周建軍　戴為　鞠方

摘 要：金融危機之后，我國城鎮(zhèn)居民的消費行為發(fā)生了很多變化，而消費行為的這些變化通過替代效應(yīng)、收入效應(yīng)和預(yù)算約束效應(yīng)對房價波動產(chǎn)生影響：生活必需品消費的增加導(dǎo)致房價下跌，而低檔消費品的增加導(dǎo)致房價上漲。采用我國31個省市的年度數(shù)據(jù)構(gòu)建動態(tài)面板模型，實證分析結(jié)果表明：從全國層面來看，金融危機背景下居民服裝消費行為、服務(wù)消費、糧食消費、婚姻與房價為負相關(guān)；儲蓄行為、交通消費行為、收入水平以及教育水平對房價產(chǎn)生了正相關(guān)的影響。從區(qū)域?qū)用鎭砜?，我國城?zhèn)居民的消費行為對房價的影響存在較明顯的地區(qū)差異性，相應(yīng)各地區(qū)的發(fā)展政策應(yīng)有所不同。

關(guān)鍵詞：金融危機；房價；消費者行為

中圖分類號：F29335；F1261 文獻標志碼：A

文章編號：1006-1398（2015）04-0076-13

一 文獻梳理與問題提出

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻，也對國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行和居民生活幸福程度的提高都起著舉足輕重的作用。特別是在金融危機背景下，樓市起起伏伏，居民消費行為也發(fā)生了一系列變化。從2008年金融危機初始時的警惕不良房貸、房市投機到之后政府采取的一系列刺激房市拉動增長的相關(guān)政策，在這個過程中，危機嚴重影響了城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)和消費行為。在2007年到2012年五年期間，中國居民儲蓄增加了一倍以上，儲蓄率更是在全世界排名第一，高達50%以上，與此同時，在金融危機背景下，交通通訊消費、服務(wù)消費、汽車消費、家用電器消費占居民可支配收入的比重開始增長，成為新的經(jīng)濟增長熱點。

關(guān)于消費者行為是否會影響房價的問題，國內(nèi)外學(xué)者都做了全面深入的研究。Behrman和Mitchell通過建立工具變量模型，分析了教育和金融知識對房地產(chǎn)價格變動的影響，通過對面板數(shù)據(jù)的分析，得出教育和金融知識的獲取對房地產(chǎn)價格與住房總收益的增加有顯著的正效應(yīng)[1]。

Skinner引入動態(tài)平衡模型對調(diào)查數(shù)據(jù)進行實證分析，研究基于生命周期理論的消費者儲蓄行為是否對房價有影響，結(jié)果顯示儲蓄行為對房價的影響很顯著[2]。Case和Shiller通過收集14個國家和美國各州的總消費支出與房地產(chǎn)市場、股票市場數(shù)據(jù)建立時間面板數(shù)據(jù)，得出美國消費支出對房價波動的影響程度為01588[3]。Mark采用美國1974-1988年的對3000個家庭問卷調(diào)查和微觀數(shù)據(jù)分析，無論是對于租房者、住房擁有者還是貸款買房的人，得出居民預(yù)期消費支出的增加會導(dǎo)致房價上漲，而且得出18-34歲階段的消費者的消費支出與房價之間的正相關(guān)效應(yīng)要比其他階段的消費群體更強烈[4]。

然而，還有部分國外學(xué)者認為居民消費行為對房地產(chǎn)價格的波動影響并不顯著。Hilary利用20世紀80年代美國居民消費行為數(shù)據(jù)和MSA房價數(shù)據(jù)解釋了兩大問題：儲蓄行為是否會導(dǎo)致房價上漲？房價是否會反映國內(nèi)經(jīng)濟形勢？結(jié)果發(fā)現(xiàn)：消費行為與房價之間的關(guān)系并非顯著[5]。Engelhardt通過從1984年和1989年65歲以下家庭資產(chǎn)和負債的面板數(shù)據(jù)分析估計出消費支出對房地產(chǎn)收益變動影響的邊際效應(yīng)為003，并且得出儲蓄行為對房地產(chǎn)價格的變動影響不顯著[6]。Levin通過建立生命周期模型，假定消費者是理性的情況下，解釋了消費者在其一生中（包括退休階段）的消費行為對資產(chǎn)價格（含房價）波動的影響，研究表明居民消費行為對非流動資產(chǎn)的影響并不顯著[7]。Richard認為所有的消費行為都可以被已經(jīng)成熟的機構(gòu)解釋，經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示消費者并非理性，消費行為與房價之間的關(guān)系并不十分明顯，但并沒有給出實證檢驗[8]。

國內(nèi)方面，關(guān)于居民消費行為對房價波動的研究，大部分學(xué)者是從房價波動與消費行為的關(guān)系方面入手。趙昕和余?。?011）以持久收入假說與生命周期理論下的財富效應(yīng)模型為基礎(chǔ)，對不同收入階層分別進行了實證分析。研究表明中國的房地產(chǎn)價格對居民耐用品消費中汽車銷售量存在負的財富效應(yīng)，且對中等收入的居民影響較大[9]。李春風(fēng)（2013）將房價、住房面積、消費習(xí)慣及借貸約束等變量引入消費者最優(yōu)選擇模型中，運用動態(tài)系統(tǒng)廣義矩陣方法進行實證分析，研究顯示房價波動對居住消費的影響為負，對非居住消費的影響為正，且在各區(qū)域之間均存在明顯的非對稱性[10]。李祥和高波等（2012）從全國層面和區(qū)域?qū)用鎸嵶C了房地產(chǎn)稅收、公共服務(wù)對房價波動的影響，分析了公共支出強度、公共服務(wù)水平、人均收入水平對房價的影響，研究結(jié)果顯示：公共服務(wù)水平對房價的影響為029，且顯著[11]。但也有國內(nèi)部分學(xué)者認為消費行為與房價的關(guān)系不顯著。周華東、高玲玲（2014）基于生命周期理論與相對收入假說，利用我國29個城市2001—2010年的面板數(shù)據(jù)構(gòu)造動態(tài)面板模型，對房價變化與居民消費的關(guān)系進行實證研究，結(jié)果表明消費支出與房價變化在經(jīng)濟上和統(tǒng)計上都不顯著[12]。向為民、李嬌（2014）選取重慶市不同收入水平城鎮(zhèn)居民的收入、消費面板數(shù)據(jù)，以及從重慶"一圈兩翼"劃分的區(qū)域消費差異進行比較，考察了房價波動對收入和消費的影響，認為二者的關(guān)系不顯著[13]。

消費與房價的關(guān)系，歷來受到學(xué)術(shù)界的關(guān)注，金融危機以來，學(xué)者們擔(dān)心消費支出的銳減會引起房價的波動，進而對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不利影響，從而又一次推起消費與房價關(guān)系的研究高潮，關(guān)于消費行為與房價關(guān)系的理論分析和實證分析，其結(jié)論沖突較大。近年來金融危機背景下房市起起伏伏，關(guān)于消費行為對房價的影響，國內(nèi)外學(xué)者已有大量研究，消費行為對房地產(chǎn)價格影響的相關(guān)研究也得到了一定的發(fā)展。本文將從經(jīng)濟學(xué)理論角度分析消費行為對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制，并從空間差異性角度，對金融危機背景下我國城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動影響進行實證檢驗分析。

二 金融危機背景下我國城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動影響的理論分析

1.替代效應(yīng)和收入效應(yīng)

假設(shè)居民在選擇居住地時會綜合考慮一些因素，并在自己的預(yù)算約束下選擇不同的商品組合來獲得最大效用。本文假定消費者面對的商品向量X包括兩類：一類是住房xi，一類是一般消費品xj，即X=X（xi，xj）。考慮一個擁有I地區(qū)N個消費者的模型，地區(qū)i（i∈[1，I]）的代表性消費者j（j∈[1，n]，且Σnini=N）的年平均收入mij，用于一般消費品、住房消費。一般來講消費者可以通過租房或者買房兩種方式解決住房問題，在我國目前房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)尚未結(jié)束階段，我們假定消費者都是通過買房的方式解決住房問題。此外：本文做出如下假設(shè)：（1）一般消費品是計價品，其價格為pj；住房的價格為pj。（2）假定住房的供給彈性大于需求彈性。（3）不考慮住房的折舊與維修。（4）假定居民在各地區(qū)可以自由流動。因此i地區(qū)的代表性消費者j的效用最大化問題為：

上式是消費行為對房價波動的斯勒茨基方程，表明一般消費品的需求變動對于房價波動的影響取決于該消費品需求變動的替代效應(yīng)與收入效應(yīng)。再結(jié)合微觀經(jīng)濟學(xué)中一般需求品的分類，如圖1、圖2所示。

由圖1可看出，若正常物品xj的消費增加，由于替代效應(yīng)的影響，住房消費量減少，在供給不變的情況下，住房價格下降。在收入效應(yīng)的作用發(fā)揮過程中，導(dǎo)致人們的收入增加會造成正常物品消費的增加，住房消費進一步減少，造成住房價格下降。在兩者綜合作用下，住房xi的價格下降。這就解釋了食品消費的增加會引起房價的下跌。

當(dāng)一般消費品為生活必需品（如糧食消費）時，替代效應(yīng)和收入效應(yīng)均為負，即總效應(yīng)為負，此時房價也必須為下跌，也就是生活必需品消費的增加會導(dǎo)致房價下跌。

由圖2可看出，如果低檔物品y的消費增加，由于替代效應(yīng)的影響，住房消費量減少，住房價格下降，但是由于收入效應(yīng)的影響，會造成居民收入的增加，反而會減少低檔物品消費，增加住房消費，在住房供給不變的情況下，住房y的價格上升。低檔物品的總效應(yīng)為替代效應(yīng)減去收入效應(yīng)后，低檔物品y的消費增加會造成房價上漲。這就解釋了儲蓄消費、服裝消費、服務(wù)消費、交通通訊消費的第三產(chǎn)業(yè)消費行為會引起房價的上升。

當(dāng)一般消費品為低檔物品（服務(wù)消費、交通通訊消費）時，替代效應(yīng)為負，收入效應(yīng)為正，且收入效應(yīng)大于替代效應(yīng)，所以總效應(yīng)為正，此時房價也必須為上漲，也就是低檔消費品的增加會導(dǎo)致房價上漲。

由上述數(shù)理經(jīng)濟學(xué)[14]與微觀經(jīng)濟學(xué)理論模型分析得出，當(dāng)一般消費品為生活必需品（如糧食消費）時，其需求的變動通過負向替代效應(yīng)與收入效應(yīng)的影響會造成房價下跌；當(dāng)一般消費品為低檔物品時，其需求變動通過負向替代效應(yīng)與正向收入效應(yīng)的影響會引起房價上漲。

2.一般均衡市場理論解釋

根據(jù)上述金融危機后消費行為的變化，以及住房消費與其他商品消費的關(guān)系，金融危機背景下我國城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動的影響還可以用一般均衡市場理論來解釋。即在金融危機背景下，可以把住房消費看作食品消費行為的替代品，服務(wù)業(yè)消費行為的互補品。具體如圖3、圖4所示：

如上圖3所示，假設(shè)住房供給和食品供給短期不變，金融危機背景下，食品消費的需求Q1增加Q2（金融危機過后，大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工紛紛返回城市就業(yè)，增加了城鎮(zhèn)口糧的消費量），食品價格由P1上漲至P2，傳導(dǎo)至住房消費市場，作為它的替代品住房消費的需求由Q1下降至Q2，住房價格由P1下跌P2。也就是說金融危機背景下，糧食消費行為對房價波動的影響為負相關(guān)。

如圖4所示，假設(shè)住房供給和服務(wù)業(yè)供給短期不變情況下，金融危機背景下，服務(wù)業(yè)消費的需求Q1增加Q2（金融危機過后，交通通訊、娛樂文化消費成為新的經(jīng)濟增長點），服務(wù)價格由P1上漲P2，傳導(dǎo)至住房消費市場，作為它的互補品住房消費的需求由Q1上升至Q2，住房價格也相應(yīng)的由P1上升至P2。也就是說金融危機背景下，服務(wù)業(yè)消費行為對房價波動的影響為正相關(guān)。金融危機背景下生活必需品消費的增加會導(dǎo)致房價下跌，而低檔消費品的增加會導(dǎo)致房價上漲。

三 金融危機背景下城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動影響的全國性檢驗分析

1.模型設(shè)定與樣本選定

本文選取的是除港澳臺地區(qū)以外的31個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的城市2002-2012年的面板數(shù)據(jù)，被解釋變量即各地區(qū)商品房價格以商品房平均銷售價格表示，來源于各地區(qū)歷年統(tǒng)計年鑒，解釋變量在剔除非平穩(wěn)變量后包括糧食消費、儲蓄消費、服裝消費、交通通訊消費、服務(wù)消費五大類?？刂谱兞堪ň用窨芍涫杖搿⒒橐?、教育三個。設(shè)定模型如下：

從表中可以看出回歸方程（1）的殘差序列為一階單整序列，即平穩(wěn)序列，表明房價與糧食消費、服裝消費、儲蓄消費、交通通訊消費、服務(wù)消費之間具有協(xié)整關(guān)系，也就是說房價與消費行為之間存在長期穩(wěn)定的關(guān)系。由方程（1）可知，儲蓄每增加一個百分點，將拉動房價增長0056個百分點；交通通訊消費增加1個百分點，拉動房價增長0419個百分點；服務(wù)消費增加一個百分點，拉動房價上漲0161個百分點；服裝消費增加一個百分點，導(dǎo)致房價下降045個百分點；糧食消費增加一個百分點，導(dǎo)致房價下跌0008個百分點。

3.金融危機前后城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動的影響對比

胡求光、李洪英[15]通過對金融危機前后樣本劃分進行計量對比來說明問題，本文采取同樣的方法對2008前后兩個系統(tǒng)樣本進行協(xié)整分析，模型、步驟和上面部分相同。

由表3知兩個系統(tǒng)（系統(tǒng)1：2004-2007年樣本；系統(tǒng)2：2008-2012年樣本）都進行單位根檢驗，它們都是一階單整序列，說明兩個系統(tǒng)都存在穩(wěn)定的關(guān)系，對它們進行回歸分析，回歸方程如下：

由方程（2）和（3）可知，經(jīng)濟危機前糧食消費增加一個百分點，房價上升0012個百分點，而金融危機后糧食消費增加一個百分點，房價下跌0123個百分點，金融危機后儲蓄消費、服務(wù)消費對房價的拉動系數(shù)明顯大于金融危機前，說明金融危機后服務(wù)業(yè)消費行為對房價的拉動作用較大。

四 金融危機背景下居民消費行為對房價波動影響的區(qū)域性檢驗分析

將全國進一步分為東、中、西部三個地區(qū)以考察金融危機后居民消費行為對房價影響的區(qū)域差異情況。區(qū)域?qū)用娴挠嬃拷Y(jié)果見表4、表5、表6。

1.東部地區(qū)計量結(jié)果

從東部地區(qū)的計量結(jié)果分析來看，糧食消費、服裝消費對房價的影響為負，儲蓄消費、交通通訊消費、服務(wù)消費對房價的影響為正。從顯著性來看，儲蓄消費對房價的影響顯著，糧食消費、

2.中部地區(qū)計量結(jié)果

從中部地區(qū)的計量結(jié)果來看：糧食消費、服務(wù)消費對房價的影響為負，服裝消費、儲蓄消費、交通通訊消費對房價的影響為正。從顯著性來看，糧食消費、儲蓄消費、交通通訊消費對房價的影響顯著，服裝消費、服務(wù)消費對房價的影響不顯著。這是由于中部地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)欠發(fā)達，生活現(xiàn)代化程度較低，故對房價的影響較小。所以中部地區(qū)發(fā)展的重點是加強服務(wù)業(yè)的帶動作用。

3.西部地區(qū)計量結(jié)果

從西部地區(qū)來看：糧食消費、服裝消費、儲蓄消費、交通通訊消費對房價的影響為正，服務(wù)消費對房價的影響為負。此外控制變量對房價的影響：除收入對房價的影響為正，婚姻和大專學(xué)歷對房價的影響均為負，這主要是由于西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不發(fā)達，教育水平欠佳、人口密度較小。故西部地方的重心應(yīng)放在發(fā)展經(jīng)濟、提高教育水平。

區(qū)域?qū)用娴膶嵶C分析結(jié)果表明：在東部地區(qū)，發(fā)展中心應(yīng)放在降低儲蓄率、刺激消費。中部地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)欠發(fā)達，生活現(xiàn)代化程度較低，故對房價的影響較小。所以中部地區(qū)發(fā)展的重點是加強服務(wù)業(yè)的帶動作用。西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不發(fā)達，教育水平欠佳、人口密度較小，故西部地方的重心應(yīng)放在發(fā)展經(jīng)濟、提高教育水平。

五 結(jié) 論

本文在替代效應(yīng)與收入效應(yīng)模型、一般均衡市場理論模型的基礎(chǔ)上引入糧食消費、儲蓄消費、服裝消費、服務(wù)消費、交通通訊消費及其他控制變量等相關(guān)變量，構(gòu)建出能夠體現(xiàn)我國城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動影響的動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，就金融危機背景下我國城鎮(zhèn)消費者行為對房價波動的影響進行了多角度分析，不僅分析了全國層面我國居民消費行為對房價波動的影響，同時考查了東、中、西部城鎮(zhèn)居民消費行為對房價波動影響的地區(qū)差異。從全國層面來看金融危機背景下居民服裝消費行為、服務(wù)消費、糧食消費與房價為負相關(guān)，儲蓄行為、交通消費行為對房價的影響為正。收入和教育對房價的影響為正相關(guān)，婚姻對房價的影響為負相關(guān)。從區(qū)域?qū)用鎭砜?，我國城?zhèn)居民的消費行為對房價的影響存在較明顯的地區(qū)差異性。東部地區(qū)：交通通訊消費、儲蓄消費、服務(wù)消費對房價的影響仍為正向關(guān)系，糧食消費、服裝消費對房價的影響為負；中部地區(qū)：服裝消費、儲蓄消費、交通通訊對房價的影響為正相關(guān)，糧食消費、服務(wù)消費對房價的影響為負向關(guān)系；西部地區(qū)：糧食消費、服裝消費、儲蓄消費、交通通訊消費對房價的影響為正相關(guān)，服務(wù)消費對房價的影響為負相關(guān)。

針對理論與實證的分析結(jié)果，本文提出了以下幾點相關(guān)政策建議：

第一、因地制宜，注重發(fā)展不同區(qū)域消費行為模式，發(fā)揮第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)作用。加強東部地區(qū)經(jīng)濟輻射作用，加快中部地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展進度，西部地區(qū)注重發(fā)展教育提高居民收入水平。中部地區(qū)應(yīng)該在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的市場需求、產(chǎn)業(yè)布局、服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、科技水平等因素的基礎(chǔ)上，發(fā)展適合中部地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。西部地區(qū)地方政府應(yīng)該為促進教育發(fā)展，改善人文狀況和環(huán)境，應(yīng)確立教育發(fā)展的政策目標，并相應(yīng)建立扶持西部地區(qū)教育發(fā)展的制度政策支持體系。

第二、調(diào)整收入分配，集中提高我國居民可支配收入，降低儲蓄率，提高我國居民消費信心指數(shù)。解決我國消費率與其他國家相比過低的問題，提高居民消費對GDP的貢獻值與拉動值。只有刺激消費才能加快資金流動，促進生產(chǎn)。生產(chǎn)、消費、投資（國家與消費者）的關(guān)系正如生物圈中的食物鏈一樣，環(huán)環(huán)相扣，通過國民經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng)，刺激消費，有利于加快資金的流通，進而促進生產(chǎn)，增加財政收入，增加就業(yè)機會，消費的良好循環(huán)，最終有利于人們的生活水平的提高。

第三、擴大財政資金投入、建立健全養(yǎng)老保險制度，建設(shè)人文關(guān)懷型社會。政府?dāng)U大財政資金的投入，為居民建立養(yǎng)老和醫(yī)療等保障制度，才有可能帶動國內(nèi)個人、家庭的消費，特別是服務(wù)性消費的支出。這也是我國擴大內(nèi)需和提高國內(nèi)消費需要解決的首要問題。只有這樣才能從根本上降低儲蓄率、提高消費傾向。

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Abstract：After the financial crisis， the consumption behavior of urban residents in our country has changed a lot， and the changes in consumer behavior exert influences on the housing price fluctuations through substitution effect， income effect and budget constraint effect： the increase in the consumption of life necessities leads to the decline in housing prices； while the increase in the low price of consumer goods leads to rising housing prices. By employing dynamic panel models based on the annual data of 31 provinces， the empirical study shows： from the national level， there is a negative correlation between the housing prices and the consumer clothing consumption， service consumption， food consumption， and marriage， while a positive correlation between housing prices and saving behavior， traffic consumption behavior， income level and education level； from the regional level， the consumption behavior of urban residents in China has obvious regional differences， and the corresponding development policies should be carried out diversely.

Key words：financial crisis； housing price；consumer behavior

【責(zé)任編輯 南 橋】