葉云嶺

(華中師范大學(xué) 法學(xué)院， 湖北 武漢　430079)

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論我國(guó)公租房引入REITs融資模式的法律障礙與突破

葉云嶺

(華中師范大學(xué) 法學(xué)院， 湖北 武漢430079)

摘要：當(dāng)前住房?jī)r(jià)格過(guò)高，令許多中低收入群體只能“望房興嘆”，公租房的出現(xiàn)緩解了當(dāng)前住房困難問(wèn)題，加之我國(guó)在政策上大力支持REITs融資模式的發(fā)展，使得公租房REITs融資模式具有較大可行性。但是，公租房引入REITs融資模式存在著一些法律障礙，相關(guān)法律制度亟需完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；公租房；法律障礙

1公租房引入REITs融資模式可行性

1.1較為有利的政策環(huán)境支持

“公共租賃住房政策”是國(guó)家建設(shè)保障性住房的一大重要舉措，也是“夾心層”住房難題的解決途徑，自出臺(tái)以來(lái)得到了民眾的廣泛支持，很多企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織也在不斷探索并利用其資源承擔(dān)起建設(shè)公共租賃住房的社會(huì)責(zé)任。REITs融資模式的出現(xiàn)為公租房政策的逐步成熟提供了制度保障。我國(guó)自1997年開(kāi)展信托計(jì)劃后，陸續(xù)出臺(tái)了《信托法》《信托投資公司管理辦法》《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等法律法規(guī)。2009年10月，由央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門(mén)成立了“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”，詳細(xì)制訂了試點(diǎn)實(shí)施方案。2010年6月，住建部等七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確將公租房納入到保障性住房體系，實(shí)現(xiàn)公租房的規(guī)范化管理，意在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道[1]。

1.2配套法律法規(guī)逐步完善

隨著相關(guān)金融法律制度建設(shè)的逐步完善，我國(guó)己初步具備了發(fā)展REITs的法律環(huán)境，REITs融資方式的法律規(guī)制主要體現(xiàn)在證券、公司、信托和房地產(chǎn)方面。這些現(xiàn)行的法律法規(guī)在不同層面為公租房采用REITs模式提供了法律依據(jù)，其中《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》取消了信托合同200份上限等限制，其內(nèi)容與國(guó)外成熟的REITs專(zhuān)項(xiàng)法律比較接近，最有可能發(fā)展成為我國(guó)規(guī)范REITs的專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)，對(duì)我國(guó)公租房采用REITs模式具有指導(dǎo)意義。

1.3民間和機(jī)構(gòu)投資需求旺盛

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)財(cái)富得到了巨大的積累，形成了可觀的社會(huì)閑散資金。在過(guò)去的數(shù)年中，居民儲(chǔ)蓄額迅速增長(zhǎng)， REITs模式中長(zhǎng)期增值收益的特點(diǎn)必然會(huì)吸引一部分居民儲(chǔ)蓄，同時(shí)巨額的社會(huì)閑散資金為REITs的發(fā)展提供了充裕的資金保證[2]。利用REITs發(fā)展公共租賃住房，一方面給普通投資者提供了收益高、風(fēng)險(xiǎn)小的渠道，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的增值保值，另一方面又起到了分流炒樓資金、防止投機(jī)行為的作用。隨著社會(huì)保障制度的逐漸健全和保障體系的不斷完善，各類(lèi)社?；鹑玑t(yī)療保險(xiǎn)基金、失業(yè)保險(xiǎn)基金、教育基金、助殘基金等都將會(huì)加入機(jī)構(gòu)投資者的隊(duì)伍[3]。

2公租房引入REITs融資的法律障礙

2.1信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺失

目前，在我國(guó)的法律體系中所涉及信托行業(yè)的法律僅限于《信托法》和《物權(quán)法》。在信托產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，高位階的法律規(guī)范稀缺不僅不能為日益突出的新問(wèn)題提供適用規(guī)范與解決辦法，嚴(yán)重阻礙了信托作為一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在《信托法》中，對(duì)于信托登記制度的規(guī)定僅僅體現(xiàn)在第10條。相關(guān)配套制度的缺失，導(dǎo)致信托登記制度的具體實(shí)施存在較大的困難，沒(méi)有可操作性的制度難以發(fā)展。而且第10條僅明確了哪些信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)以及此信托財(cái)產(chǎn)登記的法律效力，無(wú)法確定履行申請(qǐng)信托登記的義務(wù)的主體、進(jìn)行信托登記的信托財(cái)產(chǎn)的范圍、信托登記的具體操作程序等，甚至信托登記的主管部門(mén)及其權(quán)限和范圍都未明確[4]。

2.2信托業(yè)投資準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)高

REITs缺乏監(jiān)管規(guī)范和要求。由于是以信托計(jì)劃模式為保障性住房REITS模式的基礎(chǔ)，與此相關(guān)的法律法規(guī)包括《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》《信托法》《信托投資公司管理辦法》等，其中的某些規(guī)定不能滿(mǎn)足甚至妨礙了REITs的進(jìn)一步發(fā)展。創(chuàng)立REITs的目的就是為了滿(mǎn)足投資者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)烈投資需求，因此國(guó)際通行的立法都未對(duì)個(gè)人投資者的資格及投資的最低數(shù)額進(jìn)行限制，而我國(guó)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第5條第3款和第6條都是對(duì)個(gè)人投資者的限制性規(guī)定，如此高的個(gè)人投資信托門(mén)檻，使信托投資成為富人的游戲，把眾多的中小民間資本投資者攔阻在外。因此，信托投資公司在發(fā)行新的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品時(shí)只能面向高端群體發(fā)售。

2.3公租房REITs收益憑證法律屬性不明

REITs受益證券的表現(xiàn)形式通常為股票和受益憑證，根據(jù)我國(guó)目前的證券法律規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，公司型REITs發(fā)行的股票屬于證券，而契約型REITs發(fā)行的受益憑證則被擱置在“證券”范疇之外。依據(jù)《證券法》第2條規(guī)定，我國(guó)證券法的適用范圍包括股票、公司債券、政府債券、證券投資基金份額，以及國(guó)務(wù)院認(rèn)定的證券衍生品種等。在我國(guó)《證券法》修訂過(guò)程中，關(guān)于是否應(yīng)將信托產(chǎn)品、集合理財(cái)產(chǎn)品等納入證券法的調(diào)整范圍存在爭(zhēng)議，修訂后的證券法雖仍主要規(guī)范股票和公司債券，但將政府債券和證券投資基金份額的上市交易納入證券法的調(diào)整范圍，將證券衍生品種的發(fā)行與交易納入證券法調(diào)整范圍，具體管理辦法由國(guó)務(wù)院參照證券法另行制定。然而，目前國(guó)務(wù)院沒(méi)有認(rèn)定其他的證券形式，也沒(méi)有增加認(rèn)定REITs受益憑證為證券[5-6]。

REITs受益憑證雖無(wú)從證券之名，但具有證券之實(shí)，發(fā)揮著證券具有的功能。由于REITs未列入《證券法》的調(diào)整范圍，其歸類(lèi)存在不確定性，使其無(wú)法在證券交易場(chǎng)所進(jìn)行自由流通，REITs流通性的折損不僅降低了REITs的投資吸引力，制約了REITs在我國(guó)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.4公租房REITs稅收優(yōu)惠制度缺失

從REITs的發(fā)展過(guò)程中可以看出，稅收政策是很重要的影響因素。在REITs的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一就是對(duì)其所采取的稅收優(yōu)惠政策，比如對(duì)于REITs向受益人分配的收益免征公司所得稅，對(duì)于REITs的交易免征印花稅等。我國(guó)公租房REITs的稅收政策及稅收規(guī)則處于空白階段，面臨著法律缺位、無(wú)法可依的問(wèn)題[7]。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的稅法框架，REITs還面臨著雙重征稅的問(wèn)題。REITs不僅需要繳納土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)稅收，在收購(gòu)和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，也需要繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，REITs分紅后投資者還需繳納個(gè)人所得稅。這些都在無(wú)形中阻礙了REITs的發(fā)展，稅收政策的空白己成為制約我國(guó)發(fā)展REITs的一大障礙。

3搭建與REITs融資配套的法律框架

3.1完善當(dāng)前的信托登記機(jī)構(gòu)分散模式

關(guān)于信托登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置，國(guó)內(nèi)理論界和實(shí)務(wù)界有兩種不同的思路:一種為統(tǒng)一模式，即設(shè)置統(tǒng)一的信托登記機(jī)構(gòu)；另一種則為分散模式，即根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)種類(lèi)的不同而分別設(shè)置信托登記機(jī)構(gòu)。結(jié)合我國(guó)信托業(yè)發(fā)展的實(shí)踐，分散登記的模式更加符合當(dāng)下?tīng)顩r。因?yàn)槟壳靶磐械怯浿贫鹊娜笔Ыo實(shí)踐帶來(lái)了極大的不便，如果等待統(tǒng)一登記模式的實(shí)現(xiàn)，則勢(shì)必耗費(fèi)許多時(shí)日，導(dǎo)致信托實(shí)踐的發(fā)展停滯不前。在分散登記模式的設(shè)定上，可以分清主次，步步推進(jìn)，主要是“信托行業(yè)一些亟需的財(cái)產(chǎn)登記事項(xiàng)，比如土地登記和股權(quán)登記，有關(guān)主管部門(mén)可以先制定完善這些財(cái)產(chǎn)登記具體規(guī)則，以此解決信托業(yè)實(shí)踐中的現(xiàn)實(shí)需要”。當(dāng)然，為了避免目前財(cái)產(chǎn)權(quán)登記狀況中的弊端，在各個(gè)登記機(jī)構(gòu)增設(shè)信托登記業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將各類(lèi)信托財(cái)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行明確的劃分，不再導(dǎo)致出現(xiàn)目前土地權(quán)利和房屋權(quán)利登記重復(fù)和交叉的情況。

3.2調(diào)整信托業(yè)投資準(zhǔn)入門(mén)檻

縱觀國(guó)內(nèi)外有關(guān)REITs的立法，各國(guó)或地區(qū)紛紛對(duì)REITs的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)要求、募集對(duì)象、股權(quán)結(jié)構(gòu)、收入要求和紅利分配等方面作了明確的法律規(guī)定。在募集對(duì)象方面除了對(duì)私募型REITs有嚴(yán)格的限制外，其他類(lèi)型的REITs都采取最低限額規(guī)定。通過(guò)把大額的房地產(chǎn)投資經(jīng)REITs變成小額的證券投資，讓廣大中小投資者分享房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值帶來(lái)的豐厚收益，實(shí)現(xiàn)“藏富于民” 的目的。我國(guó)中小民間資本投資者有投資房地產(chǎn)的迫切需求，降低REITs投資門(mén)檻，能夠?yàn)橹行⊥顿Y者提供投資機(jī)會(huì)，通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)化管理，可以使其分享房地產(chǎn)項(xiàng)目豐厚的增值利潤(rùn)，也有助于分散和化解房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[8]。

3.3明確公租房REITs收益憑證法律屬性

REITs是根據(jù)房地產(chǎn)資金信托原理發(fā)展而來(lái)的，一種房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。從根源來(lái)說(shuō)REITs是一種房地產(chǎn)資金信托，目前有學(xué)者稱(chēng)REITs是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合，從法律行為的目的來(lái)看，在以房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)所有人(持有人)委托信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理，以期獲利。在以房地產(chǎn)作為出資形式的情況下，房地產(chǎn)所有人(持有人)更多的是希望將手中的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套現(xiàn)或兌現(xiàn)，以獲取貨幣資金進(jìn)行其他活動(dòng)。只有將REITs界定為一種房地產(chǎn)資金信托，才能將REITs的本質(zhì)定性為一種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，因?yàn)橥顿Y基金是根據(jù)資金信托發(fā)展而來(lái)的。REITs作為金融衍生品的一種基金類(lèi)型，應(yīng)盡快通過(guò)立法的形式將其納入證券法的調(diào)整范圍。

3.4將公租房?jī)?yōu)惠政策上升到法律層面

保障性住房的特殊性使得項(xiàng)目的收益率偏低，為符合我國(guó)保障性住房REITs發(fā)展的需要，應(yīng)盡快建立針對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠政策，提高項(xiàng)目的收益率，激發(fā)投資者的積極性，刺激 REITs 的發(fā)展。

在中國(guó)境外，80%的房地產(chǎn)投資靠稅務(wù)驅(qū)動(dòng)，20%靠投資理念驅(qū)動(dòng)。稅務(wù)驅(qū)動(dòng)是值得提倡的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)稅收優(yōu)惠，各方面的投資公司都能出來(lái)進(jìn)行大量的投資活動(dòng)，REITs是第一個(gè)受惠的。在美國(guó)，REITs與其他信托產(chǎn)品一樣，如果投資信托公司的收入絕大部分分配給受益人的話(huà)，投資信托公司是不需要繳稅的。同樣，在我國(guó)，隨著稅收制度規(guī)范，若REITs得到稅收優(yōu)惠的支持，會(huì)有良好的發(fā)展前景。由于REITs基金對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都起著積極的推動(dòng)作用，有必要出臺(tái)這方面的相關(guān)法律法規(guī)、條例，對(duì)REITs實(shí)行稅收優(yōu)惠，以鼓勵(lì)其發(fā)展[9-10]。

3.5完善房地產(chǎn)信托信息披露制度

證券在市場(chǎng)流通的顯著優(yōu)勢(shì)是信息的高度透明，這有助于合理保障投資者的利益。相關(guān)部門(mén)應(yīng)該要求運(yùn)作機(jī)構(gòu)按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)，定期披露公共租賃住房REITs的盈利能力、財(cái)務(wù)狀況、管理水平以及風(fēng)險(xiǎn)控制等相關(guān)信息，接受廣大投資者和相關(guān)監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督，為公共租賃住房REITs的發(fā)展?fàn)I造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

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收稿日期：2016-03-07；修改日期：2016-03-14

作者簡(jiǎn)介：葉云嶺(1990-)，男，安徽銅陵人，華中師范大學(xué)碩士生．

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.593；F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-5781(2016)01-0128-03