翁韋琳

摘 要：本文從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，分析我國核心城市與三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步二元分化出不同的市場(chǎng)特征，提出房地產(chǎn)未來宏觀調(diào)控政策將更加針對(duì)性地分別對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)實(shí)施不同的調(diào)控手段，充分考慮政策在兩個(gè)市場(chǎng)的傳導(dǎo)效果，方能更有效地對(duì)整體市場(chǎng)起到綜合調(diào)控的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；二元化市場(chǎng)；供給側(cè)改革；宏觀調(diào)控

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要影響

自2003年8月起，我國國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)作為國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國微觀經(jīng)濟(jì)各生產(chǎn)性、服務(wù)性企業(yè)影響重大，乃至在宏觀經(jīng)濟(jì)政策的戰(zhàn)略性地位日益突出。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的重大影響主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國固定資產(chǎn)投資的影響

作為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展“需求、投資、國際貿(mào)易”的三駕馬車之一，在過去的十年間，固定資產(chǎn)投資共計(jì)有七年對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值的拉動(dòng)在“三駕馬車”中居首，是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增速的主要力量。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國固定資產(chǎn)投資與GDP比值逐年上升，截止2014年，固定資產(chǎn)投資與GDP的比值已升至78.87%的歷史高位。

在固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)中，制造業(yè)（33%），房地產(chǎn)業(yè)（25%），水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)（9%），交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)（8%）是占比最大的四個(gè)行業(yè)，2014年這四大行業(yè)的權(quán)重分別為33%、25%、9%、8%，四大行業(yè)投資在固定資產(chǎn)總投資中共占75%。

而2003年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重一直維持在25%左右，并同時(shí)保持20%以上的投資增速。

2.房地產(chǎn)投資與高鐵、公路、環(huán)境、公共設(shè)施等城市大型項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資不同，房地產(chǎn)投資不是作為社會(huì)公共產(chǎn)品的投資，不存在公共產(chǎn)品搭便車和溢出效應(yīng)，相對(duì)于地鐵、水庫、公路等較封閉、集中的政府投資方式，房地產(chǎn)投資更具社會(huì)性、私人化，其產(chǎn)品最終對(duì)接市場(chǎng)需求，對(duì)投資回報(bào)、交易價(jià)格等要求更加市場(chǎng)化，因而社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率更高。

房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)了我國第二、第三產(chǎn)業(yè)中建筑、建材、家電、金融服務(wù)等50多個(gè)生產(chǎn)部門20多個(gè)大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元，制造業(yè)產(chǎn)出123.61億元，采礦業(yè)16.64億元，商業(yè)11.16億元，房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元等，我國每年的GDP增長(zhǎng)率中，有超過2個(gè)百分點(diǎn)是直接或間接由房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的。

3.房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，無論是房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)還是改善型釋放的環(huán)節(jié)，都需要大量資金及金融信貸業(yè)務(wù)的介入與支持。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%～30%來自于銀行貸款，建筑公司對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也直接或間接來自于銀行，至少50%以上的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款，這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%以上。此外，由房地產(chǎn)衍生的金融服務(wù)如融資抵押貸款、房地產(chǎn)投資私募基金、以及小額信貸等項(xiàng)目均對(duì)這些年我國金融行業(yè)的迅速發(fā)展起到較大的推動(dòng)作用。

一個(gè)健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一切宏觀調(diào)控政策，都希望通過各種財(cái)政、貨幣政策甚至行政手段，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、抑制過度投機(jī)、平衡市場(chǎng)價(jià)格，抵御經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)，最終起到穩(wěn)業(yè)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

二、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元化現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期，是與我國人口結(jié)構(gòu)的變化，和城市化進(jìn)程密切聯(lián)系的。由2003年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡(jiǎn)稱18號(hào)文件開始，我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列宏觀調(diào)控，也影響著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)階段近10年的快速發(fā)展。

2014年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出深刻而重大的變化。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2014年全國固定資產(chǎn)投資50.20萬億元，同比增長(zhǎng)15.7%，這一增速是自2002年來的最低增速，只有2009年的一半左右。一直維持在20%以上的房地產(chǎn)投資增速在2014年增速陡然降低至11.10%，這一增速是房地產(chǎn)投資近10年以來最低增速，相比2013年的增幅降低9.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資顯著回落，同時(shí)，我國的GDP增速下降至7.4%。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策也從2010年后以平抑抑制房地產(chǎn)價(jià)格為目的差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責(zé)在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對(duì)購房需求特別是投資投機(jī)性需求實(shí)行嚴(yán)控的政策開始轉(zhuǎn)向，從緊縮性宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向適度寬松的宏觀調(diào)控政策。

但是，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)十年間自身發(fā)展的規(guī)律，以及以往的宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)造成的影響，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元化分裂情況越發(fā)顯著，宏觀調(diào)控政策必須對(duì)面完全不同的二元化市場(chǎng)特性采取不同的政策措施，方能達(dá)到綜合調(diào)控目的。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的二元化狀況主要來源于我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二元化，由行政劃分、基礎(chǔ)投入、歷史發(fā)展、市場(chǎng)開放程度決定了不同區(qū)域地方之間較大的經(jīng)濟(jì)差異，且隨著我國總量和增速乘數(shù)效應(yīng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)發(fā)展均帶來顯著影響。

1.核心城市的經(jīng)濟(jì)特征：一線城市特別是超大城市擁有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，核心城市GDP產(chǎn)出占我國國民經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升，2013年前20名城市GDP產(chǎn)值占全國GDP產(chǎn)值的37%；核心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為均衡，金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；城市建設(shè)及教育、文化、醫(yī)療等配套對(duì)周邊城市乃至全國都起到輻射作用；隨著我國戶籍制度的改革，城市創(chuàng)造大量就業(yè)崗位對(duì)勞動(dòng)力的需求，自然流動(dòng)人口突破地理分界后進(jìn)一步向核心城市集中。

我國三四線城市的經(jīng)濟(jì)特征：地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)極度依賴單一支柱性產(chǎn)業(yè)（例如煤炭、鋼鐵、紡織、煙草、酒業(yè)），相對(duì)于城市建設(shè)等硬件設(shè)施，在科教文、醫(yī)療等公共資源方面投入、建設(shè)不足，同時(shí)，隨著我國高鐵、動(dòng)車、高速公路等交通運(yùn)輸大力發(fā)展，出行更加便利、地理間隔阻礙變小，三四線城市人口持續(xù)外流，向一線城市進(jìn)一步聚攏。

與核心城市與三四線（縣域）經(jīng)濟(jì)狀況相一致是二元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。

2.核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：在經(jīng)歷價(jià)格快速上漲后，通過宏觀調(diào)控政策抑制了投機(jī)性需求，經(jīng)歷幾次價(jià)格波動(dòng)，仍處在總體供不應(yīng)求，價(jià)格應(yīng)客觀需求逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)階段。

三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，2008年宏觀調(diào)控后已從商品房供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩的情況。與核心城市穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)不同，我國三四線城市房?jī)r(jià)在四年間經(jīng)歷了急劇上漲和階梯式回落階段，部份三四線城市房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)跌至2008年水平。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2015年10月，我國商品房庫存量約6.65億平方米，全國供應(yīng)和庫存量基本上維持在12個(gè)月至15個(gè)月之間，但其中三四線城市商品房存量有些已到達(dá)20-25個(gè)月的存量。

由于房地產(chǎn)消費(fèi)品特有的地域性不可轉(zhuǎn)移屬性，使這兩個(gè)市場(chǎng)間具有分隔化和不可替代性。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，三四線城市的商品房無法替代核心城市的商品房?jī)r(jià)值，同時(shí)核心城市的商品價(jià)格對(duì)三四線城市商品房?jī)r(jià)格的影響也有限，消費(fèi)者對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品的需求以及產(chǎn)品在兩個(gè)市場(chǎng)的不同供給，必須分開考慮，宏觀調(diào)控政策在面向兩個(gè)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)充分考慮兩個(gè)市場(chǎng)不同的特性，既聯(lián)系又分割，按級(jí)分層地區(qū)別對(duì)待。

三、面向二元房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策方向

我國自2003年以來面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控基本分三個(gè)階段：2003-2006年，主要是嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸和土地供給階段，這一階段主要圍繞提高項(xiàng)目自有資本金要求，清理整頓土地市場(chǎng)，調(diào)供住房供給總量。2006-2008年，主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。2008-2014年，主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資行為，控制金融風(fēng)險(xiǎn)。歷年宏觀調(diào)控，通過系列財(cái)政、貨幣政策，最終采用行政性限購、限貸政策基本達(dá)到使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體較為平穩(wěn)發(fā)展的調(diào)控目的。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)2014-2015年整體運(yùn)行情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷對(duì)我國經(jīng)濟(jì)造成較大的下行壓力，2015年末國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控大思路改變僅調(diào)整需求消費(fèi)傳統(tǒng)，提出“供給側(cè)改革”以化解過剩產(chǎn)能問題，落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)，主要為三四線城市的去庫存化問題，以及更深層次的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)過剩問題。

1.供應(yīng)量：商品房供應(yīng)來源于土地供應(yīng)，土地供應(yīng)量的調(diào)控根據(jù)三四線城市的經(jīng)濟(jì)特征，應(yīng)重視小城鎮(zhèn)的用地規(guī)劃，嚴(yán)格控制用地規(guī)模，針對(duì)已出讓未開發(fā)土地項(xiàng)目，取消土地二級(jí)市場(chǎng)交易限制，允許土地流轉(zhuǎn)、放開土地性質(zhì)用途變更，降低在建工程等項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等稅費(fèi)成本，緩沖因土地和商品房大量集中供給造成的市場(chǎng)存量問題，給予市場(chǎng)更多的消化時(shí)間。

2.需求量：三四線城市的商品房需求在短期內(nèi)是較為固定的，不存在大量外來人口涌入的問題，消費(fèi)者對(duì)于商品房的投資性及銀行金融信貸桿杠的使用也與核心城市消費(fèi)者有較大區(qū)別，從人口出生率的提高和人口結(jié)構(gòu)改變方面都需要較長(zhǎng)時(shí)間。

綜上所述，由于我國長(zhǎng)期以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等綜合因素，造成我國房地產(chǎn)市場(chǎng)核心城市與三四線城市逐步分化為二個(gè)擁有獨(dú)立特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，傳統(tǒng)針對(duì)需求端的宏觀調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)對(duì)二元分化的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)已不再適用。三四線城市商品房供給過剩導(dǎo)致的降價(jià)促銷、量?jī)r(jià)齊跌是符合市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)規(guī)律的，核心城市的需求推動(dòng)價(jià)格上漲現(xiàn)象也將繼續(xù)存在，有效供給不足與無效供應(yīng)過剩并存?？紤]到貨幣政策對(duì)二元化市場(chǎng)的整體有效性，必須控制金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，以往對(duì)需求端的刺激性政策又將推動(dòng)核心城市與三四線城市的市場(chǎng)矛盾。因此，供給端的調(diào)控必須通過分別針對(duì)二個(gè)市場(chǎng)不同特征的財(cái)政政策起到綜合調(diào)控的作用，三四線城市長(zhǎng)期的土地供應(yīng)調(diào)控政策將成為2016年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)。（作者單位：廈門華瑞中盈地產(chǎn)投資）

注：

數(shù)據(jù)資源來源：國家統(tǒng)計(jì)局、CRIC數(shù)據(jù)庫

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