文/殷玉娥 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830052

土地估價中市場比較方法的改進對策

文/殷玉娥 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830052

本文中通過詳細分析了現(xiàn)階段土地估價中應(yīng)用市場比較方法存在比較實例選擇困難、估價修正主觀性較強、結(jié)果確定缺乏科學性等存在問題，并就此問題提出了建設(shè)實例資料庫、規(guī)范因素修正機制、提升結(jié)果確定科學性等改進對策。旨在以此提升土地估價的準確性、科學性、說服力，并由此為促進土地估價行業(yè)良好發(fā)展提供一定的理論技術(shù)助力。

土地估價；市場比較；問題；改進

隨著近年來土地資源逐漸緊缺，用地壓力在不斷增加，土地價格也在隨之不斷攀升。在此環(huán)境影響下，土地估價工作的重要性也逐漸開始受社會各界人士的廣泛關(guān)注。因而，如何保障土地估價質(zhì)量，提升估價科學性，增強估價說服力也成為了相關(guān)行業(yè)工作人員亟待深入探究的研究課題[1]。市場比較方法是在土地估價中較為常用的估價平法，但其現(xiàn)階段中應(yīng)用質(zhì)量可見仍會受各類因素所影響，這就要求土地估價行業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)重視全面了解市場比較法應(yīng)用中存在的問題，并積極探究相關(guān)的改進對策。

1、土地估價中市場比較方法的存在問題

1.1比較實例選擇較困難

在土地估價工作開展中應(yīng)用市場比較方法時，首先需要收集與估價對象類似的近期交易土地資料，并根據(jù)其了解相關(guān)土地在當下市場中的正常行情，這就要求相關(guān)工作人員應(yīng)掌握與估價對象土地用途、目的等相似的可比實例[2]。但由于現(xiàn)階段我國土地評估市場仍未發(fā)展至一定規(guī)模，估價人員通常只能通過互聯(lián)網(wǎng)查找相似案例或是參考自己經(jīng)受案例來選擇可比實例、而由于估價人員工作經(jīng)驗、互聯(lián)網(wǎng)信息繁雜等因素影響，其比較實例選擇方法可見明顯缺乏全面性。再加上在可比實例選擇過于困難當中，一些估價人員會鉆土地估價缺乏切實可比案例的空子，為招攬業(yè)務(wù)而提供與實際市場行情相差甚大的估價結(jié)果。從而導致了土地估價缺乏規(guī)范性、準確性與合理性，這對行業(yè)的長期發(fā)展可見也形成了較為不利的負面影響。

1.2估價修正主觀性較強

由于市場比較法在土地估價中應(yīng)用時并無確切的量化判斷標準存在，其評估過程多通過估價人員綜合估價理論基礎(chǔ)、自身估價經(jīng)驗等因素來實行。但在實際估價開展中可見，不同估價人員因從業(yè)時間、工作習慣、工作看法等因素影響[3]。因而在估價同一影響因素修正中，不同估價人員會采用不同的修正系數(shù)，這也就導致了相應(yīng)的估價結(jié)果可能更多的會受估價人員主觀意識的影響形成偏差。加之市場比較方法實際應(yīng)用中只是對可能影響估價結(jié)果的因素作修正，未考慮到評估目的、土地用途等影響因素對土地估價的影響，繼而出現(xiàn)估價結(jié)果與土地實際用途要求偏離的現(xiàn)象。

1.3結(jié)果確定缺乏科學性

在應(yīng)用市場比較方法對土地進行估價過程中，其估價結(jié)果會參考可比案例結(jié)果、影響因素修正后數(shù)據(jù)來獲得相應(yīng)信息，然后估價人員還需綜合收集信息做計算處理來獲取相應(yīng)估價結(jié)果[4]。而在現(xiàn)階段的估價結(jié)果計算當中多使用求平均差的方式來進行結(jié)果確定，其方式使用中可見僅是求出可比案例相加后的平均數(shù)，計算中并未考慮其案例與估價土地的相似處，還有可比案例價格參考對估價土地結(jié)果的影響程度。從而導致估價結(jié)果缺乏一定的科學性，還同時會讓客戶感覺估價結(jié)果缺乏可信性，由此難以達到預期的工作完成度。

2、土地估價中市場比較方法的改進對策

2.1重視建設(shè)實例資料庫，優(yōu)化土地估價準確性

為加強土地估價的準確性，提升其相關(guān)工作開展的效率，土地估價行業(yè)應(yīng)重視積極采用信息化技術(shù)來優(yōu)化可比實例尋找過程?，F(xiàn)階段個土地估價機構(gòu)都建立了自身機構(gòu)內(nèi)可尋找信息、分享工作經(jīng)驗的實例資料庫，由于土地估價仍是較大范圍的一項工作，所以仍需盡可能為估價工作尋找完整性與真實性更高的可比實例。但當下土地估價行業(yè)仍未完善相應(yīng)的共享機制，以至于可用信息流通大大受限。因而，政府相關(guān)管理部門應(yīng)加強對土地估價行業(yè)進行引導，幫助各機構(gòu)進行溝通，并建設(shè)實例資料庫，確保使各機構(gòu)能夠通過其資料庫進行可比實例共享與行業(yè)信息交流。從而可以此有效地提升估價工作尋找可比案例效率，并可通過信息交流以切實地優(yōu)化土地估價的準確性。

2.2規(guī)范因素修正的機制，加強土地估價科學性

由于土地估價中還需對各項影響因素進行修正，而不同估價人員因自身工作認知因素而導致修正結(jié)果受主觀意識影響較明顯。為改進此存在問題，則需對影響因素的修正作一定的規(guī)范機制建立，其規(guī)范化機制中可包括農(nóng)用土地受土力肥力影響等因素修正浮動，商業(yè)用地則需對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展與人均消費能力等作重視修正，而住宅用地則重視從環(huán)境、交通等因素作修正。其因素修正機制規(guī)范中可包括土地所處環(huán)境、土地交易日期、土地實際用途等各項因素，估價人員應(yīng)在估價過程中綜合考慮各項影響因素來選擇與該區(qū)域相似度較高的可比實例。在此過程中可通過灰色關(guān)聯(lián)度理論、指數(shù)平滑法、層次分析法進行預測、修正，以確保各方面影響因素修正的規(guī)范性，并有效地保障了估價結(jié)果的科學合理性。

2.3提升結(jié)果確定科學性，強化估價結(jié)果說服力

由于土地估價需經(jīng)不同可比實例進行比較，并在其過程中需作大量修正，因而其結(jié)果獲取過程中需經(jīng)大量運算，以往常用的求平均數(shù)與中位數(shù)等方法實際應(yīng)用中可見明顯缺乏一定的科學性。在改進其問題過程中，我們可以考慮通過加權(quán)打分等方法進行可比實例影響因素修正，其方法可通過將可比實例分別進行修正與計算，并獲得相應(yīng)權(quán)重結(jié)果后匯總數(shù)據(jù)，以此可有效地保障了各個可比案例權(quán)重的科學性，繼而強化了估價結(jié)果的說服力。

結(jié)語：

綜上所述，在土地估價中應(yīng)用市場比較方法時仍存在實例選擇缺乏可比性、修正因素受主觀性影響強、最終結(jié)果確定方法缺乏科學性等應(yīng)用問題。在此認知基礎(chǔ)上則要求相關(guān)工作工作人員應(yīng)重視應(yīng)用建設(shè)實例資料庫、規(guī)范修正機制、完善結(jié)果確定方法等方法。以此才可確保能夠有效地提升土地估價的工作效率，優(yōu)化其工作開展的準確性、科學性與說服力，從而促使了土地估價行業(yè)得以不斷進步，并促進了相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟得以順利發(fā)展。

[1]周杰.房地產(chǎn)估價中市場比較法的改進及應(yīng)用研究[J].質(zhì)量與安全，2015（36）：177-179.

[2]洪焱.土地估價行業(yè)面臨的形勢、存在的問題及發(fā)展建議[J].西部資源，2015（04）：43-45.

[3]楊淑君.房地產(chǎn)土地估價市場中的風險及預防研究[J].信息化建設(shè)，2016（06）：273.

[4]蕭銳廉.論土地估價中市場比較方法的改進[J].房地產(chǎn)導刊，2015（05）：481.