錢敏 連云港市蒼梧物業(yè)管理有限公司

新會計準則下物業(yè)公司財務管理和會計核算研究

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在新會計準則之下，對物業(yè)財務管理和會計核算工作也提出了越來越高的要求?；诖耍疚膹奈飿I(yè)財務管理和會計核算內(nèi)容為著手點，對新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算的現(xiàn)狀及對策進行了深入的分析，旨在促進物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

新會計準則 物業(yè) 財務管理 會計核算

前言

現(xiàn)階段，服務行業(yè)在我國的發(fā)展時間還較短，但是物業(yè)管理作為一種新興的服務行業(yè)，其在當今社會的發(fā)展中扮演著十分重要的角色，特別是在房地產(chǎn)領域?qū)崿F(xiàn)迅猛發(fā)展的背景當中。新會計準則的提出和落實對于物業(yè)財務管理和會計核算工作帶來了較大的挑戰(zhàn)，但是從其發(fā)展現(xiàn)狀來看，其中還不可避免的存在著一些實際問題，因此要采取針對性的對策來切實提高物業(yè)財務管理和會計核算的準確性、高效性以及安全性。

一、新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算內(nèi)容

新會計準則下物業(yè)管理企業(yè)中財務管理是運用會計科目處理方法對審核之后的各種原始憑證予以全面、系統(tǒng)的計算和記錄各項經(jīng)濟活動的過程；而會計核算則是企業(yè)經(jīng)濟核算工作的重要組成部分，實際上是通過具體的價值形式對內(nèi)部各部門資金、物資消耗以及所獲經(jīng)濟效果而實現(xiàn)的一種監(jiān)督和反應。新的會計準則雖然一些有特色的會計方式得到保留,比如對關聯(lián)交易的有關規(guī)定等等,但其最大的變化是全面引入了公允價值計量屬性,并且給予了公司更大的自主權來調(diào)整其會計政策。對于物業(yè)財務管理和會計核算而言，其內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下三個方面當中：其一是對固定資金和流動資金的管理與核算；其二是對資金花費情況的管理與核算；其三是對收入和利潤的管理與核算。

二、新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算現(xiàn)狀

（一）財務管理和會計核算基礎薄弱。新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算中存在的首要問題就是相關基礎較為薄弱，并沒有按照現(xiàn)代會計制度的實際要求進行依法建賬，使得原始財務資料失真、非正式發(fā)票入賬等問題頻繁發(fā)生，對于財務報表的實際使用價值產(chǎn)生了較為嚴重的不利影響。

（二）財會核算方式不合理

財會核算方式不合理是物業(yè)財務管理和會計核算中存在的另一問題。一些物業(yè)企業(yè)中的財務工作人員仍然采用的手工核算的方法，在記賬、對賬和重復計算等環(huán)節(jié)中往往會花費大量的時間，對于企業(yè)各個部門各項成本費用所產(chǎn)生的根源也無法實現(xiàn)深入的分析，因而無法提出針對性的解決建議。

（三）財務報表設置不科學。財務報表設置不科學的問題主要集中在財會報表過于籠統(tǒng)，無法切實滿足物業(yè)管理企業(yè)中各個職能部門的實際需求。新會計準則要求企業(yè)能夠?qū)ν馓峁┵Y產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流表等，但是由于財務報表設置的不科學，需要從其他途徑獲取所需要的信息，在一定程度上增加了相關工作的任務量和繁瑣性。

（四）納稅項目管理有待加強。新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算工作的開展還需要進一步加強對納稅項目的管理。但是由于工作人員對服務收費的會計核算與稅務申報、應稅項目與非稅項目的區(qū)分上還不可避免的存在著概念模糊等問題，使得財務管理較為混亂，納稅申報不實對于企業(yè)經(jīng)濟效益的獲取會產(chǎn)生不利的影響。

三、新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算對策

（一）規(guī)范財務管理和會計核算的基礎工作。新會計準則下，物業(yè)首先應該對財務管理和會計核算的基礎工作予以規(guī)范。將新會計準則作為指導，物業(yè)管理企業(yè)要依法建賬，并對財務工作人員進行定期的業(yè)務技能相關培訓，使得財務工作人員的整體素質(zhì)得以全面提升，避免出現(xiàn)非正式發(fā)票入賬和財務材料失真等問題。

（二）建立二級財會核算制度。新會計準則下，物業(yè)財務管理和會計核算工作的開展還應該建立起二級財會核算制度。對于物業(yè)的經(jīng)濟活動而言，其基本上都是和業(yè)主之間進行的，在財務核算上應采取“內(nèi)部往來”的方式，對于記賬憑證則要采用兩聯(lián)復寫的方式，同時還需要保證兩聯(lián)記賬數(shù)字的一致性，并加蓋內(nèi)部記賬公章；同時，在對“資產(chǎn)負債表”進行月末匯總的時候，還需要對“內(nèi)部往來”中的余額進行嚴格的核查，當發(fā)現(xiàn)余額不一致的時候，要在第一時間和業(yè)主進行河段，并將差額記錄在“其他應收款”項目當中。

（三）實行精細化的財會管理。新會計準則下，物業(yè)管理企業(yè)要想提高財務管理和會計核算的準確性與高效性，還應該實行精細化的財會管理，主要體現(xiàn)在以下三個方面：首先，每項成本費用要對應各自的部門，實現(xiàn)一個賬簿系統(tǒng)可以輸出多種成本信息的功能，從而提高成本核算的準確性。其次，對各個部門進行獨立的劃分，對利潤中心予以確認，對于經(jīng)營過程中所存在的問題能夠?qū)崿F(xiàn)及時的發(fā)現(xiàn)和有效的處理。再次，對于資金管理要實現(xiàn)進一步的加強，做到“開源節(jié)流”，確保?？顚Ｓ茫瑥亩鴮?jīng)營風險實現(xiàn)有效的降低。

（四）正確劃分應稅項目和申報納稅。正確劃分應稅項目和申報納稅是新會計準則下物業(yè)財務管理和會計核算的重要方面，財務工作人員要對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤和物業(yè)管理費用的收支結余這兩個概念予以辨別，物業(yè)管理費是按照一定的收費標準向業(yè)主所收取的費用，而物業(yè)管理的經(jīng)營收入則是從物業(yè)管理費當中所收取的傭金，其中的物業(yè)管理費的收支結余并不需要交納稅收，而在產(chǎn)生利潤之后，實際上就是經(jīng)營利潤，需要交納企業(yè)所得稅。

四、結束語

綜上所述，財務管理和會計核算對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生直接的影響，新會計準則對于物業(yè)財務管理和會計核算工作產(chǎn)生了較大的影響。從物業(yè)財務管理和會計核算現(xiàn)狀來看，其中還存在著財務管理和會計核算基礎薄弱、財會核算方式不合理、財務報表設置不科學以及納稅項目管理有待加強等問題；為了進一步提高相關工作的準確性和高效性，還需要采取規(guī)范財務管理和會計核算基礎工作、建立二級財會核算制度、實行精細化的財會管理和正確劃分應稅項目和申報納稅等對策，最終促進物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]吳彥文.對新會計準則下物業(yè)管理企業(yè)財務核算的探討[J].黑龍江生態(tài)工程職業(yè)學院學報，2008（02）

[2]牛良慧.新時期物業(yè)公司的會計核算和財務管理工作探討[J].財經(jīng)界，2015（12）