徐東 西寧市房地產(chǎn)交易管理所

?

簡論房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用及其問題對策

徐東 西寧市房地產(chǎn)交易管理所

摘 要：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進，特別是十八大以來，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐明顯加快，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了又一個新的發(fā)展機會。房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)品的特性、對社會財富的創(chuàng)造性以及和眾多相關(guān)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，長期以來在我國國民經(jīng)濟中占有重要的地位。正因為如此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會受到宏觀經(jīng)濟政策的影響，并形成一種特殊的產(chǎn)業(yè)周期。所以研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的問題及政策具有一定的現(xiàn)實意義。本文簡述了房地產(chǎn)經(jīng)濟對市場經(jīng)濟發(fā)展的作用，就我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題以及房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的對策進行了論述分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 市場經(jīng)濟 作用 問題 對策

房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)的同時，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對經(jīng)濟社會的發(fā)展做出了重要的貢獻。而隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的逐漸落實，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會更加趨于理性，也給房地產(chǎn)業(yè)提供了健康的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展契機。以下就房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用及其問題對策進行了探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟對市場經(jīng)濟發(fā)展的作用

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟可以維護市場經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。良性的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展能夠有效刺激市場經(jīng)濟，穩(wěn)定和促進整體社會經(jīng)濟的良性、健康發(fā)展。特別是在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業(yè)和金融業(yè)務(wù)的持續(xù)崩盤，造成市場經(jīng)濟的劇烈波動，這時穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩(wěn)定了市場經(jīng)濟的震蕩，進而維護經(jīng)濟的平穩(wěn)推進。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠有效帶動周邊行業(yè)的興起。房地產(chǎn)行業(yè)屬于先導性的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，由于它的涉及范圍較廣，業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，使得它同許多行業(yè)都有著非常密切的行業(yè)聯(lián)系，如建材行業(yè)、冶金行業(yè)、電力行業(yè)、化工行業(yè)、水利行業(yè)等等。因此，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，其它相關(guān)行業(yè)也能夠被有效的帶動，其經(jīng)濟利益和效益得到極大的增加，進而造成市場經(jīng)濟整體的活躍。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎(chǔ)設(shè)施的大量興建，能夠有效的引導和改變大眾的消費意向，積極拉動市場內(nèi)需，對提高人民群眾生活質(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距以及加速城市化建設(shè)進程等方面都有著積極的促進和推動作用。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題

1.地產(chǎn)市場不成熟的問題。土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并受供求關(guān)系影響。有兩個問題顯得很突出：（1）盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費這反過來會導致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經(jīng)濟增長并不利，是一種非理性行為。（2）行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

2.規(guī)劃脫離市場的問題。在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版，政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調(diào)，才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)。

3.調(diào)整脫離市場化的問題。在市場經(jīng)濟中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費的高層次產(chǎn)業(yè)。

4.經(jīng)濟泡沫和金融風險的問題。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴重危險區(qū)四個階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險區(qū)與嚴重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)過熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響，房地產(chǎn)金融風險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當前房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的對策

1.科學規(guī)范土地市場。在對待房地產(chǎn)發(fā)展的問題上，需要通過對土地市場監(jiān)測分析，總結(jié)一定時期我國土地市場運行的總體情況和態(tài)勢。分析存在的問題并提出相應(yīng)的對策、建議，為建立土地市場快速反應(yīng)機制提供科學依據(jù)。而且還要規(guī)范土地市場，對違法行為進行嚴厲查處和堅決打擊，嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以遏制由于土地投機而導致的地價上漲進而引發(fā)房價快速上揚、房地產(chǎn)投機增加的局面。

2.合理規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)品價格。價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運用價格規(guī)范對市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當對各個時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟行為做出評估，以判斷其與市場經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。而借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，維護行業(yè)和市場秩序。

3.改善房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對目

前的住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)仍不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)市場與房地產(chǎn)需求市場極不平衡的情況，要引導市場形成一種梯級消費，嚴格控制別墅供給，適當降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設(shè)比例，提倡建設(shè)中小戶型、中低價位普通商品房。建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用。保持合理的住房投資規(guī)模，切實調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，合理引導住房建設(shè)和消費模式。

4.加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度。政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學化和合理化。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟是社會經(jīng)濟活動的重要內(nèi)容，是當前我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟需要依靠大量的資金的有效周轉(zhuǎn)和運行，而金融是資金的來源，因此其受政策性因素的影響非常大，因此加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究是非常重要的課題。

參考文獻：

[1]孫波.對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在問題及對策的研究[J].中國學術(shù)研究，2014（05）

[2]王正才.我國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟[J].中國管理信息化，2010（11）

[3]劉昕瑋.新經(jīng)濟形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的理性思考[J].赤峰學院學報，2010（2）