裴智宏國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司廈門公司（361000）

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房地產(chǎn)項目全過程成本控制分析

裴智宏
國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司廈門公司（361000）

摘要：近年來隨著國家對房地產(chǎn)市場一系列調(diào)整政策的出臺，房地產(chǎn)市場受到了前所未有的沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)將共同面臨著如何求生存、求發(fā)展的嚴峻同題。為了企業(yè)的生存和發(fā)展的同時實現(xiàn)利潤最大化，房地產(chǎn)項目實現(xiàn)全過程成本控制是一種必然趨勢。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；全過程；成本控制

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來已經(jīng)成為人民消費和投資的熱點。由于我國房地產(chǎn)市場逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度也越來越大。隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的急劇變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多挑戰(zhàn)，市場競爭更加激烈。房地產(chǎn)項目全過程成本控制已經(jīng)成為了各個房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中得以取勝的重要法寶。筆者在深深感受到目前房地產(chǎn)市場競爭日漸激烈的條件下，為了適應成本、價格在項目開發(fā)過程中的變化，實施房地產(chǎn)項目全過程成本控制提出一些個人看法。

1　房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)項目全過程成本控制，必須清楚開發(fā)項目的成本費用構(gòu)成。房地產(chǎn)項目全過程成本費用構(gòu)成非常復雜，包括了內(nèi)部和外部因素，涉及環(huán)境、經(jīng)營、技術、管理等各方面，主要有土地成本、工程建設成本、相關稅費、管理費用、籌資費用等等。

2　房地產(chǎn)項目全過程成本控制的原則

2.1全面控制原則

全面控制是指全過程相統(tǒng)一的控制。成本費用的控制應充分調(diào)動全體職員控制成本費用的積極性。成本費用控制還應貫穿成本費用控制的全過程，而不僅僅是對部分費用支出的控制。

2.2管理層重視原則

企業(yè)的管理層對企業(yè)成本費用控制的重視程度，直接影響著企業(yè)實現(xiàn)成本目標的決心和信心，直接影響著企業(yè)控制項目開發(fā)成本的深度。在這個問題上，管理層必須做好帶頭作用。

2.3經(jīng)濟原則

成本費用控制應以經(jīng)濟效益為中心，應以成本費用最低、服務質(zhì)量最大化為目標。

3　各個階段的成本控制

3.1投資決策階段的成本控制

投資決策階段包括投資機會選擇、項目策劃與投資決策，土地獲取等方面的工作，直接關系到項目投資的成敗。該階段的成本控制首先要建立科學的決策機制，在充分的市場調(diào)研和可行性研究的基礎上，以發(fā)展的眼光觀察市場，充分估計市場、政策、資金、經(jīng)營等方面的風險。在嚴密、科學的論證基礎上，進行決策。項目的決策不僅要通過公司內(nèi)部的討論和論證，而且要經(jīng)過市場有關咨詢單位客觀、公正的可行性研究，以此來作為項目決策的基礎。

3.2項目規(guī)劃設計階段

項目設計階段是控制項目成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接的環(huán)節(jié)，一般應注意抓好以下幾方面的工作。

1）項目設計委托時，要向設計單位提供盡可能詳盡的準確的相關設計資料及各種技術經(jīng)濟指標，特別要強調(diào)在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭控制成本。

2）初步設計完成后，企業(yè)要認真審查比對，看布局是否合理，比如建筑設計時要盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用。

3）施工圖設計階段，這是房地產(chǎn)項目成本控制最主要的一環(huán)?；A結(jié)構(gòu)形式的選用必須要有真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇，避免在施工時出現(xiàn)超深或返工等現(xiàn)象。在施工圖設計完成后，除了要提交相關設計審查部門外，還要請專業(yè)管理人員對施工圖進行仔細的審查，避免不必要的浪費。

3.3施工招標階段的成本控制

招標書條款應盡可能嚴謹、準確和全面。工程造價及相關費用應盡可能的包死。要編制好標底，有條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限。合理使用固定總價、固定單價、可調(diào)總價的方式。對于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場相應的簽證工作較多的一些項目，最好采取成本加酬金的方式。選擇綜合組織管理能力強的項目組織和項目經(jīng)理。

3.4工程施工階段的成本控制

工程施工階段是資金大量投入的階段，如果不加強對施工階段的控制，就可能會造成投資失控，從而超過預期的目標成本，產(chǎn)生較大的投資浪費。

3.4.1工程變更管理

由于工程的建設周期往往較長，涉及的經(jīng)濟關系和法律關系十分復雜。受自然條件和客觀因素影響大，可能導致項目的實際情況與招標的情況不符。因此在施工過程中難免會出現(xiàn)工程變更。當變更不可避免時，應從成本控制的角度遵循以下原則：如果出現(xiàn)了變更，應當盡快變更。工程變更后，應當盡快落實變更，否則只會加大變更帶來的成本損失；對于變更所涉及到的費用要及時估算，以便在工程成本動態(tài)控制中做到心中有數(shù)，防止超出目標成本。

3.4.2妥善處理索賠

工程索賠是在工程承包合同履行中，當事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務或者出現(xiàn)了應當由對方承擔的風險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。正確開展索賠，有利于促進雙方加強管理，嚴格履行合同，合理確定工程造價。

3.5竣工結(jié)算階段的成本控制

工程造價的確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方的約定，根據(jù)工程竣工圖結(jié)合隱蔽簽證，現(xiàn)場簽證和設計變更進行相關的審核計算，審查乙方有沒有按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、落項工程。核實每一項工程變更是否確實實施。該增的增，該減的減，實事求是。

工程項目結(jié)算審核過程中，首先，應查看結(jié)算資料是否齊全，包括原合同、合同補充協(xié)議、招標文件、編標答疑、詢價記錄、圖紙會審紀要、工程聯(lián)系單、施工竣工圖。其次，核對工程施工竣工圖與實際工程情況是否完全一致，工程變更內(nèi)容是否與實際竣工情況一致，工程量的計算是否正確，材料的市場價計價是否正確，計價取費是否明確。

另外，查看甲供材料、施工水電費等需要扣回款項是否應該扣回，結(jié)算報告中應有綜合說明，對甲乙雙方焦點問題的工程量計算，計價、取費及其他事宜規(guī)定等等進行詳細說明。

3.6銷售階段的成本控制

一般情況下，房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)商品銷售價格的2％～4％，費用數(shù)額非常龐大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有著直接影響。如何控制銷售成本關鍵取決于如何進行銷售策劃，廣告費用如何支出，應該根據(jù)項目規(guī)格大小、檔次及所在地的經(jīng)濟條件等多方面因素來確定。

21世紀是網(wǎng)絡經(jīng)濟時代，利用網(wǎng)絡開展房地產(chǎn)營銷來降低銷售成本是一種十分有效的手段。

3.7期間費用成本控制

期間費用主要由財務、人工、行政費用組成。由于房地產(chǎn)業(yè)務的期間費用的靈活性非常高。更需要加強對期間費用的計劃控制。公司財務部在這一環(huán)節(jié)除了要承擔控制任務外，還有義務指導和監(jiān)督其他相關部門的有關費用支出情況。

3.7.1財務費用控制

首先制定項目總體開發(fā)計劃，然后根據(jù)總體開發(fā)計劃來制定資金使用計劃，再結(jié)合項目總體銷售計劃，確定融資計劃。另外，融資的方式有很多種，應選擇財務費用最合理的方式。

3.7.2人工費用控制

人工費用包括基本工資、崗位津貼、出差補助、加班補助及其他補助、獎金等。依據(jù)公司人事部有關規(guī)定確定公司員工的工資，依據(jù)國家和公司的有關規(guī)定確定各項補助，依據(jù)公司事先確定好的獎優(yōu)懲劣的制度確定獎金額。

3.7.3行政管理費用控制

行政管理費包括通訊費用、業(yè)務活動費用、車輛費用、辦公用品費用等。通訊費用根據(jù)員工所在崗位和工作性質(zhì)等核定每月最高報銷限額，憑相關發(fā)票單進行限額內(nèi)的實報實銷。業(yè)務活動費用有一定的特殊性，使用時應先向領導申請，同意后再使用，報銷時要填寫詳細的情況說明，并按公司規(guī)定的審批程序進行報銷。車輛交通費、過路過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批，作到限額報銷。所有費用的報銷要有真實的憑據(jù)。

4　結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程成本控制是目前立足于房地產(chǎn)市場的關鍵，應引起企業(yè)界的高度重視，真正把房地產(chǎn)項目全過程成本控制工作落實到行動上，落實在具體的措施上，提高全員的行動意識，為企業(yè)的競爭與發(fā)展做出貢獻，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益。