路俊萍

摘要：在房地產(chǎn)項目運作過程中，資金對保障房地產(chǎn)項目有效運行起到了重要的促進作用。結(jié)合房地產(chǎn)項目運作實際，以及房地產(chǎn)項目資金管理存在的諸多問題，制定良好的資金預(yù)算方案，并提高預(yù)算控制質(zhì)量，嚴格按照預(yù)算項目執(zhí)行，是提高房地產(chǎn)項目運作效果的關(guān)鍵，同時也是保證房地產(chǎn)項目提高整體效益的重要手段。為此，我們應(yīng)認真分析房地產(chǎn)項目運作實際，認識到預(yù)算管理的重要性，并結(jié)合房地產(chǎn)項目的實際需要，全面提高預(yù)算質(zhì)量，保證房地產(chǎn)項目預(yù)算管理能夠滿足實際需要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 ?資金管理 ?預(yù)算管理

一、前言

從目前房地產(chǎn)項目的運作來看，房地產(chǎn)項目要想正常運轉(zhuǎn)，需要大量的資金予以支持?？紤]到房地產(chǎn)項目的資金需求較大，為了嚴格控制資金使用，避免出現(xiàn)超預(yù)算的情況，在房地產(chǎn)項目運作過程中應(yīng)認識到預(yù)算的重要性，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的運作實際提高預(yù)算質(zhì)量，確保預(yù)算管理能夠取得實效。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運作經(jīng)驗，做好預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)項目整體效益的關(guān)鍵，同時也是滿足房地產(chǎn)項目運作需要的重要手段，對房地產(chǎn)項目的運行和建設(shè)具有重要的促進作用。

二、房地產(chǎn)項目預(yù)算管理的特點

（1）全過程性。預(yù)算管理是對企業(yè)各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后的全過程管理。

（2）全方位性。預(yù)算管理的內(nèi)容包括財務(wù)預(yù)算。經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算。預(yù)算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，將產(chǎn)供銷，人財物全部納入預(yù)算范圍。

（3）全員性。公司領(lǐng)導、各部門負責人，下屬公司負責人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。

（4）以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤，高負債，高風險，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。

（5）以工程項目預(yù)算為核心。工程項目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復雜，成本開支難控制的特點決定了工程項目預(yù)算的核心地位。

（6）以工程形象進度為節(jié)點。

三、房地產(chǎn)項目應(yīng)建立完善的預(yù)算管理制度

基于房地產(chǎn)項目資金需求量較大的特點，如果不對資金使用加以有效管控，房地產(chǎn)項目在運作過程中，將會出現(xiàn)嚴重的超支情況，不但危害房地產(chǎn)項目的整體效益，也會對房地產(chǎn)項目的運行造成嚴重影響。為了保證房地產(chǎn)項目的運作質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的整體效益，明確預(yù)算管理的重要性，并建立完善的預(yù)算管理制度，對房地產(chǎn)項目的開展具有重要作用。具體應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）房地產(chǎn)項目應(yīng)著力建立預(yù)算管理制度

要提高全員全部門的參與意識。通過目標制定、指標分解、責任界定、專題會議等方式，將相關(guān)指標落實到各部門以及各相關(guān)責任人頭上，必要時應(yīng)簽署責任書。預(yù)算管理作為一項專業(yè)性較強的工作，對房地產(chǎn)項目有著重要意義。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運作實際，完善的預(yù)算管理制度，是開展預(yù)算工作的基礎(chǔ)，也是預(yù)算管理工作的重要依據(jù)，只有加強對預(yù)算管理工作的重視，并重點建立預(yù)算管理制度，才能為房地產(chǎn)項目的開展提供有力支持，滿足房地產(chǎn)項目的開展需要。從目前房地產(chǎn)項目的預(yù)算工作來看，完善的預(yù)算管理制度不但可以強化預(yù)算管理工作效果，同時還能提高預(yù)算管理的針對性，使房地產(chǎn)項目預(yù)算管理工作取得積極效果。

（二）房地產(chǎn)項目應(yīng)提高預(yù)算管理制度的針對性

預(yù)算管理制度作為預(yù)算工作的開展依據(jù)，在預(yù)算管理工作實施過程中發(fā)揮著重要作用。但是考慮到房地產(chǎn)項目的特殊性，以及房地產(chǎn)項目對資金管理的現(xiàn)實需求，房地產(chǎn)項目預(yù)算管理制度在建立過程中，除了要提高其完善性之外，還要在制度的各個環(huán)節(jié)與房地產(chǎn)項目緊密結(jié)合，做到預(yù)算管理制度能夠有較強的針對性，能夠最大程度的滿足房地產(chǎn)項目的資金管理需求，達到合理控制房地產(chǎn)項目資金使用的目的。因此，提高預(yù)算管理制度的針對性，對房地產(chǎn)項目的資金控制具有重要作用。

（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)提高預(yù)算管理制度的合理性

基于預(yù)算管理工作的專業(yè)性，以及房地產(chǎn)項目的特殊性，房地產(chǎn)項目在預(yù)算管理制度的制定中，應(yīng)提高預(yù)算管理制度的合理性，使預(yù)算管理制度能夠在實行過程中，符合房地產(chǎn)項目的資金管理實際，能夠最大程度的保證房地產(chǎn)項目資金管理安全，同時提高房地產(chǎn)項目預(yù)算管理制度的指導性，使預(yù)算管理制度的作用能夠得到全面發(fā)揮。因此，提高預(yù)算管理制度的合理性，是房地產(chǎn)項目資金預(yù)算管理的重要保證，只有認識到這一點，并做好預(yù)算管理制度的建立，才能滿足房地產(chǎn)項目運作實際。

四、房地產(chǎn)項目應(yīng)合理制定預(yù)算指標

為了提高房地產(chǎn)項目的預(yù)算質(zhì)量，就要在預(yù)算管理制度的支持下，合理制定預(yù)算指標，并通過全過程成本核算的方式，將預(yù)算指標細化和具體化，保證預(yù)算指標能夠達到科學性和合理性要求，提高預(yù)算的可操作性。因此，合理制定預(yù)算指標，應(yīng)成為房地產(chǎn)項目預(yù)算管理的重要手段。具體應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）房地產(chǎn)項目應(yīng)制定總體預(yù)算指標

房地產(chǎn)項目在開始之前，就要根據(jù)項目的總體規(guī)劃，擬定具體的預(yù)算方案，并制定總體的預(yù)算指標，使房地產(chǎn)項目的總體資金需求能夠得到客觀的反映。結(jié)合房地產(chǎn)項目運作實際，總體預(yù)算指標關(guān)系到房地產(chǎn)項目的資金控制目標，同時也對房地產(chǎn)項目的運作有著具體的指導作用。因此，房地產(chǎn)項目在預(yù)算管理中，應(yīng)將總體預(yù)算指標的制定作為重點，不但要突出總體預(yù)算指標的重要性，同時還要將總體預(yù)算指標與項目實際相結(jié)合，確保總體預(yù)算指標能夠具有可操作性，避免過低的預(yù)算目標危害房地產(chǎn)項目資金管理過程。以投資項目開發(fā)全過程為周期，全面控制項目的資金使用效率和盈利能力，其包括項目銷售預(yù)算、項目工程預(yù)算、費用預(yù)算、利潤預(yù)算以及項目開發(fā)計劃等，重點針對開發(fā)項目全過程的現(xiàn)金流、利潤狀況等。

（二）房地產(chǎn)項目應(yīng)將預(yù)算指標細化

考慮到房地產(chǎn)項目的復雜性，以及資金管理流程較長、資金需求項目多的特點，房地產(chǎn)項目在預(yù)算管理過程中，除了要制定總體預(yù)算指標之外，還要將總體預(yù)算指標按照資金的具體需求部位進行細化，使預(yù)算指標能夠分成總體預(yù)算指標和具體預(yù)算指標兩部分，滿足房地產(chǎn)項目資金管理需要，使房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理能夠更加細化并具有較強的針對性。所以，房地產(chǎn)項目應(yīng)將預(yù)算指標細化，并將預(yù)算指標與資金管理相結(jié)合，突出預(yù)算指標的合理性，保證預(yù)算指標能夠貼近房地產(chǎn)項目實際，使房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理能夠更加有效。

（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)提高預(yù)算指標的科學性和合理性

預(yù)算指標作為房地產(chǎn)項目資金管理的重要依據(jù)，其科學性和合理性關(guān)系到房地產(chǎn)項目資金管理工作能否取得實效。從目前掌握的情況來看，房地產(chǎn)項目預(yù)算指標的科學性和合理性，是衡量預(yù)算指標的重要因素，同時也是預(yù)算指標所必須達到的要求。因此，房地產(chǎn)項目在預(yù)算指標制定過程中，不管是總體預(yù)算指標還是分項工程的預(yù)算指標，都要最大程度的保證預(yù)算指標的科學性和合理性，并將預(yù)算指標的制定與房地產(chǎn)項目的資金管理過程相結(jié)合，提高預(yù)算指標的可操作性，保證預(yù)算指標能夠起到良好的指導作用，指導房地產(chǎn)項目的資金管理工作。

五、房地產(chǎn)項目應(yīng)加強預(yù)算的審批和落實

由于房地產(chǎn)項目總體資金量需求較大，并且資金支出環(huán)節(jié)多，要想對提高資金管理，其難度是可想而知的。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運作實際，以及資金管理的現(xiàn)實要求，在現(xiàn)有的預(yù)算制度和預(yù)算指標的指導下，加強預(yù)算的審批和落實，嚴肅預(yù)算紀律，加強預(yù)算管理流程的控制，對提高房地產(chǎn)項目的預(yù)算質(zhì)量具有重要意義。結(jié)合房地產(chǎn)項目運作實際，具體應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）房地產(chǎn)項目應(yīng)嚴格執(zhí)行預(yù)算審批制度

企業(yè)應(yīng)嚴格按經(jīng)審批后的預(yù)算開展業(yè)務(wù)，并定期檢查與追蹤預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)可建立預(yù)算執(zhí)行情況通報會或計劃執(zhí)行完成情況溝通會，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況定期或不定期進行通報。為了保證房地產(chǎn)項目的預(yù)算質(zhì)量能夠有效提高，并使預(yù)算能夠得到有效執(zhí)行，在房地產(chǎn)項目管理過程中，應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理制度的要求，加強預(yù)算的編制、審核、批準，并在預(yù)算資金支出過程中，嚴格控制審批流程，加強對預(yù)算資金每一個審批環(huán)節(jié)的控制，確保房地產(chǎn)項目的預(yù)算能夠在合理范圍之內(nèi)，避免超預(yù)算和不按預(yù)算審批流程進行的問題出現(xiàn)。結(jié)合房地產(chǎn)項目資金管理實際，嚴格執(zhí)行預(yù)算審批制度，是提高預(yù)算質(zhì)量的關(guān)鍵，對滿足房地產(chǎn)項目的預(yù)算管理需求具有重要作用。

（二）房地產(chǎn)項目應(yīng)加強預(yù)算管理制度的落實

對于房地產(chǎn)項目而言，只建立預(yù)算管理制度是遠遠不夠的。除了要保證預(yù)算管理制度的完善性，同時還要根據(jù)房地產(chǎn)項目的運作實際，加強預(yù)算管理制度的落實，使房地產(chǎn)項目中的資金管理能夠在各個方面符合預(yù)算管理制度的要求，達到根據(jù)預(yù)算管理制度的具體要求，提高預(yù)算管理制度的執(zhí)行效果。因此，加強預(yù)算管理制度的落實，是提高房地產(chǎn)項目資金管理需要和資金管理效果的關(guān)鍵。只有重視房地產(chǎn)項目中預(yù)算管理制度的落實，才能提高預(yù)算的整體質(zhì)量。

（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)工程實際對預(yù)算進行合理調(diào)整

考慮到房地產(chǎn)項目運行過程中的復雜性，對于某些臨時增加的費用，只有是房地產(chǎn)項目中的合理增加的部分，在預(yù)算管理中應(yīng)對其認可，并在實際資金管理中予以支持。為了最大程度的滿足房地產(chǎn)項目資金管理需要，根據(jù)工程實際對預(yù)算進行合理調(diào)整，是提高預(yù)算質(zhì)量的關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)項目的預(yù)算目標并不是一成不變的，而是要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際需求進行合理調(diào)整，最終達到提高房地產(chǎn)項目運作質(zhì)量的目的。對此，我們應(yīng)有正確認識。

六、結(jié)束語

通過本文的分析可知，考慮到房地產(chǎn)項目的資金需求較大，為了嚴格控制資金使用，避免出現(xiàn)超預(yù)算的情況，在房地產(chǎn)項目運作過程中應(yīng)認識到預(yù)算的重要性，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的運作實際提高預(yù)算質(zhì)量，確保預(yù)算管理能夠取得實效。結(jié)合房地產(chǎn)項目的運作經(jīng)驗，做好預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)項目整體效益的關(guān)鍵，同時也是滿足房地產(chǎn)項目運作需要的重要手段。

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