許達(dá)昌

(海口市政府投資項(xiàng)目管理中心，海南?？?570100)

房地產(chǎn)市場的虛擬經(jīng)濟(jì)特性研究

許達(dá)昌

(?？谑姓顿Y項(xiàng)目管理中心，海南?？?570100)

運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)的研究成果，完善了房地產(chǎn)資本化的定價(jià)模式，并以該資本化定價(jià)模式為核心，圍繞房地產(chǎn)的基本屬性，從房地產(chǎn)空間市場和資本市場之間的互動關(guān)系角度，探析了房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性的根源、主要特征及其在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中所發(fā)揮的作用。

房地產(chǎn)，虛擬經(jīng)濟(jì)，虛擬資產(chǎn)，定價(jià)模式

房地產(chǎn)，顧名思義，是由土地及定著于其上的建筑物或構(gòu)筑物組成，為人類提供生產(chǎn)和生活的空間，是創(chuàng)造和形成其他財(cái)富的必備要素，是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的實(shí)物不動產(chǎn)特質(zhì)，將其視為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的子系統(tǒng)，認(rèn)為其價(jià)格水平與經(jīng)濟(jì)增長乃至物價(jià)水平基本呈平行發(fā)展。但市場運(yùn)行實(shí)踐卻表明，房價(jià)經(jīng)常會出現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)背離現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)具有較好的保值和增值功能，在現(xiàn)代社會中，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性日趨顯著，也已成為家庭和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。就本質(zhì)而言，投資者投資房地產(chǎn)與投資金融證券的目的一致，即都是為了獲利，而非直接參與生產(chǎn)和消費(fèi)等實(shí)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域活動。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高和財(cái)富存量不斷增長，基于房地產(chǎn)的投資需求正日益成為房地產(chǎn)市場的重要需求力量。虛擬經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)可以被分為實(shí)體和虛擬兩個子系統(tǒng)，基于成本的定價(jià)系統(tǒng)和基于心理的定價(jià)系統(tǒng)，分別是兩個子系統(tǒng)運(yùn)行的微觀基礎(chǔ)。近年來，在微觀層面上對價(jià)格泡沫的研究和在宏觀層面上對泡沫經(jīng)濟(jì)的研究，都將經(jīng)濟(jì)區(qū)分為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)作為隱含假定。國內(nèi)一些學(xué)者也試圖利用虛擬經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論來研究房地產(chǎn)市場，并取得了一些成果，深化了對房地產(chǎn)本質(zhì)的認(rèn)識。

南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心(2004)的研究報(bào)告表明，房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性主要表現(xiàn)為由資本化定價(jià)方式?jīng)Q定的價(jià)格的強(qiáng)波動性［1］。祝憲民(2005)認(rèn)為隨著房地產(chǎn)越來越多的成為投資工具，其虛擬資產(chǎn)的特性愈發(fā)明顯［2］。周建軍等(2008)提出了一個基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)的關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的分析框架［3］。王千(2011)認(rèn)為應(yīng)基于虛擬經(jīng)濟(jì)分析框架的房地產(chǎn)虛實(shí)二重性研究為確定今后房地產(chǎn)金融改革提供理論支撐［4］。靳濤等(2014)基于廣義虛擬經(jīng)濟(jì)視角考察了房價(jià)變動與不同類型的居民消費(fèi)行為［5］。婁文龍(2015)房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場不可或缺的兩部分，房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的虛熱［6］。

本文將運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)的相關(guān)研究成果，緊緊圍繞房地產(chǎn)的基本屬性，從房地產(chǎn)空間市場和資本市場之間的互動關(guān)系，探討房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性的根源及主要特征。研究成果對于正確認(rèn)識我國房地產(chǎn)市場中的現(xiàn)象，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的本質(zhì)具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

1 虛擬經(jīng)濟(jì)研究的主流觀點(diǎn)

關(guān)于虛擬資本的論述，最早見于馬克思所著的《資本論》，其論斷具有兩層涵義:1)虛擬資本是隨著借貸資本和銀行信用制度的建立而產(chǎn)生的;2)虛擬資本本身沒有價(jià)值，但通過循環(huán)運(yùn)動可以產(chǎn)生利潤，并從中參與剩余價(jià)值的分配。國內(nèi)對于虛擬經(jīng)濟(jì)問題的研究始于20世紀(jì)90年代，特別是在中共十六大提出“正確處理虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系”之后，關(guān)于虛擬經(jīng)濟(jì)研究的廣度和深度都不斷加大?；诂F(xiàn)有的研究文獻(xiàn)，對虛擬經(jīng)濟(jì)的研究取得了一些較為一致或得到認(rèn)可的研究成果，這些研究成果總體上構(gòu)成了虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架。

1)貨幣虛擬化是經(jīng)濟(jì)虛擬化的起點(diǎn)。伴隨貨幣一般商品性質(zhì)的消除和純粹價(jià)值符號的興起，貨幣就具有了將實(shí)體財(cái)富虛擬化的性質(zhì)。而虛擬經(jīng)濟(jì)自誕生的那一刻起，就寄托于信用關(guān)系的發(fā)展上，信用關(guān)系的進(jìn)化對虛擬經(jīng)濟(jì)的深化起著強(qiáng)有力的拉動和促進(jìn)作用［7］。2)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)基于成本和技術(shù)的定價(jià)方式不同，虛擬經(jīng)濟(jì)是基于資本化定價(jià)方式的一套特定的價(jià)值關(guān)系，心理預(yù)期在其中處于核心地位，這就決定了虛擬經(jīng)濟(jì)具有正反饋效應(yīng)和較強(qiáng)的波動性［8，9］。3)虛擬經(jīng)濟(jì)主體的目標(biāo)是追求貨幣利潤，即以錢生錢。當(dāng)資本化運(yùn)作方式出現(xiàn)后，就使得無需參與實(shí)際生產(chǎn)過程就可以獲得價(jià)值增值成為可能，它相對獨(dú)立于物質(zhì)生產(chǎn)過程而存在，而不像是實(shí)體產(chǎn)業(yè)那樣二者是統(tǒng)一的［9，10］。4)虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一種介穩(wěn)系統(tǒng)，遠(yuǎn)離平衡狀態(tài)，與外界進(jìn)行資金交換是該系統(tǒng)維持相對穩(wěn)定的必要條件，但外界微小擾動就很可能會破壞其穩(wěn)定性。系統(tǒng)失穩(wěn)后，穩(wěn)定和游動狀態(tài)在一定的范圍內(nèi)交替出現(xiàn)，從宏觀上看，此系統(tǒng)具有區(qū)域穩(wěn)定性，但有時(shí)也會發(fā)生劇烈變化，甚至導(dǎo)致整個系統(tǒng)崩潰［11］。5)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)之間具有作用和反作用關(guān)系。虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是由實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生，并具有自己獨(dú)特的運(yùn)行方式。產(chǎn)生自實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，將會傳導(dǎo)至虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，致使其失穩(wěn)。而產(chǎn)生自虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，亦將會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生重要影響［11］。

2 房地產(chǎn)的資本化定價(jià)模式

房地產(chǎn)是人們?nèi)粘Ｉ畹囊豁?xiàng)必需品，具有建設(shè)周期長、位置固定、異質(zhì)性、耐久性、弱流動性等獨(dú)特的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，這些基本屬性使得房地產(chǎn)兼具生產(chǎn)生活資料和資產(chǎn)(即消費(fèi)品和投資品)的雙重功能，對其以貨幣所表征的市場價(jià)值產(chǎn)生重要的影響，是房地產(chǎn)虛擬性產(chǎn)生的根源。

針對生產(chǎn)生活資料屬性的分析可以在房地產(chǎn)空間市場中進(jìn)行，而針對資產(chǎn)屬性的分析可以在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中進(jìn)行。Dipasquale和Wheaton(1996)所提出的四象限模型，直觀的反映了空間市場和資產(chǎn)市場之間的互動關(guān)系。第一象限是房地產(chǎn)消費(fèi)市場，曲線表明在給定的經(jīng)濟(jì)狀況下，空間需求和租金的關(guān)系，即在空間市場出清時(shí)的租金水平。第二象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)持有市場，反映了房地產(chǎn)租金和價(jià)格的關(guān)系，即在租金水平和收益率確定的情況下，房地產(chǎn)投資者所能接受的價(jià)格。第三象限描述的是房地產(chǎn)價(jià)格與新建量之間的關(guān)系。第四象限表示房地產(chǎn)市場新建量與存量之間的關(guān)系。

當(dāng)C=δs時(shí)，即新建量等于滅失量時(shí)，房地產(chǎn)市場處于均衡狀態(tài)。根據(jù)四象限模型，此時(shí)的租金和價(jià)格的關(guān)系可以表述為:

投資房地產(chǎn)可獲得的價(jià)值增值為:

由于房地產(chǎn)市場是整個宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的一個子集，受宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響顯著。宏觀經(jīng)濟(jì)主要是通過供給和需求兩個渠道影響房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場則通過投資和消費(fèi)兩個渠道對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生作用。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的互動關(guān)系決定了均衡狀態(tài)是暫時(shí)的，變化才是其常態(tài)。受宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響，預(yù)期在房價(jià)形成過程中發(fā)揮著重要的作用。

對于房地產(chǎn)投資者，預(yù)期在持有時(shí)間內(nèi)房價(jià)會上漲，并由此獲得由房價(jià)上漲而產(chǎn)生的價(jià)值增值，但不將所投資的物業(yè)出租以獲得租金收入。這些投資者的價(jià)值增值公式可以表述為:

投資者之所以取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，一方面可能在于房屋租賃產(chǎn)生的純收入;另一方面可能在于期望持有時(shí)段內(nèi)房價(jià)上漲而產(chǎn)生的價(jià)值增值。但投資者無論出于何種目的，其房地產(chǎn)投資行為在于獲利，而并非直接參與實(shí)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域活動。因此，一般情形是，投資者持有一段物業(yè)以獲取租金，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⑽飿I(yè)出售，并獲得因房價(jià)上漲而產(chǎn)生的增值收入。其租金和價(jià)格的關(guān)系可表述為:

房地產(chǎn)投資者的價(jià)值增值公式可表述為:

根據(jù)上述分析可知，式(2)，式(3)只是式(5)的特殊情形，因此，下面將以式(4)，式(5)作為討論房地產(chǎn)虛擬性的基礎(chǔ)。在上述公式中，為研究方便并參考現(xiàn)有研究成果，將R認(rèn)為是市場租金水平;P為房地產(chǎn)未來價(jià)值的現(xiàn)值;P0為房地產(chǎn)的價(jià)格;i為資本化率;n為投資周期數(shù);C為新建工程量;S為房地產(chǎn)市場存量; ΔP為房價(jià)的預(yù)期變化量。

3 房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性

房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性是由其自身屬性決定的，隨著經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展而逐漸得以顯現(xiàn)的，并為公眾所認(rèn)知和利用的一系列行為特征。房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)等屬性是房地產(chǎn)虛擬化產(chǎn)生的根源，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的虛擬化是房地產(chǎn)虛擬化的外部條件，而社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則為房地產(chǎn)虛擬化提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，探討房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性需要結(jié)合這三個方面來展開。

1)房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的波動性。根據(jù)虛擬經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵，資產(chǎn)價(jià)格的資本化表達(dá)公式是虛擬資產(chǎn)特性的行為基礎(chǔ)，表現(xiàn)為價(jià)格較強(qiáng)的波動性。式(4)表明，在形成房地產(chǎn)價(jià)格的過程中，租金的資本化是價(jià)格形成的基礎(chǔ)，預(yù)期價(jià)格增長在價(jià)格形成中也發(fā)揮著重要的作用，隨著經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的變化，二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格波動的行為基礎(chǔ)。為便于討論，本處分析仍采用四象限模型圖(如圖1中市場變動線所示)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民就業(yè)和收入水平增加，則對居住條件會提出更高的要求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)空間需求增加。由于房地產(chǎn)的建設(shè)周期較長，空間市場短期供給缺乏彈性，存量空間市場在短期內(nèi)不會有大的變化。這意味著，市場在需求增加情形下的重新均衡主要依靠價(jià)格上漲而非數(shù)量調(diào)整來實(shí)現(xiàn)。供需雙方力量對比的變化必然會推高空間市場的租金價(jià)格，在市場收益率穩(wěn)定的情況下，房價(jià)會有相應(yīng)的上漲。資產(chǎn)價(jià)格的上漲，將吸引更多開發(fā)商投資建房。幾年之后，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段，對空間市場的需求減少，但房地產(chǎn)市場由于其強(qiáng)大的供給慣性，存量市場規(guī)模持續(xù)增大，出現(xiàn)供過于求的狀況，導(dǎo)致空間市場的租金下跌和資產(chǎn)市場的房價(jià)下降，引起房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的較大波動。如果將考察對象限定在特定范圍內(nèi)，這種價(jià)值量上升而非實(shí)物量增加現(xiàn)象將表現(xiàn)得更為明顯。在一個城市建成區(qū)內(nèi)，譬如一個成熟的商業(yè)區(qū)，物業(yè)空間市場存量的變動很小，在實(shí)物量保持幾乎不變的情況下，價(jià)格的形成主要是由市場需求決定的，市場需求的變動將主要表現(xiàn)為租金和房價(jià)的波動。這種房地產(chǎn)價(jià)值總量的波動是房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性的最直觀的體現(xiàn)。

圖1 四象限模型示意圖

2)房地產(chǎn)兼具投資品和消費(fèi)品雙重屬性，決定了房地產(chǎn)市場是一個兼具虛擬和實(shí)體雙重經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場，本身具有虛實(shí)兩重性。股票等虛擬資本本身沒有價(jià)值，只是一種所有權(quán)憑證，反映著債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可以通過循環(huán)運(yùn)動產(chǎn)生利潤，獲取某種形式的剩余價(jià)值，也可以當(dāng)作資本價(jià)值來流通。當(dāng)金融市場發(fā)生劇烈動蕩時(shí)，虛擬資本價(jià)格也會隨之產(chǎn)生劇烈漲落，有時(shí)甚至一文不值。而由于具有使用價(jià)值，房地產(chǎn)存在著一個基本價(jià)值。在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，物業(yè)空間市場上的租金處于低位，在資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)的價(jià)格也處于低位，若市場價(jià)格低于房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，將不會有新項(xiàng)目開工建設(shè)，而空間市場由于存在自然損耗，物業(yè)存量會持續(xù)減少，導(dǎo)致空間市場供求雙方力量的變化，使得物業(yè)租金價(jià)格上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，由于使用價(jià)值和生產(chǎn)成本的存在，房地產(chǎn)的租金和價(jià)格存在一個基本價(jià)值。正是由于基本價(jià)值的存在，房地產(chǎn)價(jià)格雖然具有較強(qiáng)的波動性，但與自身幾乎沒有價(jià)值的股票或金融衍生品等相比，其價(jià)格波動表現(xiàn)出一定的穩(wěn)健性。

3)金融工具創(chuàng)新強(qiáng)化了房地產(chǎn)的投資功能，致使其虛擬資產(chǎn)特性日趨增強(qiáng)。投資方式創(chuàng)新在促進(jìn)房地產(chǎn)虛擬化過程中發(fā)揮著重要作用，由于房地產(chǎn)受自身屬性的局限，早期的房地產(chǎn)市場投資具有區(qū)域性、實(shí)物性和個別性等特點(diǎn)，表現(xiàn)為區(qū)域內(nèi)少數(shù)有資金能力的投資者直接投資于房地產(chǎn)實(shí)物。隨著金融工具的創(chuàng)新(譬如房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等)，使房地產(chǎn)逐漸克服了位置固定、價(jià)值量大、流動性差等影響投資功能發(fā)揮的弱點(diǎn)，成為一種“大眾化”的投資理財(cái)工具。房地產(chǎn)投資信托是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，通常聘請專業(yè)顧問和經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，其股票可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場外直接交易，具有較高的流動性，讓中小投資者在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，間接參與并獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資收益。而房地產(chǎn)抵押貸款證券化則使房地產(chǎn)完全實(shí)現(xiàn)了虛擬化，成為與股票等虛擬資產(chǎn)性質(zhì)相同的金融工具。由此可見，房地產(chǎn)投資功能與資產(chǎn)虛擬化二者相互促進(jìn)、相互強(qiáng)化，一方面，由于人們對于房地產(chǎn)投資功能的注重，增強(qiáng)了其虛擬資產(chǎn)特性;而房地產(chǎn)資產(chǎn)虛擬化過程又進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)的投資功能。

4)房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性使其成為聯(lián)系實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的橋梁和紐帶。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以對實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有明顯的后向拉動作用和前向推動作用，直接帶動幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性還使其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮金融加速器的作用。在金融市場上，房地產(chǎn)是一種較好的抵押品，因此許多貸款需要依賴房地產(chǎn)做抵押物。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇對物業(yè)產(chǎn)生更多的需求，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲增加了企業(yè)和家庭的資產(chǎn)量，增強(qiáng)了他們從銀行的融資能力，使他們有更多的資金來從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的投資活動，引發(fā)新一輪更強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。房地產(chǎn)和銀行信貸規(guī)模相互促進(jìn)，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和房地產(chǎn)價(jià)格不斷自我增強(qiáng)和自我實(shí)現(xiàn)，企業(yè)和家庭資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)膨脹。當(dāng)出現(xiàn)一個外部沖擊時(shí)，人們對經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期可能會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，與之前相反，金融加速器機(jī)制將會發(fā)揮使經(jīng)濟(jì)累計(jì)下降的作用。

4 結(jié)語

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式正發(fā)生著深刻變化，資本化定價(jià)方式越來越泛化，整個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的虛擬性凸顯，心理預(yù)期在虛擬經(jīng)濟(jì)中處于最為核心的地位。作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)，本身所具有的自然和經(jīng)濟(jì)屬性是其虛擬資產(chǎn)特性產(chǎn)生的根源，在形成房地產(chǎn)價(jià)格過程中，租金的資本化是價(jià)格形成的基礎(chǔ)，預(yù)期同樣發(fā)揮著重要的作用，二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格波動的行為基礎(chǔ)。由于成本和使用價(jià)值的存在，又決定了房地產(chǎn)是一種具有虛實(shí)兩重性的資產(chǎn)，價(jià)格雖具有較強(qiáng)的波動性，但與完全虛擬資本相比，其波動又呈現(xiàn)一定的穩(wěn)健性。隨著金融工具的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性將表現(xiàn)的愈加明顯，金融加速器機(jī)制也日趨增強(qiáng)。

［1］南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告［J］.南開經(jīng)濟(jì)研究，2004(1):24-32.

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Study on fictitious economy characteristics of real estate property market

Xu Dachang
(Haikou Covernment Investment Project Administration Center，Haikou 570100，China)

Applying fictitious economy research achievements，the paper improves pricing model of real estate property capitalization，and takes the capitalization pricing model as the core.According to basic characteristics of real estate property，starting from the aspect of mutual relationship between real estate property space market and assets markets，it explores origins and major characteristics of real estate fictitious assets characteristics，and finally points out its role in economic system.

real estate property，fictitious economy，fictitious assets，pricing model

F293.35

:A

1009-6825(2016)36-0220-03

2016-10-17

許達(dá)昌(1974-)，男