李苑青

[摘要]中國房地產(chǎn)由于起步晚、發(fā)展緩慢，至今都沒有一套健全的制度來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，所以吸收較為發(fā)達(dá)的國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是我國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的必然要求。本文系統(tǒng)地描述了國外房地產(chǎn)土地制度、金融制度、稅制以及政治法律制度這四個(gè)方面，并指出我國房地產(chǎn)市場(chǎng)跟國外相比的不足之處，從而為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)更為有序的發(fā)展提供一種很好的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)制度；國外；發(fā)展；啟示

[中圖分類號(hào)]C916

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1671-5918（2015）24-0062-02

一、引言

改革開放后，中國的房地產(chǎn)業(yè)才逐漸開始發(fā)展起來。經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要了。2003年，國務(wù)院發(fā)布的文件中明確表明房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這表明政府對(duì)房地產(chǎn)的重要作用及地位已經(jīng)有了肯定。2002年以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但是住房空置率卻居高不下，房地產(chǎn)成為投資的主要方向。但中國目前的房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱，而且國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度也存在很大的問題。而國外特別是一些發(fā)達(dá)的國家，房地產(chǎn)制度已經(jīng)非常完善。中國在面對(duì)新的形勢(shì)、新的環(huán)境下，必須做出一定的改變。所以，對(duì)成熟國家房地產(chǎn)制度和市場(chǎng)的效仿是發(fā)展趨勢(shì)也是必然要求。

二、國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析

（一）政治法律制度

隨著歷史的演變，西方發(fā)達(dá)國家和港臺(tái)地區(qū)的逐漸形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)而完備的法律制度。以美國為例，眾所周知，美國法律使用的是英美法系，其特點(diǎn)是堅(jiān)持“遵循先例”、“一事一法”和“分域分治”的原則，這樣使得美國在應(yīng)對(duì)不斷變化的社會(huì)發(fā)展過程中可以不斷增加新的法律。例如，1975年，為了阻止金融機(jī)構(gòu)對(duì)中低收入者居住的城市中心區(qū)的老房子拒貸，鼓勵(lì)積極地放貸，通過了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度較大，土地嚴(yán)重不足，因此，除了法律之外，政府還出臺(tái)了一系列政策，按社會(huì)等級(jí)，為上等收入的人提供私人購買住宅，為中等收入者提供租賃住宅，為低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公團(tuán)發(fā)》等一系列法律。新加坡剛建國的時(shí)候還是有大部分人住不起房，因此新加坡政府實(shí)施了“居者有其屋”計(jì)劃，為中低收入者提供政府住房，同時(shí)實(shí)行中央公積金制度，這是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的國家。

（二）土地制度

在美國，有兩個(gè)土地觀念已經(jīng)被人們廣泛接受：特定區(qū)位的土地供應(yīng)是稀缺的；土地不僅僅是商品，更是資源。所以，美國的土地制度跟中國存在著很大的差異，美國法律允許個(gè)人通過合約的方式來使用土地，前提是與公共政策不沖突。現(xiàn)在美國私人所占有的土地占美國土地的58%，其余為聯(lián)邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制為主，國家所有、個(gè)人所有與法人所有并存，私有土地占土地總數(shù)的60%以上。而中國一直堅(jiān)持社會(huì)主義公有制，所以土地也是國有和集體所有，人們對(duì)土地只有使用權(quán)而沒有占有權(quán)，在堅(jiān)持土地國有的前提下，可以進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

（三）稅制

房地產(chǎn)稅收是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)的直接且有效的手段。美國房地產(chǎn)稅中最重要的一個(gè)稅種是財(cái)產(chǎn)稅，也就是向擁有房地產(chǎn)的個(gè)人或企業(yè)征收的一種稅，它將房屋和土地的稅種合二為一，這是美國地方政府財(cái)政收入的主要來源，如果是自有住房的話，稅負(fù)必須自己承擔(dān)，而如果是出租房的話，稅負(fù)就可以轉(zhuǎn)嫁給承租人，這就是美國出租房市場(chǎng)發(fā)展很好的原因，而中國卻正好相反，自有住房的持有稅負(fù)非常低，這就導(dǎo)致中國居民將住房當(dāng)做投資的一個(gè)重要方面，這也是造成中國房?jī)r(jià)居高不下的原因。英國的房地產(chǎn)制度非常完善，同時(shí)，它還具有一套非常完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，也就是對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值，不同價(jià)值的房屋征收不同的稅，同時(shí)還對(duì)房屋征收非常高的遺產(chǎn)稅，這使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。

（四）金融制度

金融制度對(duì)于美國、西歐等發(fā)達(dá)資本主義國家來說是十分成熟的制度，主要是分為政府建立的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行為代表的商業(yè)金融機(jī)構(gòu)以及民間金融機(jī)構(gòu)，但這些金融機(jī)構(gòu)都必須由政府來調(diào)控。而我國的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)只有以國有四大商業(yè)銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)，其他形式例如信托機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)等很少運(yùn)用到房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)商主要是通過借貸、快速銷售來達(dá)到利益最大化。英國主要是住房金融公司，它向行業(yè)內(nèi)部籌集資金，然后向住房協(xié)會(huì)提供資金，以解決不易貸款的情況。澳大利亞和美國的住房貸款保險(xiǎn)公司運(yùn)營的非常成功，他們的房地產(chǎn)保險(xiǎn)種類眾多、齊全，并且有政府的強(qiáng)大保障，增強(qiáng)了人們貸款的信心。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及弊端

（一）政府調(diào)控不力，出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”

中國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，所以法律制度以及市場(chǎng)發(fā)展都不是很健全，這時(shí)候就必須發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用，可是由于中國特殊的國情和土地制度，使得出賣土地的收入成為地方政府的財(cái)政來源，所以政府當(dāng)中有很多人是不愿意調(diào)控房?jī)r(jià)的，這就使中國的房地產(chǎn)業(yè)走入一條死胡同。同時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)民生問題的重要作用沒有重視，導(dǎo)致監(jiān)管不嚴(yán)，保障型住房根本沒有落到實(shí)處，低層收入者還是買不起房，甚至還出現(xiàn)了倒賣以及出租保障型住房的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)制度存在很大問題

中國目前存在很多小產(chǎn)權(quán)房，究其原因，主要是正規(guī)房屋價(jià)格太高，只能從具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中購買，而房地產(chǎn)開發(fā)商是以利益最大化為目的，所以目前大多數(shù)人存在買不起房的情況。而當(dāng)初為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售制度的存在也是一個(gè)很大的問題，由于門檻過低，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，一部分開發(fā)商趁機(jī)哄抬房?jī)r(jià)，同時(shí)不按時(shí)付給建筑施工團(tuán)隊(duì)工資，使得住房質(zhì)量沒有保障，住房的售后也沒有保證，這使得消費(fèi)者成為不知情的一方和交易中的弱勢(shì)一方，各種社會(huì)問題也接踵而至。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)制度不合理endprint

我國稅收制度發(fā)展得很不健全，目前沒有一套完整的稅收制度，各部門之間的配合也很不好，致使出現(xiàn)了許多稅費(fèi)征管不合理的現(xiàn)象，主要是稅費(fèi)種類多且雜，與房地產(chǎn)有關(guān)的各類稅占我國稅收征收種類的一半，且各地方政府規(guī)定的各種費(fèi)也是名目繁多，光滬地區(qū)列出的房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目就多達(dá)170多項(xiàng)。除了稅收種類多，重復(fù)課稅這種不合理現(xiàn)象也是大量存在，由于房地產(chǎn)業(yè)牽扯項(xiàng)目眾多，所以買賣土地等收入就輕而易舉地成為了地方政府的收入來源。而房地產(chǎn)商又輕易地將這些稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，造成消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)過重。

四、如何借鑒國外房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)

我們通過以上各國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)國外發(fā)展比較健全的房地產(chǎn)業(yè)都有一些相同的地方，主要是以下幾點(diǎn)。

（一）成熟、完善的制度

不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也相當(dāng)成熟，主要表現(xiàn)在各級(jí)市場(chǎng)有序發(fā)展，房地產(chǎn)租賃以及中介行業(yè)也都比較發(fā)達(dá)，所以存量房成為市場(chǎng)交易的主體，同時(shí)由于房地產(chǎn)持有稅非常重，所以人們就不會(huì)大量持有住房，以防造成資源的浪費(fèi)。土地制度。稅制、經(jīng)濟(jì)制度以及政治制度都比較合理，既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，又能對(duì)其起到很好的監(jiān)管作用。

（二）法律健全，宏觀調(diào)控及時(shí)

健全的法律是一個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展的必不可少的條件，各國基本都有專門關(guān)于房地產(chǎn)的法律，并且涵蓋各個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有很好的約束作用；同時(shí)，政府也起到了重要的作用，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到金融危機(jī)等重大危險(xiǎn)，政府總是進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。綜合各國的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，我國要必須總結(jié)出一套適合國情的解決方案，既能解決當(dāng)下問題，使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)又不能只解決當(dāng)時(shí)之需，必須形成一套完整的制度，總結(jié)起來就是：改革土地制度，在公有制的前提下，對(duì)土地的買賣進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆艑挘⒊雠_(tái)政策，對(duì)公有制土地和集體所有制土地進(jìn)行公平管理；完善法律制度，建立專門管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度，同時(shí)，明確職能和職責(zé)，加大監(jiān)管力度，嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場(chǎng)的不法交易，防止相互推脫的現(xiàn)象出現(xiàn)；建立合理的稅制，杜絕亂收費(fèi)的現(xiàn)象，對(duì)不同的住房征收不同的稅；大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，同時(shí)為保障低收入者的生活，對(duì)廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策，嚴(yán)厲監(jiān)管。

五、結(jié)論

中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題不僅僅是房地產(chǎn)本身的問題，而是政策、制度以及經(jīng)濟(jì)體制的綜合難題，它不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更是與社會(huì)、民生問題緊密相關(guān)，所以我們?cè)诮鉀Q房地產(chǎn)難題的時(shí)候不能僅僅關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)本身，更多的是找到一套系統(tǒng)化、制度化的解決方案。endprint