應(yīng)由獨(dú)立的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展，并由行業(yè)協(xié)會(huì)和相關(guān)政府部門實(shí)施監(jiān)督?？蓞⒄諊?guó)外的做法，每隔兩三年對(duì)土地、房屋進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，并依據(jù)不同地區(qū)、不同用途的土地、房屋價(jià)格進(jìn)行修正。

（三）盡快完善房產(chǎn)稅相關(guān)法律

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主體包括1986年頒布的適用于全國(guó)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和分別適用于兩大試點(diǎn)的《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，尚未建立房產(chǎn)稅征管專門法律。可借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，依托滬渝兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，制定我國(guó)房產(chǎn)稅征收各細(xì)分領(lǐng)域的專門法律，在實(shí)踐中逐步完善。

（四）建立住房信息共享平臺(tái)

為排除地域、戶籍造成的個(gè)人房產(chǎn)信息排查障礙，可借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，建立全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估部門、國(guó)土資源局、住房保障管理、征稅系統(tǒng)等部門房地產(chǎn)信息管理共享平臺(tái)，對(duì)每一項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括具體地址、建筑時(shí)間、建筑面積、買賣歷史以及交易價(jià)格等情況錄入個(gè)人住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)現(xiàn)信息共享，建立起不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

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