□王文卓

?

關(guān)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的調(diào)查思考

□王文卓

摘要：本文通過(guò)對(duì)江蘇省農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)的專題調(diào)研，推演農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款相關(guān)業(yè)務(wù)行為，排查和評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展前景，力求進(jìn)一步完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款模式。

2015年12月27日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò)了《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》），為“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)掃除了法律障礙。次日，作為全國(guó)15個(gè)、江蘇省唯一的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，常州市武進(jìn)區(qū)首單農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款成功發(fā)放?？偨Y(jié)首單業(yè)務(wù)的主要經(jīng)驗(yàn)，剖析相關(guān)問(wèn)題，不僅對(duì)常州市武進(jìn)區(qū)復(fù)制、推廣相關(guān)業(yè)務(wù)具有重要意義，也對(duì)全國(guó)試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)具有一定的借鑒和參考價(jià)值。

一、江蘇首單農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的基本情況

2015年12月28日，江南農(nóng)村商業(yè)銀行成功發(fā)放了首筆農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款。該筆貸款借款人為武進(jìn)區(qū)嘉澤鎮(zhèn)滿墩村農(nóng)民呂某，其以自家的300平方米農(nóng)房（含宅基地）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)作為抵押，獲得貸款50萬(wàn)元，貸款期限為1年，主要用于高桿月季農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這是全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律以來(lái)全國(guó)第一筆農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，該借款人也以此取得全國(guó)第一份農(nóng)房（宅基地）抵押不動(dòng)產(chǎn)登記證明。截至2015年末，該區(qū)共發(fā)放農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款2筆。農(nóng)行、交行等多家銀行機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)展貸款前期準(zhǔn)備工作，與意向客戶溝通交流，建立客戶和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，抓緊實(shí)施農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的增量擴(kuò)面。

二、首單農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款成功發(fā)放的主要經(jīng)驗(yàn)

試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)為商業(yè)銀行創(chuàng)新農(nóng)村抵質(zhì)押擔(dān)保方式、盤(pán)活農(nóng)村土地資產(chǎn)、拓寬農(nóng)民融資渠道等提供了突破口，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。

（一）政府部門聯(lián)動(dòng)推進(jìn)試點(diǎn)工作提質(zhì)增效。

常州市武進(jìn)區(qū)多管齊下、全力推動(dòng)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)落地。一是明確準(zhǔn)入范圍，提供制度保障。制定實(shí)施了《常州市武進(jìn)區(qū)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)辦法》等相關(guān)文件，從制度層面對(duì)試點(diǎn)工作確定方針、給予支持。二是健全組織機(jī)制，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)。成立黨政主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，統(tǒng)一協(xié)調(diào)試點(diǎn)相關(guān)工作；區(qū)建設(shè)辦、土管所重點(diǎn)負(fù)責(zé)轄內(nèi)農(nóng)房（含宅基地）的確權(quán)登記工作，為農(nóng)戶及時(shí)頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，區(qū)農(nóng)委等部門共同探索建立農(nóng)房抵押品價(jià)值評(píng)估體系，為銀行機(jī)構(gòu)提供抵押標(biāo)的價(jià)值參照。三是精選試點(diǎn)范圍，高效平穩(wěn)推進(jìn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)。合理確定試點(diǎn)區(qū)域范圍既有利于集中力量實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)零的突破，確定業(yè)務(wù)模式和標(biāo)桿，也可不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善工作機(jī)制，在最小成本基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，平穩(wěn)推進(jìn)，減少試點(diǎn)業(yè)務(wù)的波動(dòng)性。四是建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，緩釋農(nóng)房抵押風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)政府主導(dǎo)設(shè)立“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，在農(nóng)房所在鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織建立回購(gòu)機(jī)制，搭建區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，初步構(gòu)建“農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)退出通道”，緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)銀農(nóng)雙方共同利益。

（二）銀行多措并舉推進(jìn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)及時(shí)落地。

首單試點(diǎn)業(yè)務(wù)的及時(shí)落地得益于銀行機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)推動(dòng)和共同發(fā)力。一是建立高效的專項(xiàng)工作機(jī)制。試點(diǎn)銀行均建立專項(xiàng)工作小組，前期準(zhǔn)備工作扎實(shí)有效。二是有針對(duì)性地設(shè)計(jì)信貸產(chǎn)品。試點(diǎn)銀行針對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的特點(diǎn)，專門設(shè)計(jì)了“江南家園安居貸”和“江南家園經(jīng)營(yíng)貸”兩款特色產(chǎn)品，分別適用于支持試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)民購(gòu)買公寓房或統(tǒng)建房、從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求。同時(shí)制定了相應(yīng)的產(chǎn)品管理辦法，確保試點(diǎn)業(yè)務(wù)具有高度的可操作性。三是創(chuàng)新產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制。如江南農(nóng)商行“江南家園經(jīng)營(yíng)貸”產(chǎn)品利率由“特色定價(jià)利率系統(tǒng)”確定執(zhí)行利率，實(shí)際執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%，遠(yuǎn)低于此前該行個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款利率基準(zhǔn)上浮70%的平均水平，真正做到讓利于客戶，彰顯試點(diǎn)業(yè)務(wù)的惠民實(shí)質(zhì)。四是修訂完善考核激勵(lì)機(jī)制。試點(diǎn)銀行對(duì)試點(diǎn)業(yè)務(wù)單列規(guī)模、單項(xiàng)核算、單獨(dú)考核，并安排專項(xiàng)激勵(lì)措施，確保不影響支行利潤(rùn)考核績(jī)效，激發(fā)基層客戶經(jīng)理拓展試點(diǎn)業(yè)務(wù)的積極性。五是主動(dòng)上門營(yíng)銷對(duì)接。試點(diǎn)地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)在全面分析當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特色和農(nóng)民需求的基礎(chǔ)上，主動(dòng)上門宣傳農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押相關(guān)政策以及量身定制的信貸產(chǎn)品，打通供需雙方信息傳遞的渠道，積極培育當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶和農(nóng)村新型經(jīng)營(yíng)主體的業(yè)務(wù)需求。

（三）農(nóng)村信貸需求與試點(diǎn)業(yè)務(wù)對(duì)接順暢。

高素質(zhì)的借款人和高度吻合的信貸需求也是試點(diǎn)業(yè)務(wù)順暢推進(jìn)的重要因素。試點(diǎn)銀行通過(guò)引導(dǎo)借款人和推介試點(diǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，深度挖掘農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款需求，有效縮短了業(yè)務(wù)對(duì)接的時(shí)間，提高了試點(diǎn)業(yè)務(wù)落地效率。一是試點(diǎn)地區(qū)潛在借款人具備較高的綜合素質(zhì)。試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村居民文化程度、政策水平和市場(chǎng)化意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)新型信貸產(chǎn)品的接受意愿較高。如首單業(yè)務(wù)借款人是一名大學(xué)生村官，其家庭從事花木培育生產(chǎn)，個(gè)人綜合素質(zhì)較高，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)政策理解到位，具有較為敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，在得知武進(jìn)區(qū)作為試點(diǎn)、相關(guān)銀行著手推進(jìn)后，能積極與銀行聯(lián)系、對(duì)接，迅速將潛在的借款需求轉(zhuǎn)化為首單業(yè)務(wù)。二是試點(diǎn)地區(qū)具有較大的潛在信貸需求。試點(diǎn)地區(qū)之一的武進(jìn)區(qū)嘉澤鎮(zhèn)是全國(guó)聞名的花木之鄉(xiāng)，全鎮(zhèn)有2萬(wàn)多戶農(nóng)民從事花木生產(chǎn)。近年來(lái)，一批新型經(jīng)營(yíng)主體瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，著手培育精品花木，急需大量資金用于高檔、精品花木的生產(chǎn)和營(yíng)銷，信貸需求真實(shí)有效且規(guī)模較大，而傳統(tǒng)抵押擔(dān)保手段不足制約了農(nóng)戶貸款的可得性。三是試點(diǎn)地區(qū)具備較高的金融生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。試點(diǎn)地區(qū)所在的武進(jìn)區(qū)早在2009年被評(píng)為江蘇省金融生態(tài)優(yōu)秀縣，2012年、2015年成功通過(guò)省級(jí)金融生態(tài)示范縣的復(fù)檢，金融生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)長(zhǎng)期處于省內(nèi)前列。試點(diǎn)地區(qū)也連續(xù)開(kāi)展多年的金融生態(tài)鎮(zhèn)、村建設(shè)，農(nóng)戶信用體系建設(shè)基礎(chǔ)較好，政府部門、農(nóng)戶和社會(huì)公眾的金融法制意識(shí)和信用意識(shí)較強(qiáng)，構(gòu)成試點(diǎn)業(yè)務(wù)順利推進(jìn)的思想基礎(chǔ)和外部環(huán)境。

三、推廣農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的主要問(wèn)題和瓶頸

武進(jìn)區(qū)發(fā)放的首單農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，具有一定的特殊性和偶然性，象征意義更大于實(shí)際效果。要復(fù)制其模式并進(jìn)一步推廣，還面臨一些瓶頸因素，普遍體現(xiàn)為“三難”：風(fēng)險(xiǎn)處置難、抵押評(píng)估難和風(fēng)險(xiǎn)緩釋補(bǔ)償難。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的機(jī)制、流程和支撐體系都還有待進(jìn)一步完善。

（一）法律法規(guī)尚未完善，風(fēng)險(xiǎn)處置困難。

雖然全國(guó)人大常委會(huì)的《決定》解決了農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)最大的法律障礙，但是相關(guān)的法律法規(guī)細(xì)則和配套的會(huì)計(jì)、稅收等制度還未及時(shí)修訂，銀行機(jī)構(gòu)在試點(diǎn)業(yè)務(wù)拓展中存在諸多顧慮。例如，《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)不予辦理。又如，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)【2004】28號(hào)文）、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》都規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。上述辦法、意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定與試點(diǎn)政策存在沖突，武進(jìn)區(qū)政府相關(guān)部門對(duì)農(nóng)房交易主體的限制已有所松動(dòng)，允許部分農(nóng)房可以在行政村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，但畢竟缺乏上位法的支持。上述法規(guī)、政策如不及時(shí)修訂、調(diào)整，則對(duì)試點(diǎn)業(yè)務(wù)構(gòu)成極大的不確定性，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款退出機(jī)制也無(wú)法真正有效發(fā)揮作用。

（二）農(nóng)房估值三方機(jī)構(gòu)缺失評(píng)估權(quán)威較低。

目前已經(jīng)發(fā)放的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)中，作為抵押物的農(nóng)房?jī)r(jià)值是由農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)辦公室協(xié)調(diào)農(nóng)委、房管局、國(guó)土資源局等部門共同評(píng)估、認(rèn)定的。由于國(guó)家和地方政府都未出臺(tái)統(tǒng)一的農(nóng)房?jī)r(jià)格評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)部門大多根據(jù)重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位價(jià)格，主觀確認(rèn)農(nóng)房的抵押價(jià)值，評(píng)估的公信力顯然不足。試點(diǎn)之初，可以對(duì)個(gè)案特事特辦、先行先試，如要全面推廣，類似行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)的評(píng)估模式顯然不具備充足的權(quán)威性和公允性，也是不可持續(xù)的，而銀行機(jī)構(gòu)也認(rèn)為上述非第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估作業(yè)模式已構(gòu)成本系統(tǒng)內(nèi)試點(diǎn)業(yè)務(wù)難以落地、推廣的重要制約因素之一。如江南農(nóng)村商業(yè)銀行制定的《“江南家園經(jīng)營(yíng)貸”管理辦法》對(duì)“抵押物價(jià)值認(rèn)定”就規(guī)定：農(nóng)村住房的價(jià)值評(píng)估分為外部評(píng)估和內(nèi)部評(píng)估；原則上內(nèi)部評(píng)估價(jià)值不得高于外部評(píng)估價(jià)值，以內(nèi)部評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)。上述規(guī)定使現(xiàn)行的外部評(píng)估形同虛設(shè)，不僅顯著增加銀行機(jī)構(gòu)授信和放款環(huán)節(jié)的工作量及難度，也使基層分支機(jī)構(gòu)難以有效規(guī)避內(nèi)部人風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，影響問(wèn)責(zé)體系的設(shè)定和實(shí)施，阻礙了試點(diǎn)業(yè)務(wù)的增量擴(kuò)面進(jìn)程。

（三）風(fēng)險(xiǎn)緩釋補(bǔ)償存在困境銀行顧慮較多。

農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款尚處試點(diǎn)階段，雖然相關(guān)單位也制定了此類不良貸款的處置方式及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償措施，但制度安排仍停留在文本層面，實(shí)際可行性仍有待驗(yàn)證。一是雖然產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)已經(jīng)建立，但流轉(zhuǎn)機(jī)制尚不完善，相關(guān)的制度和政策還未跟進(jìn)，一旦貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，作為抵押物的農(nóng)房的處置流轉(zhuǎn)仍缺乏操作依據(jù)。二是農(nóng)房涉及農(nóng)村居民生活問(wèn)題，農(nóng)民對(duì)宅基地和住宅的依賴性極強(qiáng)，農(nóng)房處置的操作難度較大。試點(diǎn)地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)都反映，即便現(xiàn)在明確規(guī)定擁有2套（含）以上住房的農(nóng)民才能申請(qǐng)此類貸款，但由于農(nóng)村居民具有“族聚”特點(diǎn)，住房連排建造的情況較為普遍，且同村居民親情和社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，農(nóng)房處置必然涉及鄰里住房及與村民的關(guān)系處理等一系列復(fù)雜問(wèn)題，其難度可想而知。三是目前潛在的借款農(nóng)戶大多從事規(guī)?；r(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受自然環(huán)境影響較大，如無(wú)相應(yīng)的巨災(zāi)保險(xiǎn)產(chǎn)品作為風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移機(jī)制，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的第一還款來(lái)源存在較大的不確定性。四是雖然政府部門已設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，但從以往運(yùn)作情況看，應(yīng)補(bǔ)未補(bǔ)、補(bǔ)償效率低下等情況仍有發(fā)生，銀行對(duì)此頗有顧慮。

（四）各方準(zhǔn)備尚不充分貸款推廣較難。

從政府層面看，雖然在首單業(yè)務(wù)辦理時(shí)積極性很高，工作力度也較大，但在后續(xù)推進(jìn)時(shí)，個(gè)別部門存在“等等再看”的想法，向全區(qū)推廣的準(zhǔn)備工作和動(dòng)力機(jī)制還有待強(qiáng)化。從銀行機(jī)構(gòu)看，相當(dāng)部分銀行還處于探索和觀望階段，即使是已經(jīng)推進(jìn)的銀行，在基層分支機(jī)構(gòu)和客戶經(jīng)理的配套激勵(lì)機(jī)制方面還存在不足。部分銀行機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程還過(guò)于復(fù)雜、繁瑣，忽視借款人的體驗(yàn)，影響借款人的積極性。從農(nóng)民來(lái)看，以農(nóng)房作抵押標(biāo)的的認(rèn)知度、認(rèn)同度和接受度都還有待提高，需求端的培育和發(fā)掘工作還有待加強(qiáng)。此外，縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門還處于籌建和試運(yùn)行狀態(tài)，試點(diǎn)地區(qū)以外的農(nóng)房確權(quán)認(rèn)證工作進(jìn)展不快，也是影響農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)增量擴(kuò)面的短期因素之一。

四、對(duì)策建議

（一）完善相關(guān)法規(guī)政策框架。

開(kāi)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作，是貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)“保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)、慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓，探索增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入渠道”要求的具體舉措，當(dāng)務(wù)之急是要健全和完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的制度基礎(chǔ)。

一是加快完善配套細(xì)則，確保各項(xiàng)改革主旨一致、內(nèi)容統(tǒng)一，掃除試點(diǎn)工作面臨的法律障礙。重點(diǎn)加強(qiáng)地方法規(guī)建設(shè)，明確用于農(nóng)房抵押的宅基地流轉(zhuǎn)、變更的條件和流程，確定農(nóng)房轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)制，為該類業(yè)務(wù)順利推進(jìn)提供制度保障。二是加大財(cái)稅支持力度。地方政府可根據(jù)財(cái)力情況，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款安排貼息、業(yè)務(wù)補(bǔ)貼等，激發(fā)農(nóng)民的信貸需求，鼓勵(lì)基層銀行機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸業(yè)務(wù)。稅務(wù)部門也可以通過(guò)與農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的結(jié)構(gòu)性降稅措施，減輕農(nóng)民和農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)成本。三是優(yōu)化金融監(jiān)管政策。人民銀行要協(xié)調(diào)其他金融監(jiān)管部門優(yōu)化專項(xiàng)監(jiān)管政策。對(duì)于辦理農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的銀行機(jī)構(gòu)，可參照“三農(nóng)”貸款、小微企業(yè)貸款、科技貸款等產(chǎn)品，在滿足相關(guān)條件的情況下，運(yùn)用貨幣政策工具，給予低成本的流動(dòng)性支持，適度提高不良貸款容忍度，提高銀行機(jī)構(gòu)的積極性。四是健全信貸風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金管理機(jī)制，理順補(bǔ)償申請(qǐng)和撥付環(huán)節(jié)，明確風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)睦馐马?xiàng)范圍，確保應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，充分發(fā)揮基金對(duì)信貸資源的撬動(dòng)效應(yīng)，消除銀行機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展顧慮。

（二）健全中介服務(wù)體系，優(yōu)化試點(diǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

目前行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)的農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估體系存在專業(yè)性不強(qiáng)、公允性不高、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、批量化運(yùn)作能力缺失等問(wèn)題，無(wú)法為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)全面推開(kāi)提供科學(xué)、合理的價(jià)值參照。因此，要加快建設(shè)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的第三方農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，建立農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估方法體系和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確作業(yè)流程，提高評(píng)估結(jié)果的公允性，支持農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

作為試點(diǎn)階段的權(quán)宜之計(jì)，一方面，可從現(xiàn)有的專業(yè)評(píng)估公司中挑選部分作業(yè)質(zhì)量和專業(yè)水準(zhǔn)高的單位開(kāi)展專項(xiàng)評(píng)估試點(diǎn)，結(jié)合區(qū)域準(zhǔn)入“名單制”管理，即定期進(jìn)行評(píng)估公司評(píng)級(jí)質(zhì)量考評(píng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整評(píng)估公司名錄，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)房估值更加科學(xué)、高效；另一方面，銀行機(jī)構(gòu)要主動(dòng)深入村民小組等一線，通過(guò)鄰居證實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)訪談、村委會(huì)證明和專業(yè)人士評(píng)估等結(jié)合的方式，總結(jié)、提煉具有地區(qū)特色的農(nóng)村住房?jī)r(jià)值內(nèi)部評(píng)估體系，并通過(guò)建立數(shù)據(jù)庫(kù)、參照農(nóng)戶信用評(píng)級(jí)等工作，不斷調(diào)整、修正評(píng)估方法，力爭(zhēng)使內(nèi)部評(píng)級(jí)為更多農(nóng)戶所接受。

政府部門在提供農(nóng)房抵押登記等基本服務(wù)的同時(shí)，要完善市場(chǎng)流轉(zhuǎn)機(jī)制，確保當(dāng)貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，作為抵押標(biāo)的的農(nóng)房能通過(guò)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及時(shí)依法轉(zhuǎn)售、出租等，有效解決貸款退出困難的問(wèn)題。

（三）創(chuàng)新農(nóng)村金融產(chǎn)品服務(wù)，加強(qiáng)試點(diǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。

一是不同類型的銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)有針對(duì)性地開(kāi)辦農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)引導(dǎo)農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行科學(xué)實(shí)施業(yè)務(wù)推廣策略，集中安排信貸資源，以家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)龍頭型企業(yè)等新型經(jīng)營(yíng)主體為重點(diǎn)對(duì)象，發(fā)揮地方法人金融機(jī)構(gòu)的支農(nóng)主導(dǎo)作用，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)全覆蓋。二是指導(dǎo)和鼓勵(lì)相關(guān)銀行機(jī)構(gòu)根據(jù)不同地區(qū)農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的特點(diǎn)，因地制宜地設(shè)計(jì)相關(guān)信貸產(chǎn)品，確保產(chǎn)品具有較強(qiáng)的針對(duì)性和可操作性。尤其要確保農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款期限和抵押率應(yīng)充分覆蓋農(nóng)戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的真實(shí)資金需求，抵押率科學(xué)合理。在試點(diǎn)之初，可以將農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押與其他擔(dān)保方式組合運(yùn)用，以提高農(nóng)民的融資能力；在試點(diǎn)深入推進(jìn)過(guò)程中，要逐步將農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押作為債權(quán)的唯一擔(dān)保。三是銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)完善內(nèi)外部激勵(lì)機(jī)制。繼續(xù)優(yōu)化并堅(jiān)持“外部讓利+內(nèi)部激勵(lì)”模式。一方面盡量?jī)?yōu)化業(yè)務(wù)操作流程，注重改善客戶體驗(yàn)，實(shí)行“一戶一價(jià)”的定價(jià)策略，執(zhí)行明顯優(yōu)于現(xiàn)行小微企業(yè)和三農(nóng)貸款定價(jià)的優(yōu)惠利率，真正讓利于民、便利于民；另一方面在內(nèi)部實(shí)行傾斜性的考核激勵(lì)策略，將相關(guān)資源、榮譽(yù)向農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)成效明顯的支行和員工明顯傾斜，真正調(diào)動(dòng)員工積極性。四是進(jìn)一步完善全流程管控。加大貸前、貸中和貸后管理力度，重點(diǎn)關(guān)注借款人的第一還款來(lái)源，積極防范操作風(fēng)險(xiǎn)。

（四）改善農(nóng)村信用環(huán)境。

一是加強(qiáng)農(nóng)村信用體系建設(shè)，地方政府、銀行、司法等有關(guān)部門要通力合作，深入推進(jìn)農(nóng)民信用戶、信用村的建設(shè)和評(píng)定，加快農(nóng)村征信體系和農(nóng)戶信用數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)。涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)要積極參與并善于運(yùn)用信用村、信用戶的評(píng)定成果，及時(shí)掌握農(nóng)戶資信與償債能力，對(duì)守信農(nóng)戶采取提高抵押比例和貸款額度、給予利率下浮等正向激勵(lì)措施，真正讓利于誠(chéng)實(shí)守信的農(nóng)戶，使其在守信中獲益，引導(dǎo)農(nóng)戶增強(qiáng)信用意識(shí)。二是提高失信違約成本，政府部門要支持銀行機(jī)構(gòu)依法維護(hù)金融債權(quán)，協(xié)調(diào)建立失信者懲戒機(jī)制；司法部門應(yīng)加大強(qiáng)制執(zhí)行力度，提高執(zhí)行效率，從而對(duì)失信者產(chǎn)生震懾作用。三是加大農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的宣傳力度。農(nóng)村基層組織要配合商業(yè)銀行開(kāi)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款推廣工作，將有關(guān)政策、產(chǎn)品、條件、程序等內(nèi)容編印成宣傳手冊(cè)，向農(nóng)戶做好宣傳解讀工作，使試點(diǎn)政策和產(chǎn)品深入人心，不斷培育潛在業(yè)務(wù)需求，支持農(nóng)民盤(pán)活住房財(cái)產(chǎn)權(quán)。四是探索農(nóng)村基層組織的協(xié)管作用，發(fā)揮農(nóng)村基層組織在貸前調(diào)查、貸后管理中的獨(dú)特作用，形成信貸支持與農(nóng)村致富的良性循環(huán)。

（作者單位：人民銀行常州市中心支行）