文/杜建明 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點與政策建議

文/杜建明 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

在物權法頒布之后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)歷了一系列困難，也終于得以實施。然而不可否認，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在實施之后也仍然面臨著不少難點，如何采取切實有效的措施應對這些難點，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施效果，成為了亟待解決的問題。以此為背景，本文對當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的難點進行了分析，并提出了一些可行的政策建議，希望對相關的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理工作者有所啟示。

不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；難點；政策建議

前言

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，從制度層面極大地顯示出了黨中央和國務院對不動產(chǎn)登記的關心﹑重視以及改善現(xiàn)狀的決心。目前，我國國土部已經(jīng)成立了不動產(chǎn)登記局，專門負責不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作，可以說我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在有條不紊﹑緊鑼密鼓地進行當中。在這個過程中，尤其應當明確重點﹑克服難點，制定更加具有針對性地﹑可行性的政策建議，以實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施效果的穩(wěn)步提升。

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點

當前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施面臨著不少難點，增加了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施的阻力和挑戰(zhàn)?？偨Y起來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的難點主要包括相關部門工作人員個人利益的阻力﹑登記人員業(yè)務素質不高﹑登記所需技術不夠先進和完善等。

1.1 相關部門工作人員個人利益的阻力

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施之前，我國各地政府部門采取的是分散登記的不動產(chǎn)登記方式，手中握有較大的不動產(chǎn)登記權力。而在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施之后，國家有了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和登記部門，各地政府部門自然會失去登記權力，部門利益﹑個人利益面臨重新洗牌的問題，一部分掌權人員將會失去暗箱操作的機會，影響到了其個人利益，自然會對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施產(chǎn)生抵觸情緒。

1.2 登記人員業(yè)務素質不高

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關從業(yè)的登記人員具備足夠高的業(yè)務素質，包括知識結構﹑業(yè)務技能﹑工作責任心等。而從目前來看，我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員普遍存在業(yè)務素質不高﹑登記效率低﹑登記效果差的問題。出現(xiàn)這樣的問題，主要是由于我國以往采取的分散登記的登記方式，對登記人員的業(yè)務素質要求相對較低，而社會和學校也缺乏專業(yè)性的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員培養(yǎng)渠道。

1.3 登記所需技術不夠先進和完善

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，需要有完善的配套登記技術作為支撐。目前，我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的技術方面有待改進。一方面，在研究方式上部門測量坐標﹑測量精度不夠統(tǒng)一，登記成果轉化較為困難，同時影響了登記工作的開展效率，另一方面，在土地類型區(qū)分方面，各單位﹑各部門的劃定標準和劃定范圍有一定區(qū)別，因而無法實現(xiàn)完全的信息共享。此外，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的開發(fā)方面也存在明顯的滯后性，所使用的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)不夠實用﹑便捷﹑全面。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應遵循的原則

2.1 服務至上原則

以功能性為依據(jù)，可以看出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要功能體現(xiàn)在以下方面：確權功能﹑公示功能與管理功能。然而從事實上來分析，我國公民的不動產(chǎn)財產(chǎn)權利意識十分薄弱，“權力至上”的認識與觀念仍十分嚴重。進行不動產(chǎn)登記管轄的行政行為理解，其應屬于國家公共權力的范疇，不應過多干涉到當事人。在推動未來不動產(chǎn)登記立法中，應對登記機關的功能屬性進行明確規(guī)定，并說明登記行為的服務功能與管理功能。摒棄傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記行政管理手段，在管理行為中應以服務者的角色來維護交易秩序，保障統(tǒng)一登記活動順利進行。其管理行為應以保護不動產(chǎn)物權為根本宗旨與唯一目標，在法律法規(guī)明確的范圍內實施權利，避免公共權力超出法律范疇而對私人物權造成侵犯，在登記過程中應做好核對工作，避免登記權利與實際物權之間出現(xiàn)較大偏差，做好服務工作，以服務至上為工作理念。

2.2 快捷性與實用性原則

推動不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設，借助信息化技術，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作效率，同時借助信息平臺信息共享優(yōu)勢，將相關信息在相關部門內部進行資源共享，切實提高信息利用水平，提高其信息實用性。此外，還應構建不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，為快捷方便的查詢不動產(chǎn)信息提供途徑。

2.3 循序漸進的工作流程

實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，要求工作人員綜合協(xié)調多方利益主體，并明確工作范圍與標準，確保產(chǎn)權登記手續(xù)辦理的規(guī)范性與科學性，合理設置辦理流程，統(tǒng)一登記工作先由易到難，循序漸進，做好土地與房屋登記等基礎性工作后，逐步完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的其他地上物登記工作。

3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策建議

從理論角度來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應當以服務大眾為原則，采取循序漸進的方式，達到快捷實用的現(xiàn)實目標。目前來看，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記仍然沒有完全達到這樣的目標?；诖?，提供一些政策建議供參考。

3.1 化權力為服務，擺正服務意識

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應當是一項面向大眾服務，而不是個別部門﹑人員謀取私利的工具。因此，必須采取簡政放權﹑業(yè)務培訓﹑績效考核等方式，化權力為服務，擺正服務意識，使執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關部門認識到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的服務性，使各個部門盡快促成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記盡快進入制度化﹑專業(yè)化的軌道，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的果實盡快惠及人民大眾。

3.2 加強從業(yè)人員的培訓工作

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員業(yè)務素質較低的情況下，必須切實采取有效的培訓措施，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員的平均業(yè)務素質，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作走上正軌。一方面，要加強不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員的業(yè)務水平，使其熟練掌握先進的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作方式，另一方面，要提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員的服務意識和工作責任心，對于責任心差﹑服務意識不強的個別人員，必須加強教育。

3.3 完善相關的規(guī)范﹑條例

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這方面，我國目前的規(guī)范性文件﹑條例較少，這對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的科學實施造成了一定的負面影響。因此，應當結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施以來獲得的相關經(jīng)驗﹑教訓，借鑒其他國家的登記方法，結合我國不動產(chǎn)登記的客觀現(xiàn)狀，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關規(guī)范性條例﹑制度進行完善﹑改進，形成一套規(guī)范性強的﹑可行性高的條例，進而指導不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的科學開展。在2007年之前，我國不動產(chǎn)登記法律及法規(guī)建設尚存在著較多問題，法律之間的標準沒有完全統(tǒng)一，存在著一定沖突性問題，從而為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來了困難。之后我國推出了《物權法》，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律依據(jù)。通過完善相關規(guī)范與條例，為推動規(guī)范化不動產(chǎn)登記提供支持。

3.4 設立專門性的登記機構

不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，需要有一個專門的﹑統(tǒng)一的登記機構進行宏觀的協(xié)調管理，目前不動產(chǎn)登記機構難以統(tǒng)一的現(xiàn)狀，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的深入實施是一個非常大的阻力。應當以土地為核心和基礎，統(tǒng)一登記機構，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施提供便利的機構條件和統(tǒng)籌方式，強化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的公共服務性質，改變不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的行政管理性質，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實效。在《物權法》通過后，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度逐漸完善，相應的也設置了專門性登記機構，在開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時，需要依據(jù)不動產(chǎn)自然屬性特征與相關原則來進行，高度強化登記機構的公共服務職能，降低其行政管理觀念。

3.5 對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進行嚴格監(jiān)督

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，其中涉及很多個人利益，較為容易出現(xiàn)一些投機取巧﹑暗箱操作﹑以權謀私的不良行為，這會降低政府的公信力，降低不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施效果，同時也是違法的。因此，非常有必要采取嚴格的監(jiān)督方式，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關工作進行有效監(jiān)督，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的透明化﹑公開化，遏制不動產(chǎn)登記中的不法行為，助力不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作走上正軌。為強化監(jiān)督力度，可安排相關部門以定期或不定期的方式進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記狀況抽查，針對存在的不規(guī)范問題給與嚴格懲罰，對于不動產(chǎn)登記官應引入退出機制，通過退出機制淘汰不及格登記官，提高不動產(chǎn)登記官隊伍整體素質。

此外，進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其目的在于保障公眾交易的安全性與可信性。然而在實踐操作中，權利外觀與標的物之間存在著分離問題，可能會導致權利形式與所描述的真實狀況之間存在著一定差異?；诖耍瑸榻档突虮苊獬霈F(xiàn)登記失誤問題，需要將我國公證部門與不動產(chǎn)登記機構之間進行對接，在不動產(chǎn)登記法定程序之前采取公證審查，從而保障不動產(chǎn)登記的真實性與可靠性，降低登記機關操作失誤風險。

結束語：

實踐已經(jīng)充分證明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場化的重要趨勢，對于普通公民﹑國家政府﹑整個社會都有著重大的意義，是不動產(chǎn)登記制度邁向現(xiàn)代化﹑規(guī)范化的重要一步。雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目前面臨的困難較多，但只要采取科學有效的措施克服這些困難，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記必然帶來諸多正面效應，進一步促進社會公平﹑進步。

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杜建明（1978.06-），男，漢族，新疆烏魯木齊人，本科，中級經(jīng)濟師。