仲林

(宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部，江蘇 宿遷 223600)

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房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素分析

仲林

(宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部，江蘇 宿遷 223600)

摘要：目前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)越來越受到人們的重視。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展影響的領域將越來越廣。有土地使用制度、住房制度、人口因素、經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政金融政策等，也有道路交通、政府調控、城市設施等因素。我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，其影響因素理論和方法還處于探索階段，分析我國房地產(chǎn)影響因素意義重大。

關鍵詞：房地產(chǎn)；影響因數(shù)；分析

前段時期，城鎮(zhèn)化進程推進迅速形成對房地產(chǎn)市場的有效需求，而經(jīng)濟增長水平、居民可支配收入水平、價格水平等經(jīng)濟因素以及金融政策、土地政策變動等政策因素則更容易成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接因素。房地產(chǎn)估價的目的是要客觀地估算和測定房地產(chǎn)的價格，因此，正確了解房地產(chǎn)價格(或價值)的構成和影響房地產(chǎn)價格的因素是進行房地產(chǎn)估價的基礎。

1我國房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的現(xiàn)狀

大部分開發(fā)商對其概念的認知度仍偏低，只有半數(shù)左右的開發(fā)商聽說過“企業(yè)社會責任”這一概念，而聽說過“企業(yè)公民”概念的企業(yè)則更少，僅占1/4。房地產(chǎn)企業(yè)財富與納稅反差鮮明。曾經(jīng)多次出現(xiàn)的農(nóng)民工通過爬高樓、自殺等極端方式討薪的事件，一度成為社會關注的熱點；另一方面，由于信息不對稱，購房者被開發(fā)商蒙蔽的情況也常有發(fā)生，資金的問題、房屋質量的問題、物業(yè)服務的問題等等，給房地產(chǎn)行業(yè)的形象帶來了嚴重的負面影響，扮演了“增加不和諧因素”的角色。違規(guī)操作現(xiàn)象普遍。在短期利潤的驅動下，浮躁的房地產(chǎn)企業(yè)已習慣于用資本的杠桿去撬動利益的鏈條，習慣于用非正常的手段來打通“綠色通道”。前一階段對房地產(chǎn)行業(yè)的審計中暴露出來的諸多問題，都反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作現(xiàn)象普遍。

2服務業(yè)化和城市化影響

目前，中國經(jīng)濟發(fā)展處于加速增長的初期，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，人均CDP水平加快提高，產(chǎn)業(yè)結構趨向高級化，工業(yè)化水平進～步提高，第三產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。工業(yè)化和服務業(yè)化的發(fā)展使得工業(yè)用房和商業(yè)用房增長持續(xù)上升和擴大。城市規(guī)模擴大和人口的增加也將使需求增加。城市化與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟互為杠桿和動力，并成為房地產(chǎn)市場增長的基礎。2003年我國城市化率40.5%，到全面實現(xiàn)小康的2020年，我國城市化水平將達到50%～60%，在其其間約有3-3.5億左右新增城鎮(zhèn)人口，每年農(nóng)村向城鎮(zhèn)人口轉移有近千萬人，據(jù)保守估計人均需求15平方米，年需求1.5億平方米。未來2O年，農(nóng)村人口將大量涌到城市，城市化進程將大大加快。城市人口急劇增加，也給房地產(chǎn)市場帶來了巨大的消費需求。

農(nóng)村人口大量進入城市，首先必須滿足的是住房需要。由此形成住宅房地產(chǎn)固定性的消費需求。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化每年以約一個百分點的速度推進，城鎮(zhèn)人口年均增長4%～5%，從而帶動新增住房需求快速增長。同時，城市建設的發(fā)展，需要進行舊區(qū)改造，舊城區(qū)的房屋拆遷也會引致拆遷戶的大量住房需求。另外，城鎮(zhèn)化進程推動的現(xiàn)代生活方式非住宅類房地產(chǎn)流動性消費需求也是逐漸增大的。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，城鎮(zhèn)居民家庭的恩格爾系數(shù)降低，消費結構發(fā)生變化，流動性消費如旅游、休閑、娛樂等大大增加。于是，帶動了季節(jié)性、度假性公共設施如酒店、休閑會所、度假村等非住宅類房地產(chǎn)消費需求的增加。

生產(chǎn)性需求是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在，為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。城鎮(zhèn)化過程中，人口從農(nóng)村向城市遷移，并在城市中從事非農(nóng)業(yè)部門的勞動。為吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力和新增城鎮(zhèn)人口，物質生產(chǎn)部門和服務部門必須擴大規(guī)模，提供相應的就業(yè)崗位，建造更多的工廠廠房、商店店鋪、辦公用房、服務行業(yè)用房以及其他各類生產(chǎn)經(jīng)營性用房，以滿足擴大的社會生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要。由此可見，城市化直接擴大了社會生產(chǎn)經(jīng)營活動的規(guī)模，拉動了房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)性需求。

3樓盤距軌道交通站點的距離

站點周圍房地產(chǎn)價值得到提升。就局部站點來說，在以車站為半徑的圓周區(qū)域內，隨著半徑的增大，軌道交通對房地產(chǎn)的增值效應減弱。軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響范圍一般只限于一定的區(qū)域內，國外研究表明，這個范圍一般為據(jù)車站2.5km的合理步行區(qū)，超過這個范圍，軌道交通對房地產(chǎn)價值的影響很小。實際上，軌道交通站點附近100m以內的范圍，人流密集、噪音污染、社會治安等問題會對房價起一定的負面作用。房價最高處在距離軌道交通站點100m-200m的范圍，而不是在距離軌道交通站點100m以內的范圍。距離市中心越遠的樓盤，價格相對會低一些，但軌道交通一通，遠郊樓盤在位置上的劣勢就不明顯了。對購房者來說，多坐一站路跟少坐一站路，在時間上是差不多的。一般在土地未開發(fā)的地方，軌道交通的影響力最大。所以，接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受軌道交通的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，軌道交通投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。

4經(jīng)濟和社會因素

影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有:供求關系、經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費、利率、居民收入等。

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量大，使用周期長,往往需要利用財務杠桿來彌補自有資金的不足,因此房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴程度較大，存款利率、貸款利率、物價上漲指數(shù)、稅率、貸款比例和土地資本還原利率等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有密切的關系。

比如，利率和稅率的變化,將會影響房地的供給和需求,因而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)的需求主體是人。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響主要表現(xiàn)在人口數(shù)量、人口流動情況、人口結構和家庭規(guī)模。隨著人口數(shù)量的增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上漲。除人口數(shù)量外，人口結構、職業(yè)結構也會影響住房需求，人口結構通常包含人口的年齡結構、結構性別、職業(yè)結構等。如果某一地區(qū)居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿就居，房地產(chǎn)價格必然降低。在總人口不變的條件下，家庭規(guī)模的變化，會影響住宅使用面積數(shù)額的變動，導致居住房地產(chǎn)價格的變動，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。地價格作為商品房價格的構成要素之一,對商品房價格產(chǎn)生影響,但土地價格與商品房價格并不存在絕對的相關關系,相反商品房價格在很大程度上影響著土地價格，在市場經(jīng)濟條件下,地價不但關系到國家收益，同樣起著調節(jié)土地資源配置的作用,過高的地價會阻礙社會經(jīng)濟的發(fā)，人民生活水平的提高。另外，政治不安定、社會動蕩，社會治安較差，必然造成房地產(chǎn)價格低落。

5小結

從房地產(chǎn)市場的實踐看,影響房地產(chǎn)價格的因素不是固定不變的,它隨社會經(jīng)濟發(fā)展水平、市場化程度、政治制度變革、自然條件因素等的變化,在不同的階段、不同的區(qū)域、甚至在相同區(qū)域的不同城市,有不同的表現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)估價工作也將顯得尤為重要，迫切需要完善房地產(chǎn)估價理論和方法。我國房地產(chǎn)市場的大背景是房地產(chǎn)價格泡沫頻現(xiàn)，供求失衡。從總供給來看，住宅總量不足，房地產(chǎn)供給的結構性矛盾突出。從總需求來看，中低收入居民消費能力有限導致了有效需求不足。從上述對影響房地產(chǎn)需求的主要因素進行分析后可以看出，隨著居民收入水平的提高、國家對住房結構性矛盾等的宏觀調控以及消費環(huán)境的不斷改善，在房地產(chǎn)尚未普及之前的未來的一個相當時期內，我國房地產(chǎn)的需求將保持平穩(wěn)的增長趨勢。在這一時期內，由于宏觀和微觀環(huán)境的改變，不同時期會表現(xiàn)出不同的階段性的特征，但需求保持平穩(wěn)增長的總趨勢不會發(fā)生變化。從供給方面看，房地產(chǎn)新廠商的加入和供給能力的擴張在未來幾年將充分體現(xiàn)，伴隨著供給能力的“過?！?，市場競爭將更加激烈?？梢灶A見我國房地產(chǎn)生產(chǎn)廠商必將經(jīng)過一段時間的調整(破產(chǎn)、重組和兼并)，最終形成幾家大的房地產(chǎn)集團，這些大的房地產(chǎn)企業(yè)必將走向制度化、規(guī)范化、專業(yè)化和差別化。在這～過程中，如何形成自主開發(fā)能力，提高生產(chǎn)技術水平，開發(fā)出滿足市場有效需求的房地產(chǎn)將是影響供給，決定我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

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中圖分類號:F293.344

文獻標志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)06-0104-02

作者簡介：仲林(1975.11-)，女，漢，宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部。