蘭峰，宋玥

(西安建筑科技大學管理學院，陜西 西安710055)

隨著城市土地有償使用制度的確立與住房貨幣化政策的推行，城市空間發(fā)展迅速，同時也帶來了居住空間的重構與分異，居住空間分異現(xiàn)象日趨凸顯，城市居住空間不再是計劃經(jīng)濟年代的均質型空間[1]．城市居民的社會地位以及經(jīng)濟地位逐漸產(chǎn)生分化，城市社會空間分布的矛盾日益突出，“空間失配”導致的城市問題不斷加劇，這種現(xiàn)象尤其顯著體現(xiàn)在現(xiàn)代大都市中．

我國對于城市社會空間分異的研究可以追溯到20世紀80年代末的虞蔚對上海中心城區(qū)社會空間結構的研究[2]，隨后沈昊婧等從地價、交通和主要就業(yè)地等方面分析三個時期經(jīng)適房布局演變過程，最后提出要注重主要就業(yè)地和居民交通出行的最佳匹配[3]．葉貴仁等以廣州市某限價房社區(qū)為個案分析居民非自愿隔離的產(chǎn)生過程，強調政府規(guī)劃對保障居民社會隔離的影響[4]．陳泓冰等運用多因素綜合評價法構建我國保障性住房選址合理性評價模型[5]．諸德律等將馬斯洛需求層次理論應用到保障性住房居住環(huán)境空間，結合宜居城市科學評價標準選取交通便捷度、公共設施機構完善度、環(huán)境健康度等因素評價保障性住房空間分異程度[6]．

近年來西安市房地產(chǎn)開發(fā)量較大，居民在住房上也有了多元化的選擇，隨著時間的推移，不同的經(jīng)濟收入、職業(yè)等級、文化水平的社會階層，在居住空間上的等級差異逐漸明顯，保障性住房建設布局中存在的問題也不斷出現(xiàn)，城市空間分異現(xiàn)象逐漸形成．本文以西安市為例，選取保障性住房作為研究對象，利用GIS軟件平臺對保障房空間分異特征及演化機理進行研究，探討保障房建設過程中存在的問題以及未來規(guī)劃和改善策略．

1 西安市保障性住房空間分異特征分析

1.1 數(shù)據(jù)選取

論文選取西安市碑林區(qū)、新城區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)七個行政區(qū)域來進行研究，上述區(qū)域涵蓋了西安市主城區(qū)，開發(fā)比較早，建設成就相對突出，能代表西安市保障性住房的發(fā)展歷程．城七區(qū)基本數(shù)據(jù)主要來自源于西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)和實地調查．搜集到的資料包括小區(qū)案名、居住類別、所處區(qū)段及平均價格．居住類別主要是保障性住房，不包括二手房以及寫字樓商鋪等類型．

社會空間分異在城市中主要體現(xiàn)在居住空間的分異上，本文剔除閻良區(qū)、臨潼區(qū)以及周至縣、高陵縣、藍田縣和戶縣四個縣城的保障性住房數(shù)據(jù)，主要針對上文所述西安市七大行政區(qū)內 56個購置型保障房居住點以及 50個租賃型保障房居住點進行物質空間實體的分析研究，其分布如圖1．

圖1 保障性住房空間分布圖Fig.1 Spatial distribution of affordable housing

1.2 西安市保障性住房空間分異特征

利用ArcGIS10.2空間分析工具，描繪西安市保障性住房空間分布狀況，從而剖析建設中存在的相關問題．

(1)保障性住房建設在郊區(qū)形成集聚格局

平均最近鄰分析工具可判斷空間集聚性，計算公式如下：

di表示點i和其最近的點之間的距離；n相當于點的總數(shù)；A表示所有點在最小外接矩形或研究者指定研究面積．

本次研究中，n為保障性住房的數(shù)量 106，A表示研究的西安市城七區(qū)的面積2420.7 km2．利用ArcGIS10.2空間統(tǒng)計中的平均最近鄰工具計算的結果如圖2．如果最近鄰比率小于1(或者z得分為負)，則說明空間具有集聚性．圖2顯示z得分為-3.94，最近鄰比率為0.800024，此時隨機產(chǎn)生此聚類模式的可能性小于 1%，因此可以判斷西安市保障性住房處于空間聚集狀態(tài)．

圖2 平均最近鄰分析圖Fig. 2 Average nearest neighbor analysis

(2)保障性住房在建設總體上呈東北－西南的空間分布形態(tài)

居住區(qū)域的中心點和方向分布可以利用標準差橢圓來進行分析，標準差橢圓主要由三要素構成：轉角θ、沿主軸(長軸)的標準差與沿輔軸(短軸)的標準差，長軸為空間分布最多的方向，短軸為空間分布最少的方向，旋轉方向為空間發(fā)展方向[7]．

將研究對象的坐標輸入軟件中，運行結果如圖3所示，西安市保障性住房分布中心在西安市西新街附近，處于老城區(qū)之內，可以看到保障性住房是圍繞這個中心位置向周邊延伸展開的，橢圓的長軸和短軸說明西安市保障性住房主要沿南北方向分布，東西方向比較少．橢圓的旋轉角度θ為52.01°，代表西安市保障性住房整體發(fā)展方向為東北-西南方向．

圖3 保障性住房空間中心和方向分析圖Fig.3 The spatial center and orientation of affordable housing

(3)保障性住房以圈層形式展開，形成四個居住核心圈，論文采用KDE(核密度分析法)測算保障性住房聚集密度，通過已知點分布推測面上分布概率．顏色越深，居住密度越高．假設保障性住房項目數(shù)據(jù)X1，X2，……，Xn為連續(xù)分布P(x)，則任意保障性住房項目點x處的密度估計為：

式中：h為保障性住房建設規(guī)模密度計算的搜索半徑；n為保障性住房總項目個數(shù)；K(x)為建設規(guī)模的核密度函數(shù)；Pn為任意保障性住房項目點的建設規(guī)模估計密度．

可以看出Pn是由以項目點x為中心，以h為搜索半徑的一個核密度窗中的點的個數(shù)決定的．

在此次分析中，以街道辦事處轄區(qū)為基本研究單元考察保障性住房在街道辦轄區(qū)層面的建設規(guī)模集聚情況．根據(jù)七大行政區(qū)各街道辦轄區(qū)行政劃分以及人口分布來確定搜索半徑，由于各個街道辦轄區(qū)面積相差較大，這里選取七大行政區(qū)街道辦下轄區(qū)平均服務半徑作為搜索半徑，即h=3 000 m，n為保障性住房總項目個數(shù)106，x為各個保障性住房的坐標位置．形成的四個核心圈分別為：泘沱寨—辛家廟保障性住房核心圈、西二環(huán)保障性住房核心圈、紡織城保障性住房核心圈、長安保障性住房核心圈，如圖4．

圖4 保障性住房空間核密度圖Fig.4 Space nuclear density of affordable housing

(4)保障性住房在各行政區(qū)域分布不均衡，與人口密度不匹配

選取西安市城七區(qū)的常住人口數(shù)和各區(qū)域面積數(shù)據(jù)，描繪保障性住房和人口之間的匹配程度，直觀的反映保障性住房區(qū)域分異情況，對比結果見圖 5．可以看出，保障性住房在各行政區(qū)域分布不均衡，并且和人口密度不匹配．雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)和長安區(qū)的保障性住房占比高于主城中心區(qū)，但是其人口密度卻是比較低的．未央?yún)^(qū)保障性住房最為密集，占其總數(shù)的36.79%，但人口密度較小，僅為0.22萬人/km2；碑林區(qū)保障性住房最為稀少，占比不到 2%，人口密度卻是最高的，為 3.04萬人/km2．

圖5 城七區(qū)保障性住房比例和人口密度對比圖Fig.5 Affordable housing ratio and population density comparison in seven urban districts of Xi?an

(5) 購置型保障房與其他商品房價格分異特征

保障性住房是國家為中低收入人群提供住所的保障舉措，因此其類別中的經(jīng)濟適用房和限價商品房價格也受到一定的限制。相對于其他商品住房，購置型保障房價格相對較低，但是由于區(qū)位以及各項配套設施差異，其價格也存在一定的不同．

表1反映了購置型保障房與其他類別商品住房在價格方面直觀的差異，可以看出，雁塔區(qū)和碑林區(qū)的商品住房均價較高，灞橋區(qū)相對較低，其他四個區(qū)域價格比較均衡．總體來說，城南價格略高于城北，在保障性住房空間集聚的未央?yún)^(qū)，商品房價格也較低，而且價格同比下降最大，可見保障房形成的集聚氛圍，對商品住房價格有一定負向作用．

表1 以不同類型居住空間劃分的住房區(qū)域價格（單位：元/m2)Tab.1 Regional housing prices of different types of living space

2 保障性住房與各項配套設施的交叉分析

西安正邁向國際化大都市，生活節(jié)奏不斷加快，人們對出行的便捷程度要求越來越高．軌道交通以其快速、舒適、環(huán)保的特點愈來愈顯示出它的優(yōu)勢所在．研究認為步行8 min能夠到達地鐵站是具有比較好的交通可達性，因此對西安市的六條地鐵線路(包括已建成的一、二號線)進行緩沖區(qū)分析，以720 m(步行速度為1.5 m/s)為緩沖半徑對地鐵站進行分析，8～15 min的步行路程對選擇地鐵的人群來說影響不大，但是15 min以上(距離1 350 m)的步行距離會降低需求者選擇地鐵出行的概率，緩沖結果如圖6所示．28個項目位于720 m緩沖區(qū)，20個項目位于1 350 m緩沖區(qū)，共有45.2%的項目在15 min步行范圍內．長距離的交通給購房者造成嚴重的生活負擔，可能因為無法滿足主城區(qū)就業(yè)要求而面臨失業(yè)風險，有違保障性住房的福利性．

圖6 地鐵緩沖與保障性住房疊加圖Fig.6 Metro buffer and affordable housing overlay map

學校的開辦對居住空間的分異具有調節(jié)作用，子女上學方便程度已經(jīng)開始影響人們的擇居條件．因此小區(qū)周邊學校的便捷程度以及品牌效應對于城市居住結構具有一定的分化作用．在收集數(shù)據(jù)時，訪問西安市各區(qū)教育局網(wǎng)站查詢學校名錄，共收集230所小學和160所中學．根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》以中小學服務半徑(小學500m，中學1000m)為標準距離做緩沖區(qū)分析，由此剖析教育資源對空間分異的影響，緩沖結果如圖7所示．

圖7 學校緩沖與保障性住房疊加圖Fig.7 School buffer and affordable housing overlay map

雁塔區(qū)有65所中小學，碑林區(qū)63所，蓮湖區(qū)和長安區(qū)較少，分別占13.1%和10.2%．將保障性住房與學校進行圖層疊加，發(fā)現(xiàn)學校最密集的地方和保障性住房最密集地方吻合性較差．雁塔區(qū)是西安傳統(tǒng)文化教育區(qū)，但是保障性住房數(shù)量只占18%，而保障性住房布局最為密集的未央?yún)^(qū)，中小學數(shù)量占比不到15%，這也從側面反映了西安市保障性住房空間布局的不均衡．

醫(yī)療機構的重要性，在人類亞健康的環(huán)境下凸顯出來．更多的人逐漸從追求經(jīng)濟的富裕轉向追求身心的健康．因此在選擇居住地時會考慮周邊醫(yī)療機構的可達性等，瀏覽西安市衛(wèi)生局網(wǎng)站，搜集七個行政區(qū)共343所醫(yī)院．根據(jù)500 m、1 000 m、1 500 m、2 000 m對醫(yī)院進行多環(huán)緩沖區(qū)分析，結果如圖8所示．保障性住房布局最為密集的未央?yún)^(qū)占比僅為10%，其中19個項目位于500 m的緩沖區(qū)，36個項目位于1 000～1 500 m的緩沖區(qū)．由此看出西安市保障性住房空間布局未充分現(xiàn)有醫(yī)療設施，對低收入人群的保障作用不顯著，政府需要增加額外的支出來保證其對醫(yī)療衛(wèi)生服務的依賴，不僅增加政府負擔，對于保障性住房實施效果也有所減弱．

圖8 醫(yī)療機構緩沖與保障性住房疊加圖Fig. 8 Buffer of medical institutions and the overlay of affordable housing

商業(yè)設施的布局不僅為整個城市發(fā)展面貌帶來活力，對城市居民生活也具有十分重要的作用，其合理布局不僅方便居民休閑娛樂，同時也為居民生活購物提供了有效保障．《西安市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(2004-2020)》規(guī)定了西安市一個中心商業(yè)區(qū)、十五個區(qū)域商業(yè)中心和十四個大型超市，大型超市現(xiàn)已成為西安大型零售網(wǎng)點的主要業(yè)態(tài)，宜布置在人口密度較高且交通比較便利的生活區(qū)．考慮到居住區(qū)商業(yè)中心步行距離不大于500 m，并且經(jīng)營服務輻射半徑2 km左右，因此以500 m為等級，對這 30個商業(yè)機構做四個等級的多環(huán)緩沖區(qū)分析，結果如圖9所示．57個保障性住房項目不在商業(yè)緩沖區(qū)內，雖然未央?yún)^(qū)有6家大型商業(yè)機構，但有22個項目不在緩沖區(qū)內，對于日常生活來說，其保障作用甚微，大部分人群休閑購物的交通成本還是比較大．

圖9 商業(yè)設施與保障性住房疊加圖Fig. 9 Commercial facilities and affordable housing overlay map

3 西安市保障性住房空間布局演變及驅動因素分析

3.1 保障性住房空間布局演變分析

西安市自 1998年停止福利分房之后，開啟了多層次住房供給模式，以市場供給住房為主要方式，對中低收入人群實行保障性住房體系．西安市對于保障性住房的探索經(jīng)歷了初期摸索、項目試點、制定規(guī)劃、全面實施等階段，城市空間布局由主城區(qū)集中建設到城郊分散建設的格局進行展開，結果如圖10．

圖10 不同時期保障性住房空間演化分析Fig.10 Affordable housing space evolution analysisin different periods

(1)主城區(qū)集中建設階段(2001-2010年)

我國從 2001年開始，結束了城鎮(zhèn)住房供給不足時期，加大對保障性住房投資建設，由于建設初期，城市擴張緩慢，就業(yè)機會也大多數(shù)集中在主城區(qū)，人口相應在主城區(qū)聚集，購房者多數(shù)是主城區(qū)內上班一族，如果保障性住房此時布局在土地價值較低的城郊，長時間的交通成本會有違保障性住房的初衷，因此這一階段，保障性住房主要集中建設在各項生活配套設施較完善的主城區(qū)，如圖10(a)．

(2)城郊分散布局階段(2010-2015年)

這一階段西安市保障性住房布局呈現(xiàn)較為明顯的郊區(qū)分散布局，隨著城市的不斷擴張，城市化進程加速，市域面積逐步向外延伸．由于保障性住房自身收益的限制，其選址布局只能不斷向外定位，加之政府開始注重保障性住房整體價值的實現(xiàn)，加大力度提供各項生活配套設施，使得保障性住房的建設呈現(xiàn)郊區(qū)分散布局模式，如圖10(b)．

3.2 保障性住房空間分異驅動因素分析

西方學者對空間分異驅動因素的闡述集中于以下三種機制：土地級差地租機制，社會階層、家庭類別、種族隔離機制，個體行為決策機制[8]．而對我國空間分異的研究必須立足于國情，結合具體發(fā)展狀況．分析西安市保障性住房空間分異驅動因素主要集中在以下四個方面：

(1)產(chǎn)業(yè)結構的帶動作用

《西安市統(tǒng)計年鑒2015》顯示從1990年開始西安市生產(chǎn)總值構成中第三產(chǎn)業(yè)的比例一直保持在50%以上，而第一產(chǎn)業(yè)比例有縮小的趨勢．如表2所示．

表2 2008-2014年三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值及從業(yè)人數(shù)對比Tab.2 Industry output and the number of employees(2008-2014)

就社會從業(yè)結構來看，2008年開始第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口不斷增加，產(chǎn)業(yè)結構的轉變表現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)比重迅速下降，第二產(chǎn)業(yè)比重也有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重逐步上升．改革開放之前，西安產(chǎn)業(yè)發(fā)展興盛，形成城西大慶路、城東長樂東路、韓森寨、紡織城等傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口逐漸增加，但隨著企業(yè)的改制，大量職工面臨下崗失業(yè)風險，然而被迫離開公司的這些員工百分之九十以上屬于綜合素質不高，對于新知識和技術等接受較慢，掌握新技能速度落后于新生力量，導致二次就業(yè)十分不易[9]．企業(yè)相關改制未成型，這部分人員生活艱苦，不能及時脫離貧困．

(2)制度改革的推動作用

1)土地使用制度改革

西安市自 1993年開始實行了有償使用土地的政策，土地由原來的無償劃撥轉變?yōu)橥ㄟ^招標、拍賣、掛牌等出讓方式有償獲得．城中中心以其便捷的交通、完善的公共服務設施等受到政府和開發(fā)商的青睞，通過建設各類中高檔商品住宅和大型商業(yè)設施獲得高額利潤，而為中低收入人群提供的保障性住房只能不斷向外鋪展，導致居住空間和社會階層的不斷分化．

2)住房制度的改革

住房分配貨幣化促進了西安市住房市場化進程的發(fā)展，各類收入人群的需求層次化明顯，導致住房多樣化以及聚集化．通過調查發(fā)現(xiàn)，別墅項目多數(shù)集中在東南曲江新區(qū)、西南灃峪口以及東北方向浐灞生態(tài)區(qū)一帶，某些較偏遠的地帶也有一些低檔和中低檔住宅項目，但大量中低檔住宅主要集中在發(fā)展較早的主城區(qū)和發(fā)展較晚的城郊區(qū)；高檔住宅則大部分集中在新興開發(fā)區(qū)內，以及某些生活配套完備的地帶．

(3)收入差距的促使作用

家庭收入水平是中低收入群體選擇居住空間時考慮的最重要的因素之一，由于我國收入分配制度的不合理促使居民之間經(jīng)濟收入差異逐漸加大，使低收入群體逐漸被城市和社會排斥，并在一定時間很難擺脫這種模式．表3顯示，2014年行業(yè)平均工資接近2008年行業(yè)平均工資的兩倍，國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)和其他企業(yè)的工資標準差全部大于2008年工資標準差，開始出現(xiàn)諸如信息傳輸、軟件、金融業(yè)等高收入行業(yè)，拉大了居民的收入差距，這樣不但擴大住宅總需求，也為住宅差異化發(fā)展提供了市場和背景，促進了房地產(chǎn)市場形成和住宅自有化進程[10]．由于中低收入群體技術水平以及綜合素質較低，大都從事住宿餐飲、修理或農(nóng)業(yè)等收入水平較低的行業(yè)，這就加大了不同行業(yè)間的收入差距．從企業(yè)性質來看，城鎮(zhèn)集體企業(yè)工資收入水平普遍低于國有企業(yè)和其他企業(yè)，導致中低收入群體和普通群體收入的差別，進而形成了居住分異狀態(tài)．

表3 2008年和2014年西安市行業(yè)平均工資（單位：元）Tab.3 Average wage of industry in 2008 in Xi'an (Unit: RMB)

(4)城市規(guī)劃的引導作用

城市規(guī)劃是通過政府的決策行為來改變土地利用的空間分布方式，西安市城市總體規(guī)劃(2008-2020年)提出加速內城改造運動，提升內城整體形象和經(jīng)濟水平，在一定程度上抑制了中低收入人群居住傾向，使西安市保障性住房朝郊區(qū)化發(fā)展．規(guī)劃確定將城西地區(qū)打造成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)，整個城市住宅的分布態(tài)勢將進一步區(qū)域化．西安市三環(huán)之內城中村逐漸被開發(fā)，政府重大工程的布局以及城市中心的改造使繁華而又便捷的市中心成為高收入人群的居住之地，經(jīng)調查目前西安市大部分高端樓盤項目位于主城區(qū)，優(yōu)質的配套資源被高收入人群享有，而城市郊區(qū)地帶環(huán)境質量欠佳、治安混亂、經(jīng)濟發(fā)展緩慢．公共資源的失配，拉大了不同社會階層之間的差距，中低收入者無法享受公平的社會服務，致使文化、經(jīng)濟等狀況難以提升，有些家庭始終難以脫貧．

4 結語

保障性住房建設是國家保證低收入人群居者有其屋的重要手段，其布局的合理性直接影響政策的實施效果．論文基于ArcGIS10.2空間分析工具對西安市保障性住房空間分異現(xiàn)象及演化機理進行了剖析，得到以下結論：

(1) 西安市保障性住房的建設呈現(xiàn)較明顯的地域性分布特征，處于非隨機集聚狀態(tài)，從總體上看，居住空間分異呈現(xiàn)圈層式分布，形成四個居住核心圈．保障性住房的布局整體上呈現(xiàn)東北－西南空間格局，并且郊區(qū)化現(xiàn)象嚴重．高收入人群多呈現(xiàn)向南聚集，尤其是在曲江新區(qū)和高新區(qū)，而低收入人群在城市偏北區(qū)域分布較多，并且在未央?yún)^(qū)密度最大．產(chǎn)業(yè)結構、制度改革、收入差距、城市規(guī)劃等推動了保障性住房空間分異的形成和加?。?/p>

(2) 利用 2008-2014有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)并通過兩個時間段面的對比發(fā)現(xiàn)保障性住房的時空發(fā)展規(guī)律，完善對空間分異演化過程的分析，并提出合理建議：要使保障房真正實現(xiàn)保障作用，必須結合產(chǎn)業(yè)結構，在老城區(qū)建設適當數(shù)量的保障性住房以滿足人口壓力；郊區(qū)項目建設時同步規(guī)劃各項基礎設施、公共服務設施以及一定的產(chǎn)業(yè)地帶；實施混合居住模式，高低收入人群在社會中很好融合；重視規(guī)劃，以需求為導向，實現(xiàn)保障性住房最優(yōu)配置．

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