蔣燕玲　田亞飛

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京　100191

淺析婚姻家庭糾紛中的借名買房審判思路

蔣燕玲田亞飛

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京100191

摘要：婚姻家庭成員間的借名買房糾紛因當(dāng)事人主體的身份屬性而不同于非親屬自然人之間的借名買房糾紛，因而此類糾紛的審判思路不同于借名買房糾紛的一般審判思路。在審判這類糾紛時(shí)不僅要涉及到對《物權(quán)法》和《合同法》等相關(guān)法律的適用，還有可能會適用《婚姻法》和《繼承法》等相關(guān)法律，當(dāng)發(fā)生法律競合的情形時(shí)應(yīng)該適用何種法律，就要具體案件具體分析。本文試圖通過對借名買房的性質(zhì)、婚姻家庭成員間借名買房糾紛的特殊性等問題的討論，分析不同情形下婚姻家庭糾紛中的借名買房的審判思路。

關(guān)鍵詞：借名買房；婚姻家庭；效力；審判

近年來，在我國基于種種原因引發(fā)的借名買房現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，伴隨著房價(jià)的持續(xù)大幅上漲，由此而引發(fā)的各類糾紛也是層出不窮。由于借名買房多發(fā)生在親屬或朋友之間，因此，借名買房糾紛也逐漸成為家庭糾紛中的一個常見問題。婚姻家庭成員之間的身份屬性賦予了這類糾紛一定的特殊性，基于這些特性，在審判實(shí)踐中審理此類糾紛的思路也是錯綜復(fù)雜。

一、“借名買房”的性質(zhì)界定

所謂借名買房，也就是房產(chǎn)借名登記，是指一方當(dāng)事人出于某種強(qiáng)制性的原因或某種利益的考量不能或不便以自己的名義購買房屋，與另一方當(dāng)事人協(xié)商一致后，以另一方當(dāng)事人的名義購買房屋的行為。借名人是房屋的實(shí)際出資人，而出名人是房屋名義上的權(quán)利人。從法律性質(zhì)上來講，有的學(xué)者認(rèn)為借名買房行為屬于代理行為，一些情形下是直接代理，一些情形下是間接代理①；有的學(xué)者認(rèn)為借名買房行為是合同行為，借名買房合同屬于無名合同②。筆者同意后者的觀點(diǎn)。

我國《合同法》規(guī)定了15類典型的合同，但同時(shí)也允許當(dāng)事人在不違反法律的禁止性規(guī)定和社會公共利益的前提下，自主決定合同的內(nèi)容訂立無名合同，并給與效力上的保障。③根據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，首先，借名買房協(xié)議系雙方協(xié)商一致訂立的，不存在欺詐、脅迫行為；其次，該協(xié)議也不屬于當(dāng)事人之間惡意串通，因?yàn)殡p方不具有損害國家、集體或第三人利益的惡意；最后，如果借名買房協(xié)議中涉及的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房型的話，考慮到國家設(shè)置此類房屋的初衷，筆者認(rèn)為此類合同是以合法形式掩蓋非法目的的行為，損害了社會的公共利益，這樣的借名買房協(xié)議是無效的。在這種情形下只能確認(rèn)借名人對出名人享有的債權(quán)，而不能確認(rèn)其對房屋的物權(quán)。在司法實(shí)務(wù)中，浙江省高級人民法院民一庭于2011年4月出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》第8條作出了相關(guān)規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！苯杳徺I普通商品房時(shí)，借名購買協(xié)議沒有涉及對社會公共利益的侵害，也不存在以合法手段掩蓋非法目的，系有效合同。

二、婚姻家庭成員間借名買房糾紛的特殊性

(一)借名買房行為的隱蔽性

婚姻家庭成員中的一方借另一方名義購買房屋，一定程度上而言是出于對成員間的信任，借名方有合理的理由相信此借名買房行為不具有發(fā)生法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。基于這種身份上的特性以及維護(hù)家庭穩(wěn)定的目的，家庭成員間借名買房往往不會簽訂書面的借名買房協(xié)議，僅有口頭上的協(xié)議，這就使得這一類借名買房行為更隱蔽，在發(fā)生糾紛時(shí)也難以確定該行為的效力。這種行為的隱蔽性將使出名人在發(fā)生糾紛時(shí)往往處于一種危險(xiǎn)的境地。

(二)法律適用時(shí)的法律競合問題

無親屬關(guān)系的自然人之間因借名買房糾紛起訴到法院時(shí)，所涉及的法律主要是《合同法》、《物權(quán)法》及相關(guān)法律，婚姻家庭成員之間的此類糾紛在審理時(shí)還要涉及到《婚姻法》、《繼承法》，此時(shí)就有可能會出現(xiàn)法律的競合，處理起來更加復(fù)雜。尤其是自《婚姻法司法解釋二》(以下簡稱為解釋二)和《婚姻法司法解釋三》(以下簡稱為解釋三)出臺以后，其中涉及房產(chǎn)的條文賦予了解決此類糾紛時(shí)適用婚姻法相關(guān)條款的較大的可能性。例如解釋二的第22條、解釋三的第七條和第12條。值得一提的是第12條的規(guī)定，可以說這是一種典型的子女借父母的名義買房的適用情形。根據(jù)該條規(guī)定，夫妻用婚姻存續(xù)期間共同財(cái)產(chǎn)出資，用父母名義購房，所購房屋為參加房改的房屋，那么房屋的所有權(quán)歸屬于父母，子女只對父母享有債權(quán)。當(dāng)家庭成員間因借名買房發(fā)生糾紛時(shí)，是適用《合同法》等相關(guān)法規(guī)還是適用《婚姻法》等相關(guān)法規(guī)，這就要視案件的具體情形而定。

三、婚姻家庭成員間的“借名買房”糾紛的審判思路

借名買房糾紛多是由于出名人拒絕為借名人做更名登記，基于借名買房行為的性質(zhì)，實(shí)踐中在審理此類糾紛時(shí)的審判思路包括以下幾點(diǎn)：首先，根據(jù)我國民事訴訟過程中的優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則，借名人要為自己的主張?zhí)峁┏渥愕淖C據(jù)使其足以推翻物權(quán)登記；其次，借名人提供的證據(jù)主要包括借名買房協(xié)議和出資憑證等；再次，把借名購買的房屋是否為特殊房型作為判定借名買房協(xié)議的效力的重要標(biāo)準(zhǔn)；最后，當(dāng)涉及善意第三人時(shí)，根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條對善意取得的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的利益。這主要是針對無親屬關(guān)系的自然人之間的借名買房糾紛，是一般的審判思路。家庭成員間的借名買房糾紛由于其自身的特性，其審判思路與一般的審判思路有所不同。

婚姻家庭成員間借名買房包括父母子女之間、夫妻之間以及兄弟姐妹之間，但是兄弟姐妹之間的借名買房糾紛同無親屬關(guān)系的自然人之間的借名買房糾紛在審判思路上并沒有區(qū)別，因此本文所講的婚姻家庭成員間的借名買房糾紛的審判思路主要包括父母子女之間和夫妻之間的借名買房糾紛的審判思路。

(一)夫妻之間借名買房

夫妻之間借名買房可分為兩個階段，即婚前和婚后。

1.如果夫或妻在婚前借對方的名義購房，在離婚時(shí)因該房的所有權(quán)發(fā)生糾紛，此時(shí)因購買房屋時(shí)雙方還沒有夫妻關(guān)系，可在審判時(shí)參照一般的審判思路。同時(shí)根據(jù)我國《婚姻法》第18條規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的存廢發(fā)生改變，因此不論婚前房屋的所有權(quán)歸誰所有，都在離婚時(shí)繼續(xù)享有這一權(quán)利。從這個意義上講，《婚姻法》和《合同法》、《物權(quán)法》并沒有發(fā)生沖突，通過適用《合同法》和《物權(quán)法》確定房屋所有權(quán)在婚前的歸屬，通過適用《婚姻法》確定房屋所有權(quán)在婚后以及離婚時(shí)的歸屬。

2.夫或妻一方在婚后借另一方名義買房的情形主要是指一方用其婚前財(cái)產(chǎn)借另一方的名義買房。根據(jù)我國《婚姻法》第17條的規(guī)定，實(shí)踐中一般都在離婚時(shí)將其認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第七條和第八條的規(guī)定，出資的一方可以提供證據(jù)證明房產(chǎn)的出資來源全部由自己提供，個人財(cái)產(chǎn)由資金形式轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)形式，僅僅是個人的財(cái)產(chǎn)形式的一個轉(zhuǎn)化，還應(yīng)當(dāng)歸夫妻中出資的一方所有。如果夫妻中出資的一方不能提供足夠的證據(jù)證明房產(chǎn)是其個人財(cái)產(chǎn)，那么在審判時(shí)只能將其作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配，這時(shí)如果出資方能提供夫妻間明確約定房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的協(xié)議書，根據(jù)我國《婚姻法》第19條法院也可以根據(jù)該協(xié)議書進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分配。如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)議書，一般就按照平均分配的原則加以分配。這與借名買房糾紛的一般審判思路是不一樣的，主要是適用《婚姻法》上的相關(guān)規(guī)定。

(二)父母借子女名義買房

這里主要是指父母為了避免將來可能要繳納的遺產(chǎn)稅以及過戶所產(chǎn)生的費(fèi)用或者其他原因而在買房時(shí)借用子女名義買房的情形。根據(jù)我國解釋二第22條和解釋三第七條的規(guī)定，不論是在子女婚前還是婚后發(fā)生的父母借子女名義買房的行為，都在形式上可能被視為對子女的一種贈與，子女依法享有房屋的所有權(quán)。所以，在這種情形下就可能會出現(xiàn)《婚姻法》和《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律的競合，到底適用哪種法律，就需要界定父母用子女的名義買房是一種借名買房的行為還是對子女的贈與行為。這就要看父母在起訴時(shí)的具體主張，父母的主張是前者時(shí)就適用借名買房的一般審判思路，此時(shí)如果父母能提供足夠的證據(jù)推翻物權(quán)登記，父母就依法獲得房屋的所有權(quán)，否則父母就無法獲得對房屋的所有權(quán)；如果父母主張此購房行為是對子女的贈與行為，根據(jù)解釋二第22條、解釋三第七條以及《合同法》第192條規(guī)定，如果子女存在《合同法》第192條規(guī)定的法定情形時(shí)，父母有權(quán)利在法定期限內(nèi)撤銷該贈與，房屋的所有權(quán)歸父母所有，如果不存在可以撤銷的法定情形，房屋的所有權(quán)仍舊歸子女所有，父母不享有所有權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中有與此相關(guān)的真實(shí)的案例。2014年北京市豐臺區(qū)受理的一起房屋買賣合同糾紛案中，兩原告是一對夫妻鄭某和許某，兩被告是該夫妻的兒子和兒媳，為了使用兒子的公積金原告實(shí)際出資借被告名義買房，被告后來拒絕將房屋更名到原告名下，原告遂訴至法院。在一審判決中，法院駁回了原告的起訴，原因是原告未能提供充分翔實(shí)的證據(jù)佐證，具體而言是原告雖然提供了相應(yīng)的出資證明，但沒有其他證據(jù)可證明雙方之間關(guān)于借名買房行為的約定，即本文上述的借名買房協(xié)議。本案中所適用的是《中華人名共和國物權(quán)法》第17條及《中華人民共和國民事訴訟法》第65條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條的規(guī)定，而沒有涉及到《婚姻法》和《繼承法》的相關(guān)規(guī)定。二審法院維持了一審判決，原因也同一審時(shí)一樣。這就是典型的父母在起訴時(shí)主張與子女之間的糾紛系借名買房糾紛的情形，適用的也是借名買房糾紛的一般審判思路。

(三)子女借父母名義買房

這里主要是子女借父母的名義購買特殊房型的房產(chǎn)，例如經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房等。這類房屋的購買主體有一定的條件限制，子女為了購買這類房屋便借用具備購買條件的父母的名義參與購買。在這種情形下發(fā)生的糾紛主要包括兩種情況。

1.不發(fā)生繼承的情形下，子女借父母名義買房引發(fā)的糾紛

在這種情形下適用的還是借名買房糾紛的一般審判思路，由子女提供證據(jù)來推翻物權(quán)登記。如果子女提供的證據(jù)足以推翻物權(quán)登記，則子女可依法享有對房屋的所有權(quán)，否則則無法獲得對房屋的所有權(quán)。筆者在這里建議子女在借父母名義買房時(shí)可以家庭會議的方式形成書面協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容一般是對于出資方、出資方式、出資金額做出的約定，有的對房屋的占有、使用、收益、處分等作出約定，還有的對賣房或父母死亡時(shí)出資如何償還進(jìn)行約定，并到公證處對該協(xié)議進(jìn)行公證以此來維護(hù)出資的子女的權(quán)益。同時(shí)由于我國《繼承法》的規(guī)定不支持繼承人在繼承開始前做出的放棄遺產(chǎn)繼承權(quán)的意思表示，因此筆者還建議父母以遺囑的方式確定某一子女出資所購房屋由某一子女來繼承，

這樣就能有效地避免將來因這一借名買房行為引起的糾紛。

2.發(fā)生繼承的情形下，子女借父母名義買房引發(fā)的糾紛

這主要是父母去世后的遺產(chǎn)分割糾紛，即該實(shí)際出資購買房屋的子女的兄弟姐妹對該房屋是否享有繼承權(quán)的問題。在這種情形下的審判思路與借名買房糾紛的一般審判思路是一致的，即應(yīng)由實(shí)際出資購買房屋的子女舉證，包括出資的原始憑證等。因涉及特殊房型，該借名買房行為是無效的，所以實(shí)際出資的子女不能獲得房屋的所有權(quán)。但是如果出資方子女主張其因該購房行為而對父母享有的債權(quán)并有足夠的證據(jù)加以證明，法院是支持的，并且根據(jù)我國《繼承法》第33條規(guī)定：“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)……”，實(shí)際出資的子女有權(quán)主張從遺產(chǎn)中優(yōu)先清償其債權(quán)，其他有繼承權(quán)的子女也有義務(wù)加以配合。

綜上所述，發(fā)生在婚姻家庭成員之間的借名買房糾紛，其在審判時(shí)依據(jù)一定的情形可以適用借名買房糾紛的一般審判思路，在一定情形下又因?yàn)槠渥陨淼奶匦远袆e于一般的借名買房糾紛，有其獨(dú)特的審判思路。實(shí)踐中在審理這一類糾紛時(shí)應(yīng)根據(jù)案件的具體情形，當(dāng)事人的具體主張而確定法律的具體適用。同時(shí)筆者也建議，借名人和出名人在實(shí)施借名買房行為時(shí)應(yīng)保留明確的證據(jù)，即使是家庭成員之間也不例外，只有這樣才能有效避免此類糾紛，切實(shí)保護(hù)借名人的權(quán)益。

[注釋]

①李德通.規(guī)避限購令之借名購房行為的性質(zhì)與效力探討[J].法治研究，2012(4).

②李媛輝，楊帆.借名買房的法律實(shí)務(wù)分析[J].江蘇警官學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，22(6).

③王利明.21世紀(jì)法學(xué)系列教材之民法[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2010：366.

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[4]李德通.規(guī)避限購令之借名購房行為的性質(zhì)與效力探討[J].法治研究，2012(4).

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中圖分類號：D923

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)18-0077-03

作者簡介：蔣燕玲(1975-)，女，四川重慶人，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院老師；田亞飛(1991-)，女，河南濮陽人，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院研究生在讀。