張凱雷 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青島市北支行

我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

張凱雷 中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司青島市北支行

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求越來(lái)越大，而伴隨著這種需求，銀行信貸業(yè)日益邊的完善。回顧過(guò)去，我們可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫生成，而伴隨這種情況發(fā)生的也是銀行信貸的推動(dòng)作用。我國(guó)從03年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，不管是首付比率、貸款利率還是開(kāi)發(fā)貸款，都與信貸政策有著密切的聯(lián)系。這也說(shuō)明，我們?cè)陉P(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的同時(shí)，也要結(jié)合銀行信貸的重要情況進(jìn)行了解分析，這樣才能全面的發(fā)展完善房地產(chǎn)金融體系。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融體系的探索研究，從而發(fā)現(xiàn)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，進(jìn)一步提出良好的建議，使房地產(chǎn)金融得到良好的發(fā)展。

銀行信貸； 房地產(chǎn)價(jià)格 影響

引言

不管是房地產(chǎn)還是金融，都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要行業(yè)，所以調(diào)整好兩者各自的行業(yè)狀態(tài)以及兩者之間的關(guān)系是保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的重要條件。而要通過(guò)研究這兩個(gè)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)進(jìn)行政策調(diào)控，那么房產(chǎn)價(jià)格和信貸就是關(guān)鍵性的數(shù)量指標(biāo)。要想研究銀行信貸對(duì)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，首先我們需要了解房地產(chǎn)金融體系地具體內(nèi)容，才能通過(guò)這些內(nèi)容來(lái)分析主要的影響因素。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融體系

（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融體系以信貸為核心。從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)性融資以商業(yè)銀行為主，因?yàn)橹挥猩虡I(yè)銀行才能按照國(guó)家規(guī)定辦理個(gè)人住房按揭貸款。又由于住房公積金的人數(shù)增多，覆蓋規(guī)模小，還有資產(chǎn)證券等二級(jí)市場(chǎng)一片空白，所以不管是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人都以依賴商業(yè)銀行信貸為主。我國(guó)的資本市場(chǎng)正在發(fā)展當(dāng)中，還不成熟，所以大部分民營(yíng)房無(wú)法通過(guò)股票以及債券等資本開(kāi)發(fā)工具獲得資金，而融資也變成一件非常困難的事情。這就證明我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)單一，工具也較少。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)金融體系易于助長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融體系以商業(yè)銀行為中心，所以可能會(huì)帶來(lái)以下三方面的問(wèn)題。首先，商業(yè)銀行沒(méi)有辦法處理房地產(chǎn)行業(yè)的信息風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常起伏不確定的行業(yè)，銀行沒(méi)有評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)能力，也就不能分析抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)行業(yè)由于利潤(rùn)較大，比較容易獲得銀行信貸。中小企業(yè)由于自身的缺陷，無(wú)法承擔(dān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)由于利潤(rùn)率的上升空間大，更容易成為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，也就忽視了可能會(huì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；最后，銀行信貸容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，銀行貸款條件就會(huì)放松，條件放松，就會(huì)增加房地產(chǎn)貸款，房?jī)r(jià)就會(huì)上升，造成房地產(chǎn)泡沫。

二、銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

（一）開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。長(zhǎng)期內(nèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)供給影響力度受制于我國(guó)土地政策［1］。目前我國(guó)的土地“招、拍、掛”制度要求，土地的收入成為政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)和彌補(bǔ)財(cái)政缺口的重要收入。土地政策的變化使開(kāi)發(fā)商貸款不斷增加，也在不斷拉升地價(jià)。土地財(cái)政收入使得地方政府依賴土地處入收益。城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)也不適合土地流轉(zhuǎn)，造成城市建設(shè)用地緊缺。而開(kāi)發(fā)貸款從長(zhǎng)期效果上來(lái)看，不會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)供給，也在抑制房?jī)r(jià)上有著較大的限制作用。

短期內(nèi)銀行信貸刺激開(kāi)發(fā)商的投資行為。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用高比例的財(cái)務(wù)杠桿，通過(guò)自身資金和大量外部資金完成住房項(xiàng)目的承建，所以資金鏈的流暢就變得非常重要，而所有的外部資金中，商業(yè)銀行貸款是非?？煽恳约胺奖愫?jiǎn)潔的資金來(lái)源，所以開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)融資中時(shí)非常重要的手段。

（二）按揭貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。銀行按揭貸款對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)具有基礎(chǔ)作用，也為普通居民在買房條件上提供了資金支持，緩解了家庭壓力。房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響從實(shí)務(wù)上來(lái)看可以從按揭貸款利率以及首付比例上來(lái)分析。從利率上來(lái)看，利率是是隨著市場(chǎng)變化的，在基準(zhǔn)率上下浮動(dòng)，房產(chǎn)價(jià)格幅度過(guò)大，所以利率的影響在近幾年來(lái)水平較低，對(duì)按揭貸款的人影響不太明顯。從首付比例上來(lái)看，房貸首付比例高，會(huì)減少投資者和個(gè)人的資金投入，也在一定程度上限制了某些投機(jī)行為。房產(chǎn)貸款的首付款可以被看作是一種形式的貸款擔(dān)保［2］?？傊?，按揭貸款會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生推動(dòng)作用，利率和首付比例又是不同的影響機(jī)制。

三、關(guān)于房地產(chǎn)融資制度的政策建議

（一）金融市場(chǎng)。我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸息息相關(guān)，所以完善金融市場(chǎng)是非常有必要的。有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也保障了銀行信貸的安全。為了房地產(chǎn)金融多元化發(fā)展，而不再是單一的商業(yè)銀行貸款體系，首先應(yīng)該組建專業(yè)的住房信貸機(jī)構(gòu)，借鑒商業(yè)銀行的貸款模式。其次發(fā)揮商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的作用，大力發(fā)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。然后吸取其他金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)開(kāi)展住房抵押貸款證券化和信托抵押業(yè)務(wù)，積極發(fā)展第二市場(chǎng)，開(kāi)拓住房貸款融資的多樣化渠道，保證房地產(chǎn)金融業(yè)的安全。

（二）商業(yè)銀行。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信貸時(shí)銀行主要的盈利點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)信貸的管理提高上，商業(yè)銀行有著不可推卸的責(zé)任。從銀行方面來(lái)看，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模以及合理分散房貸風(fēng)險(xiǎn)是非常明智的選擇。建立房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)監(jiān)控體系［3］。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，建立房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)監(jiān)控體系，有助于銀行根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)調(diào)整貸款政策，規(guī)避房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可能給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。推動(dòng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)良性創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款業(yè)務(wù)，以賺取風(fēng)險(xiǎn)較低的中間業(yè)務(wù)為主。承接民間貸款委托業(yè)務(wù)，減少了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了業(yè)務(wù)收入。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)金融還有很大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)金融體系還不完善，不管是開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人按揭，都在一定程度上過(guò)于依賴銀行，造成銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響過(guò)大，所以我們應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融體系，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)良好的金融環(huán)境。又因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素不僅僅只是銀行信貸，所以在其他方面上，我們也應(yīng)該互相協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

［1］張珈珂.銀行信貸與房地產(chǎn)發(fā)展及房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系，以南京市為例［D］.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008（4）：23-26.

［2］李健飛，史晨昱.我國(guó)銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響［J］.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)報(bào)，2005，（04）：26- 32.

［3］郭先登.關(guān)于提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控水平的思考［J］.河北學(xué)刊，2005，（06）：09-14