案情回顧

小張（男方）與小王（女方）婚后購(gòu)買(mǎi)一房屋進(jìn)行投資，產(chǎn)權(quán)證所有人登記為小張。幾年后兩人感情不和分居，其間小張?jiān)陔[瞞小王的情況下，以合理的價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)讓給老趙，雙方辦理完了過(guò)戶(hù)手續(xù)。老趙入住后不久，小王得知房屋被賣(mài)的消息，于是向老趙提出該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，此前的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，要求老趙退還房屋。老趙認(rèn)為已經(jīng)支付合理價(jià)款，原房屋產(chǎn)權(quán)人僅登記為小張，買(mǎi)賣(mài)已完成，拒絕退房。于是小王訴至法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求老趙退房。

律師分析

我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”因此，只要滿(mǎn)足上述三個(gè)條件，即構(gòu)成善意取得。

該案中小張和小王婚后購(gòu)得房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。通常情況下共同財(cái)產(chǎn)的處分，應(yīng)由共有人共同作出決定，小張一個(gè)人無(wú)權(quán)處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)。但是分居期間小張?jiān)陔[瞞小王的情況下以合理的價(jià)款將房屋轉(zhuǎn)讓給急需用房的老趙，老趙已經(jīng)支付合理市場(chǎng)價(jià)款，原房屋產(chǎn)權(quán)人僅登記為小張，買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)完成。在此，老趙符合善意第三人的要件，對(duì)訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)構(gòu)成善意取得。

另外，《〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谑粭l規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！惫时景阜ㄔ厚g回了原告小王的訴訟請(qǐng)求，老趙無(wú)需退房。