吳亞蕓

浙江工商大學(xué)，浙江　杭州　310018

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論承租人優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)

吳亞蕓

浙江工商大學(xué)，浙江杭州310018

摘要：承租人先買權(quán)的行使會(huì)涉及出租人、承租人、第三人三種民事主體的利益。本文探討承租人先買權(quán)的性質(zhì)，得出兩項(xiàng)基本結(jié)論：一、我國(guó)民法上的承租人先買權(quán)繼受于我國(guó)傳統(tǒng)民法并長(zhǎng)期有效的一項(xiàng)法律制度，并非源自于德國(guó)。二、房屋承租人的先買權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)，承租人一經(jīng)行使就與出租人形成買賣合同，出租人就同一個(gè)標(biāo)的產(chǎn)生兩個(gè)買賣合同，形成一物二賣。

關(guān)鍵詞：承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；形成權(quán)；強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)

根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定可知房，屋承租人在出租人出賣房屋時(shí)，于同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但因其并未明確承租人行使先買權(quán)的具體法律效果，司法實(shí)踐中，出現(xiàn)較大分歧。因此首先需要界定先買權(quán)的性質(zhì)。

一、我國(guó)形成權(quán)的形成與發(fā)展

自比較法上觀之，就先買權(quán)而言，其在德國(guó)民法中已經(jīng)具有成熟的理論體系。在拜占庭時(shí)期的羅馬法上，就已有之，所謂Jus Protimiseos即是，德國(guó)普法中的Retraktrecht Jusretractus一語(yǔ)，即由此而來(lái)[1]。很多國(guó)家和地區(qū)繼受了德國(guó)的先買權(quán)原理。如瑞士民法第681條、第682條，日本民法第905條分別規(guī)定了先買權(quán)[2]，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)亦有優(yōu)先承買權(quán)。

但對(duì)于我國(guó)民法上的先買權(quán)制度是否繼受于德國(guó)，仍存爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，應(yīng)屬中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的一項(xiàng)有效法律制度。我國(guó)先買權(quán)制度出現(xiàn)在唐代中期，宋元時(shí)期發(fā)展并逐漸形成了制度。1983年，我國(guó)民事立法首次明確規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，國(guó)務(wù)院頒布《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。1999年《合同法》第230條繼受上述規(guī)定。

由上可見(jiàn)，我國(guó)民法上的承租人先買權(quán)繼受于我國(guó)傳統(tǒng)民法并長(zhǎng)期有效的一項(xiàng)法律制度，并非源自于德國(guó)，但是先買權(quán)在德國(guó)民法中已經(jīng)具有成熟的理論體系，仍可先依托于德國(guó)法上先買權(quán)既有理論，探討和完善我國(guó)承租人先買權(quán)制度。

二、德國(guó)民法的先買權(quán)一般原理

德國(guó)的《德國(guó)民法典》，于債編和物權(quán)編兩處分別規(guī)定了先買權(quán)制度，債編的規(guī)定主要是從第463條到473條，物權(quán)編的規(guī)定主要是從第1094條到1104條，德國(guó)民法上首先劃分為依法律行為設(shè)定的先買權(quán)和法律規(guī)定的先買權(quán)，分別可以成為約定先買權(quán)和法定先買權(quán)。根據(jù)先買權(quán)效力不同，德國(guó)民法區(qū)分債權(quán)性先買權(quán)和物權(quán)性先買權(quán)。

對(duì)于先買權(quán)的性質(zhì)界定，理論上有兩種學(xué)說(shuō)：“雙重條件買賣說(shuō)”和“附條件形成權(quán)說(shuō)”?，F(xiàn)在主流的學(xué)說(shuō)為后者，即附條件形成權(quán)說(shuō)是指當(dāng)出租人與第三人締約買賣合同，先買權(quán)人行使先買權(quán)，即與出租人形成一項(xiàng)與第三人合同內(nèi)容完全一致的買賣合同。并且先買權(quán)屬于積極形成權(quán)，即一種以創(chuàng)造某種權(quán)利狀態(tài)為目的的權(quán)利[3]。

德國(guó)法上主流的觀點(diǎn)認(rèn)為承租人先買權(quán)性質(zhì)上屬于形成權(quán)，形成權(quán)的行使僅產(chǎn)生債權(quán)性效力，但仍可以通過(guò)預(yù)告登記的方式獲得對(duì)抗。

三、我國(guó)學(xué)說(shuō)對(duì)于先買權(quán)性質(zhì)的界定

我國(guó)學(xué)界對(duì)于承租人先買權(quán)的性質(zhì)理論上也是爭(zhēng)論不一，最具有競(jìng)爭(zhēng)力的主要有以下二種。

(一)形成權(quán)說(shuō)

此項(xiàng)形成權(quán)需要等出租人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，才能行使。我國(guó)理論上有許多學(xué)者贊同該說(shuō)[4]。

(二)強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)說(shuō)

該說(shuō)將承租人先買權(quán)定性為負(fù)強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，即承租人發(fā)出購(gòu)買之要約，出租人必須承諾；否則，承租人得訴請(qǐng)法院，強(qiáng)迫出租人作出承諾的意思表示[5]①。

形成權(quán)說(shuō)與德國(guó)法上的附條件形成權(quán)說(shuō)基本一致，筆者也較贊同此種學(xué)說(shuō)。對(duì)于強(qiáng)制締約請(qǐng)求說(shuō)中提出的所謂形成權(quán)理論困境，筆者認(rèn)為，先買權(quán)的行使過(guò)程他人無(wú)法侵犯，法律救濟(jì)的對(duì)象是先買權(quán)行使之后形成的先買權(quán)人和出租人之間的買賣合同。一方面，先買權(quán)作為一種形成權(quán)，無(wú)從侵犯其行使過(guò)程，即權(quán)利人只需將形成的意思送達(dá)到相對(duì)人，即按其意思產(chǎn)生法律后果，第三人的行為根本無(wú)法介入這一過(guò)程，談不上侵害形成權(quán)[6]。另一方面，可以通過(guò)損害賠償亦可救濟(jì)先買權(quán)行使之后形成的買賣合同。如出租人違約未交付房屋或者于出賣房屋時(shí)未對(duì)承租人履行通知義務(wù)，都可發(fā)生損害賠償。

對(duì)于形成權(quán)說(shuō)，亦有兩方面的爭(zhēng)議，其一：先買權(quán)定性為形成權(quán)是否會(huì)限定出租人的出賣對(duì)象，從而使出賣人對(duì)房屋的處分自由受到先買權(quán)的約束。[7]其二：

先買權(quán)作為形成權(quán)，行使是否需要附條件，即是否要等到出租人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，才能行使。對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，將先買權(quán)定性為形成權(quán)不會(huì)限定出租人的出賣對(duì)象，更不會(huì)限制財(cái)產(chǎn)的處分自由。形成權(quán)的行使效果是讓先買權(quán)人與出租人形成一個(gè)買賣合同，這兩個(gè)合同同屬債權(quán)，地位平等，出租人仍舊可以選擇向第三人履行合同，只是需要對(duì)先買權(quán)承擔(dān)給付不能的賠償責(zé)任。對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為需要附條件。有學(xué)者認(rèn)為承租人在出租人出賣房屋時(shí)即享有先買權(quán)，若出租人在通知時(shí)已告知承租人房屋出賣價(jià)格與相關(guān)事項(xiàng)，則承租人在即可行使先買權(quán)直接與出租人而并非等到出租人與第三人形成買賣合同。但筆者認(rèn)為，此時(shí)出租人的通知應(yīng)該為要約，承租人的行為時(shí)承諾，屬于一般的締約行為，并非借助于行使先買權(quán)成立的合同。[8]

[注釋]

①該說(shuō)主要克服形成權(quán)說(shuō)的理論困境：即一方面形成權(quán)人依其意思表示即可發(fā)生法律關(guān)系之變動(dòng)，他人無(wú)從侵犯，因而無(wú)被侵害之可能；另一方面，形成權(quán)之行使，無(wú)須相對(duì)人之介入，因而對(duì)應(yīng)的相對(duì)人并不負(fù)有任何義務(wù)。因此，如將承租人先買權(quán)定性為形成權(quán)，難以解釋其如何獲得法律救濟(jì).最高人民法院民事審判第一庭編著.最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2009：285.

[參考文獻(xiàn)]

[1]柴榮.古代物權(quán)法研究——以土地關(guān)系為研究視角[M].北京：中國(guó)檢察出版社，2007.

[2]同注[1].

[3]顧潔璐.論承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)[D].華東政法大學(xué)碩士論文，2010.

[4]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第一冊(cè))[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.

[5]崔建遠(yuǎn).合同法總論(上卷)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008.

[6]汪淵智.形成權(quán)理論初探[J].中國(guó)法學(xué)，2003(3)：98.

[7]王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003.

[8]韓世遠(yuǎn).合同法學(xué)[M].北京：高等教育出版社，2010.

中圖分類號(hào)：D923.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2016)24-0186-02

作者簡(jiǎn)介：吳亞蕓(1990-)，女，漢族，浙江杭州人，浙江工商大學(xué)，2014級(jí)法律碩士專業(yè)研究生，研究方向：民商法。