文/杜巖﹑劉欣 中交投資有限公司 北京100029

淺談房地產(chǎn)企業(yè)招標采購管理

文/杜巖﹑劉欣 中交投資有限公司 北京100029

房地產(chǎn)企業(yè)的招標采購管理是選擇供應(yīng)商的重要手段，也是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)總部與項目公司的職責﹑招標采購的準備工作﹑評標及定標過程注意事項﹑合同簽訂事宜等幾個方面說明房地產(chǎn)企業(yè)的招標采購管理工作。

招標采購；供應(yīng)商；評標；定標；合同

引言

招標采購是指按考察﹑入圍﹑發(fā)標﹑投標﹑開標﹑評標﹑定標的程序確定中標單位的采購形式。其內(nèi)涵是遵守規(guī)范的招標程序，通過充分﹑公平的競爭，獲得最優(yōu)性價比的產(chǎn)品和服務(wù)的采購模式。招標采購管理在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)重要地位，招標既是擇優(yōu)選擇供應(yīng)商的重要手段，也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，這是項目有序開展順利進行的有效保證。下面從幾個方面談一談如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的招標采購管理。

1、明確公司總部與項目公司的職責

房地產(chǎn)企業(yè)的招標采購管理一般分為公司總部與項目公司兩級開展，公司總部和項目公司各有不同職責。

1.1 公司總部的主要職責

編制采購管理實施制度，并依據(jù)執(zhí)行情況進行適應(yīng)性修訂；審核各開發(fā)項目合約規(guī)劃﹑采購計劃；負責房地產(chǎn)戰(zhàn)略采購的組織工作；審查項目公司審批權(quán)限內(nèi)的招標工作；審批﹑監(jiān)督超項目公司權(quán)限的采購入圍和定標工作；協(xié)助各項目公司建立修訂各自的采購管理相關(guān)指引性文件。

1.2 項目公司的主要職責

依據(jù)公司總部招標實施制度，擬定本項目公司的采購管理作業(yè)指引，并報公司總部備案；組織并負責由項目公司主責的采購工作；編制本項目公司管理的開發(fā)項目采購計劃；協(xié)助公司總部完成各類戰(zhàn)略采購工作。

2、做好充足準備工作

項目公司應(yīng)根據(jù)項目合約規(guī)劃編制招標采購計劃，采購計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標項目名稱和采購內(nèi)容；各項招標的發(fā)標﹑定標﹑進場等主要時間節(jié)點；各項采購的主責人﹑配合人﹑采購方式及合約形式等。在單項采購工作實施前，必須首先明確該項采購對應(yīng)的合約規(guī)劃項目及其目標成本。

2.1 考察及入圍單位確定

應(yīng)根據(jù)企業(yè)招標的積累建立供應(yīng)商信息庫，供應(yīng)商信息庫現(xiàn)有的合格供應(yīng)商，可不進行考察，直接入圍；供應(yīng)商信息庫以外的供應(yīng)商，應(yīng)進行考察?？疾炜赏ㄟ^書面文件審核﹑實地考察或二者結(jié)合的方式進行?？疾煊刹少徶髫熑素撠熃M織，參與人可以包括項目公司相關(guān)的工程﹑成本與設(shè)計人員等。完成考察后，相關(guān)人員負責填寫形成考察報告。當進行工程或貨物類采購時，如設(shè)計認為有需要提供樣品，應(yīng)要求被考察供應(yīng)商提供樣品或樣板，經(jīng)設(shè)計確認合格后，才可以進入入圍名單。

2.2 確定合同形式并編制招標文件

在編制招標文件前，應(yīng)首先確定合同形式。常規(guī)的合同形式采用方式有：施工圖紙完備﹑施工工藝成熟﹑市場行情穩(wěn)定的情況下，應(yīng)采用固定總價合同形式；當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單方式招標，但應(yīng)盡量對除模板外的措施費項目進行包干；當采用模擬清單招標時，應(yīng)依據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作，施工總承包工程應(yīng)于60日內(nèi)完成，其它專業(yè)工程于30日內(nèi)完成。

3、做好評標工作

評標工作是做好招標管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)由企業(yè)總部牽頭組織項目公司成立評標委員會進行，評標包括技術(shù)標評標和商務(wù)標評標。技術(shù)標和商務(wù)標的評標應(yīng)分開進行。

3.1 技術(shù)標評標

技術(shù)標評標的參與人應(yīng)包括：項目相關(guān)專業(yè)負責人﹑項目工程技術(shù)部門負責人﹑項目設(shè)計人員。技術(shù)負責人匯總評標意見并編寫技術(shù)澄清問卷，視需要可組織技術(shù)澄清會，歷次的澄清答疑文件均將作為招標過程文件進入合同文本，最后形成技術(shù)標評標報告。由于在入圍時已對投標單位的資格和能力進行了確認，并統(tǒng)一標準，因此在技術(shù)標評標時原則上不做技術(shù)排名，僅評定“合格”或“不合格”。如技術(shù)標中存在重要內(nèi)容缺項或嚴重技術(shù)缺陷，不響應(yīng)招標文件中的關(guān)鍵技術(shù)條款，可給予該技術(shù)標“不合格”的評定。因招標文件中已規(guī)定了工期，因此只要滿足招標文件要求，均應(yīng)視為能夠符合工程進度的要求。因此，對主動提出競爭性工期的投標單位，不應(yīng)在商務(wù)標評標中進行特別處理。評標報告最終需形成符合或不符合本次招標技術(shù)要求的結(jié)論。技術(shù)標合格的投標單位不能少于3家，如發(fā)生合格投標單位少于3家的情況，須組織重新招標工作。

3.2 商務(wù)標評標

商務(wù)標評標的參與人員，原則上人數(shù)不宜超過3人。商務(wù)標評標中，評標人員應(yīng)對算術(shù)錯誤﹑多項﹑漏項﹑單價內(nèi)容描述不清﹑價格不合理﹑清單數(shù)量不準確以及付款方式等內(nèi)容進行澄清，并編寫商務(wù)標澄清問卷。歷次的澄清答疑文件均應(yīng)作為招標過程文件進入合同文本，最后形成商務(wù)標評標報告，報告需反映各投標單位的價格變化情況。為避免投標單位在首輪投標中虛報高價，對首次開標后的最高報價，如果經(jīng)初步評審，次高報價無明顯的漏缺項，且最高報價高出次高報價10%以上的，可以不再對最高報價進行評標或澄清。此要求必須在招標文件中明確。其他投標價較高的單位，是否進入評標或澄清環(huán)節(jié)，由評標委員會根據(jù)實際情況自行確定。但進入評標和澄清環(huán)節(jié)的投標單位，不得少于2家；當較低價的投標單位報價較為接近時（1%以內(nèi)，且不超過30萬），如確有需要，可以對報價較低的最低價和次低價單位進行讓利詢價。評標人在讓利詢價前必須向相應(yīng)授權(quán)人詳細說明原因，授權(quán)人同意后才可以進行讓利詢價。根據(jù)詢價后的總價排序，在技術(shù)標合格的基礎(chǔ)上，推薦確定中標單位；當評標中發(fā)現(xiàn)最低價高出該項合約規(guī)劃的目標成本3%以上時，應(yīng)分析原因，并視情況決定是否組織重新招標。若決定不進行重新招標，以現(xiàn)有投標單位定標時，必須在定標簽報正文中對此情況及目標成本調(diào)劑情況作出詳細說明。

商務(wù)標評標中，由于投標單位的失誤或?qū)φ型稑宋募男薷?，有時需要對投標單位的總價進行修正才可以排名：

（1）對于本屬于暫定數(shù)量的項目，投標單位對數(shù)量做出修正的，應(yīng)將修正的數(shù)額增加或減去，以恢復(fù)招標文件給定的暫定數(shù)量。應(yīng)要求投標單位對此點進行澄清，澄清后對總價進行修正；

（2）對于投標單位自行增加了承包范圍以外的項目，應(yīng)要求投標單位對此部分項目進行澄清，澄清后將這部分金額剔除；

（3）投標單位的算術(shù)錯誤應(yīng)在澄清中提出，并對其總價進行修正；

（4）投標單位遺漏的和未報價的項目，應(yīng)在澄清中提出，并對其總價進行修正；

（5）投標單位單價不合理﹑過高或過低的項目，應(yīng)在澄清中提出，并要求投標單位對此部分單價進行澄清，澄清后對總價進行修正；

（6）在澄清過程中，如招標人 對工作內(nèi)容﹑承包范圍﹑工藝和材料檔次，技術(shù)要求﹑投標單位責任作出了調(diào)整，應(yīng)允許投標單位進行單價和總價的調(diào)整與修正，以修正后的總價參與排名；

（7）如果投標單位在澄清中擅自調(diào)整所發(fā)的澄清內(nèi)容之外的項目的報價，自行調(diào)整項的金額將不參與總價的修正，以調(diào)整前的總價作為排名依據(jù)；

（8）在完成澄清﹑總價修正工作后，可以根據(jù)修正后的總價排名，在技術(shù)標合格的基礎(chǔ)上，直接推薦確定中標單位。

4、定標注意事項

最終定標按照招標文件約定的定標原則確定，大多數(shù)定標以合理低價中標為原則，這個過程中的注意事項包括：

4.1 對不合理低價的判斷應(yīng)堅持謹慎﹑細致的原則。當一個或多個供應(yīng)商的價格被判定為不合理低價時，評標人應(yīng)在評標報告中對不合理原因作出詳細說明以及擬推薦的中標單位及中標價。嚴禁發(fā)生對不合理低價不做任何說明或只在附件中做出說明而直接另行確定中標單位的情況。

4.2 原則上以簽報形式上報公司總部進行定標事項的流轉(zhuǎn)﹑簽批。定標流程的參與人員至少應(yīng)包括采購主責人﹑采購相關(guān)部門負責人﹑項目負責人等。當有不同意見或情況較為復(fù)雜時，應(yīng)以定標會的形式確定，定標后以紀要的形式直接報上一級主管人員審批。

5、根據(jù)定標結(jié)果進行合同簽訂

確定中標單位后，由采購主責人填寫相關(guān)通知，發(fā)送至中標單位。采購主責人負責整理招標過程全部的往來函件，形成完整的合同文件，合同審批結(jié)束后，要求對方進行簽署蓋章。中標單位交回合同文件后，經(jīng)辦人員應(yīng)檢查合同文件有無改動，如無改動，采購主責人或相關(guān)人員發(fā)起用章申請，經(jīng)項目公司蓋章后完成合同簽訂。

結(jié)語：

明確管控職責，做好招標管理全過程的計劃準備，入圍供應(yīng)商提前把關(guān)，按照招標文件做好技術(shù)標與商務(wù)標的評標工作，在評標中及時發(fā)現(xiàn)問題進行反饋處理，最終形成評標報告，作為定標依據(jù)，根據(jù)定標結(jié)果簽訂合同，這是整個招標采購工作的全過程管理，按照規(guī)范的程序進行，對于房地產(chǎn)企業(yè)就會達到招標的目的，選擇出合適的供應(yīng)商，使項目成本可控, 為項目的有序開展提供保證。

[1]中華人民共和國招標投標法實施條例.中華人民共和國國務(wù)院令第613號.

[2]中華人民共和國招標投標法.中華人民共和國主席令（九屆第21號）.

[3]王瑞芝.建設(shè)工程招標投標.中國電力出版社,2012.3.

[4]李楓.淺議建筑工程招標采購的控制措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2015.11