張軍　徐艷

【摘 要】在中國十幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，政策手段不斷出臺與實施，對中國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起到了一定程度的促進(jìn)作用。但是，從具體的實踐過程來看，構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機(jī)制任重道遠(yuǎn)，而相應(yīng)的制度體系也呼之欲出。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；長效機(jī)制；構(gòu)建

我國政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策文件多如牛毛，但是能夠起到實際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來。我們調(diào)控的思路局限于一個“限”字，比如說：限貸、限購或者限價。這些政策手段，都是在強(qiáng)化政府的權(quán)力，而減弱了市場經(jīng)濟(jì)配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過分強(qiáng)化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時的決策，解決不了長遠(yuǎn)的問題；長效機(jī)制是制度建設(shè)，是保證行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。長效機(jī)制是應(yīng)該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建迫在眉睫。

1 目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效與存在問題

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府與市場，是兩種配置資源和協(xié)調(diào)社會經(jīng)濟(jì)活動的主要機(jī)制或制度安排。對于房地產(chǎn)市場存在的問題，需要政府正確把握與市場的關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的規(guī)律和特點，正確行使社會經(jīng)濟(jì)管理的職能，運用宏觀調(diào)控手段，適時對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

1.1 房地產(chǎn)十年調(diào)控取得的成效

十多年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得的積極成效十分明顯。反應(yīng)宏觀調(diào)控效果的一個重要表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過購買多套房產(chǎn)來進(jìn)行投資，而是通過股票、期貨及黃金等多元化渠道進(jìn)行投資，這樣既分散了個人投資的風(fēng)險，又有利于從整體上緩解房價的上漲。還有一個比較重要的效果就是部分城市房價飛漲的狀況已經(jīng)有所改觀。2014年12月，全國房價前100名的城市中有29個城市的房價是上漲的，另外71個城市的房價是下降的，其中降幅最大的溫州達(dá)到4.48%。

1.2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要改進(jìn)的方面

房地產(chǎn)十年調(diào)控控在我國取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進(jìn)的方面。首先，在每一輪宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場先是按政策預(yù)期的方向變化，但一段時間后，新的問題又隨之而來。因為采取的是相機(jī)抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時滯性，尤其是非行政手段的市場性調(diào)控，它的效果是不能立竿見影的。在運行了一定的時間之后，當(dāng)效果剛剛顯現(xiàn)，國家又出臺了新的政策措施。這就導(dǎo)致了居民心理預(yù)期隨著國家政策的變動而不斷變動，缺乏穩(wěn)定性，進(jìn)而市場動蕩也是不可避免的。

其次，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中占據(jù)主導(dǎo)地位的是行政手段，反觀其效果卻差強(qiáng)人意。如何從根本上采取措施，讓房價回歸理性，回歸到絕大多數(shù)居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調(diào)控手段顯然很難達(dá)到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房價再次上漲，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。

最后，影響房地產(chǎn)調(diào)控成效高低的一個重要問題就是中央與地方的利益博弈，這個問題解決起來十分困難。中央政府為了突出其執(zhí)政的效果，堅持把穩(wěn)定房價作為第一要務(wù)，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問題，因為房地產(chǎn)行業(yè)在其財政收入中占有非常重要的地位，所以房地產(chǎn)價格大幅度下跌對地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導(dǎo)致中央政府許多調(diào)控政策得不到地方政府的支持，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常變成“空調(diào)”，效果不是很理想。

2 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的重要意義

2.1 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的必然要求

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要位置。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度非常高的產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)的騰飛在一定程度上可以促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。但房價過高，甚至形成過度的資產(chǎn)泡沫，就不利于社會資源的合理配置，如果泡沫破裂，必將對國民經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊。從這個程度上來說，國家實施宏觀調(diào)控政策非常必要，而且對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不能是臨時性的安撫政策，需要一個長效機(jī)制來作為保障。

2.2 房地產(chǎn)市場的失靈現(xiàn)象迫切需要宏觀調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建

目前，我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場運行還不夠規(guī)范，市場失靈現(xiàn)象和國外相比更為突出。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是我國腐敗的高發(fā)區(qū)，也是政府大量尋租行為產(chǎn)生的高發(fā)區(qū)。政府的這種低效和腐敗行為必須要靠一個長效機(jī)制來解決，只有把有形的手和無形的手結(jié)合起來，才能更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置。

3 構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的政策建議

3.1 重視房地產(chǎn)市場法律機(jī)制構(gòu)建

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)在于立法，國家應(yīng)該把涉及房地產(chǎn)改革的方方面面都通過法律的形式固定下來。因此，必須將房產(chǎn)稅試點與全面實行、不動產(chǎn)登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設(shè)等與房地產(chǎn)市場發(fā)展密切相關(guān)的事項納入國家的規(guī)劃與法律體系當(dāng)中，從根本上保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠有法可依，這也符合我國當(dāng)前依法治國的策略和思想。

3.2 促進(jìn)房地產(chǎn)市場稅收機(jī)制構(gòu)建

在構(gòu)建房地產(chǎn)稅收機(jī)制方面，應(yīng)該從中國的實際國情出發(fā)，因地制宜、因人而異。具體來說，可以根據(jù)社會中的不同群體，分層次來進(jìn)行征稅。有些人擁有多套住房、占據(jù)了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對于這些人國家就應(yīng)該多征稅。而對于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應(yīng)該少征稅，在稅收上給予政策的優(yōu)惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達(dá)到稅負(fù)公平。

3.3 確保房地產(chǎn)市場保障機(jī)制構(gòu)建

在房地產(chǎn)市場調(diào)控的過程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場為主體，政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的熱度審時度勢，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)控即可，可以說是“看不見的手”在發(fā)揮主導(dǎo)作用。而保障房體系是以政府為核心，同時有機(jī)構(gòu)和企業(yè)的參與，可以說是“看得見的手”在起主導(dǎo)作用。

3.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場金融機(jī)制構(gòu)建

金融機(jī)制對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)相當(dāng)有效，我國已充分認(rèn)識到這一點。目前中國的住房金融制度既實行了住房抵押貸款制度，還主要學(xué)習(xí)了新加坡的住房公積金制度。下一步，我國還要以中央政府的名義建立住房儲蓄制度。這樣就可以三條腿走路構(gòu)，逐漸形成完善的多元化的房地產(chǎn)金融體系。同時，我們還要進(jìn)一步細(xì)化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，政府宏觀調(diào)控必不可少，而未來我國更應(yīng)該注重房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制的建立和運行，以便促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期有序健康發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：王楠]