房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡的回歸研究

熊華平，魏彥朝，遲成成，李永周

(武漢科技大學(xué) 管理學(xué)院，湖北 武漢 430081)

摘要：本文采集了28個(gè)國家或地區(qū)的人均房地產(chǎn)增量和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值等相關(guān)數(shù)據(jù)，采用橫向研究方法進(jìn)行分析，建立了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡的回歸模型。結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會隨著人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長呈現(xiàn)上升、下降、再上升的三階段特點(diǎn)，并分析出各階段的邊界，以期為預(yù)測、評價(jià)和規(guī)劃我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的方法和依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；橫向研究方法；回歸模型

收稿日期：2014-09-28修回日期：2014-12-12

作者簡介：熊華平(1975-)，男，湖北公安人，武漢科技大學(xué)管理學(xué)院副教授，博士，研究方向：建設(shè)與房地產(chǎn)管理研究。

中圖分類號：F407.9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1002-9753(2015)01-0184-09

Abstract:A regression model about the track of real estate growth and development was constructed by employing cross-sectional research methods to analyze the date of per capita real estate incremental and per capita gross domestic product intercepted from 28 countries. The result revealed the three-phase-features of the development of the real estate industry, which will rise, fall and rise again with the growth of the gross domestic product per capital. Subsequently, the boundaries of the three-phase were discovered, thus providing new scientific methods and basis for the prediction, assessment and projection of the development of real estate industry in China.

Regression Research on the Growth Path of Real Estate Industry

XIONG Hua-ping, WEI Yan-zhao, CHI Cheng-cheng, LI Yong-zhou

(TheSchoolofManagement,WuhanUniversityofScienceandTechnology,Wuhan430081,China)

Key words: real estate; cross-sectional research methods; regression model

一、引言

科學(xué)的宏觀調(diào)控，有效的政府治理，是發(fā)揮社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制優(yōu)勢的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資增長、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展等方面，發(fā)揮了舉足輕重的作用。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)自從市場化以來，一直處于非平穩(wěn)的運(yùn)行狀態(tài)，并且有的時(shí)期波動還比較大。這種運(yùn)行狀況表明，房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果不夠理想，甚至有時(shí)面對愈調(diào)愈高的房價(jià)，房地產(chǎn)的許多次調(diào)控都成了“空調(diào)”。究其原因，除了與我國住房改革的歷史原因相關(guān)外，還與我國現(xiàn)行的財(cái)政政策、稅收政策、土地政策以及投資體制等外部因素有較大的關(guān)系，更重要的是缺乏對房地產(chǎn)業(yè)客觀屬性與自身發(fā)展規(guī)律的清楚正確認(rèn)識。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)一樣存在著周期波動規(guī)律，一般會經(jīng)歷復(fù)蘇與增長、繁榮(波峰)、衰退、蕭條(波谷)四個(gè)階段[1]。研究并揭示這一過程的規(guī)律性、了解和把握房地產(chǎn)市場的走向和趨勢，能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)政策的制定提供科學(xué)的依據(jù)以及有價(jià)值的信息，是房地產(chǎn)市場科學(xué)的宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，從而決定了其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的變化呈現(xiàn)出一定的成長發(fā)展軌跡。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展究竟隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的演進(jìn)有何變化，存在怎樣的發(fā)展軌跡，還需要深入研究。

二、研究方法與變量設(shè)計(jì)

(一)研究方法的選擇

描述一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡，通常有兩種方法，一種是時(shí)間序列分析法，另一種是橫向研究法。描述一國某產(chǎn)業(yè)的成長發(fā)展軌跡，人們有時(shí)更相信也更傾向于用時(shí)間序列分析法，因?yàn)樵诓杉粐摦a(chǎn)業(yè)若干年來的發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向考察時(shí)，該國的經(jīng)濟(jì)、人文以及產(chǎn)業(yè)背景等可以作為固定變量加以忽略。但是，任何計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析的成功最終都有賴于適當(dāng)數(shù)據(jù)的獲得，如果運(yùn)用時(shí)間序列分析法研究我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡，數(shù)據(jù)的采集上會存在著兩個(gè)明顯的不足：一是時(shí)間序列法分析的數(shù)據(jù)要求在足夠長的歷史時(shí)期內(nèi)有連續(xù)性，這個(gè)周期一般最短也要30-50年，而我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)在我國的經(jīng)濟(jì)舞臺上是在改革開放后的20世紀(jì)90年代初期，距今也只有二十幾年，研究所需要的足夠長的歷史數(shù)據(jù)無法得到，使用過短的歷史數(shù)據(jù)來描述一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡會降低研究的信度和效度；另一個(gè)就是我國房地產(chǎn)業(yè)在這二十多年中處于一種非平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，受政策影響過大，時(shí)間序列數(shù)據(jù)(time series data)所要求的平穩(wěn)性可能會難以滿足。因此，研究我國房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡不適于采用縱向數(shù)據(jù)進(jìn)行描述。

錢納里、庫茲涅茨等人的研究表明跨國截面模型與歷史增長模型間存在相似性，如果產(chǎn)業(yè)的成長發(fā)展有其規(guī)律性，那么對一個(gè)國家某產(chǎn)業(yè)充分長的發(fā)展軌跡采用時(shí)間序列法研究，與對足夠多國家該產(chǎn)業(yè)的橫向研究法研究的結(jié)論是可以互相借鑒的[1-2]。因此基于房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展規(guī)律的一般性，本文采用橫向研究方法，即截取處于不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的復(fù)數(shù)國家同一時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的橫斷面數(shù)據(jù)(cross-sectional data)，來擬合房地產(chǎn)業(yè)在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期的成長發(fā)展軌跡。

正如時(shí)間序列數(shù)據(jù)由于平穩(wěn)性產(chǎn)生了它獨(dú)有的特殊問題一樣，橫截面數(shù)據(jù)也有其自身問題，特別是異方差性(heterogeneity)問題[3]。也就是說，除了研究的數(shù)據(jù)足夠多以外，還要求各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有相同的特征。雖然各國的房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)風(fēng)格上豐富多彩，但各國房地產(chǎn)業(yè)具有基本相同的生產(chǎn)力組織形式和交易方式，生產(chǎn)力活動遵循相同的技術(shù)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律；同時(shí)，由于產(chǎn)品不能輸入或輸出，各國對房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效需求基本上由本國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平(發(fā)展階段)來決定，因此，每個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡及在相同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)狀況是相似的。至于研究時(shí)段內(nèi)影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的其它因素，諸如國土面積、總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)存量、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文背景、意識形態(tài)以及政治制度等，盡管其影響力會造成同一經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段下不同國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征的差異，但由于其影響力具有隨機(jī)性和不可預(yù)測性，結(jié)果產(chǎn)生的隨機(jī)差異只在一定區(qū)間內(nèi)波動，又因?yàn)檠芯康臄?shù)據(jù)足夠多，某一國的個(gè)別情況不足以影響產(chǎn)業(yè)成長軌跡線的總體趨勢，這一假設(shè)也將在以下數(shù)據(jù)分析中進(jìn)行驗(yàn)證。因此，我們?nèi)钥蓮亩鄧鴻M向比較研究中得到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“平均”概括。

(二)變量的確定

本文選用人均房地產(chǎn)增量(一般以年為單位計(jì)量)來描述一國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)出規(guī)模。房地產(chǎn)(年)增量，即房屋建筑年竣工面積，指報(bào)告期(年)內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可正式移交使用的房屋建筑面積的總和。之所以做此選擇的理由是它能更好地反映房地產(chǎn)業(yè)的供給情況以及社會資源在房地產(chǎn)業(yè)的聚集程度。同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格處于平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)時(shí)(上漲速度與通貨膨脹水平大致相當(dāng))，房地產(chǎn)人均年增量還可以在一定程度上反映房地產(chǎn)業(yè)投資的增長情況。選用人均GDP來描述一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。各國在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中的國土面積、總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)存量、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文背景、意識形態(tài)以及政治制度等對房地產(chǎn)業(yè)的影響，以及技術(shù)處理時(shí)的誤差(如描述變量選取的偏差、數(shù)據(jù)采樣和計(jì)算的誤差等)，均視為隨機(jī)干擾(stochastic disturbance)，并認(rèn)為該隨機(jī)干擾項(xiàng)均值為零、等方差，且彼此不相關(guān)，即滿足Gauss-Markov假設(shè)[4]；在此基礎(chǔ)上，可以建立人均房地產(chǎn)增量(房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模，因變量)隨人均GDP(即經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，自變量)變動的回歸方程來描述房地產(chǎn)業(yè)的成長發(fā)展軌跡。

三、房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡的回歸模型

(一)數(shù)據(jù)的選取

本文采用的多國人均房地產(chǎn)增量的數(shù)據(jù)來自《聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)月報(bào)》，其中包括28個(gè)處于不同經(jīng)濟(jì)階段的國家或地區(qū)2004-2012年9年來每年新竣工房屋面積數(shù)據(jù)(房屋面積包括了居住類建筑和非居住類建筑面積)[5]，以其代表各國該時(shí)段內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的人均增量。盡管用房屋代表房地產(chǎn)有欠準(zhǔn)確，會產(chǎn)生信息漏損，但是房屋基本上能反映整個(gè)房地產(chǎn)的全貌。因?yàn)榉康禺a(chǎn)按用途分除了包括居住建筑和非居住建筑以外，還包括一些非建筑的特殊物業(yè)，例如高爾夫球場，不過由于特殊物業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)占的比重較小，并不足以影響研究的有效性和可信性。之所以選2004-2012年這個(gè)時(shí)段的數(shù)據(jù)，是基于對數(shù)據(jù)的連續(xù)性與完整性以及可獲得性的考慮。為了消除經(jīng)濟(jì)波動的影響，對各國各年新竣工房屋面積相應(yīng)年份的總?cè)丝跀?shù)計(jì)算出的人均房地產(chǎn)增量進(jìn)行算術(shù)平均。人口數(shù)采用各年的年中人口數(shù)，因?yàn)閿?shù)據(jù)無法從《聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)月報(bào)》獲取，所以選自于世界銀行《世界發(fā)展指標(biāo)》[6]。各國各年份人均GDP數(shù)據(jù)來自世界銀行《世界發(fā)展指標(biāo)》，由于不同年份的統(tǒng)計(jì)資料對同一時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)也經(jīng)常做出調(diào)整，為了使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的口徑一致并具有可比性，本文利用世界銀行《世界發(fā)展指標(biāo)》中2000年的不變價(jià)進(jìn)行調(diào)整，統(tǒng)一換算成以2000年美元為可比價(jià)的GDP。

為了兼顧數(shù)據(jù)采集的代表性與可行性，本文收集、整理了來自《聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)月報(bào)》、《國際統(tǒng)計(jì)年鑒》[7]和世界銀行《世界發(fā)展指標(biāo)》中隨機(jī)的28個(gè)國家或地區(qū)的數(shù)據(jù)樣本，整理結(jié)果如表1所示。

表1　28國或地區(qū)人均房地產(chǎn)增量與人均GDP

注：1為房地產(chǎn)業(yè)人均增量的相應(yīng)年度算術(shù)均值；

2為人均GDP的年度算術(shù)均值；

(二)回歸模型的建立

為了研究人均房地產(chǎn)增量和人均GDP之間的關(guān)系，根據(jù)表1所列樣本數(shù)據(jù)，本文將人均房地產(chǎn)增量(annual floor spaces of construction completed per capital, S)作為因變量，將人均GDP(gross of domestic produce per capital, GP)作為自變量，利用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析(參數(shù)估計(jì))，建立回歸模型，結(jié)果如表2所示。進(jìn)而分別用線性方程、二次曲線、三次曲線、S形曲線和冪函數(shù)進(jìn)行趨勢擬合，擬合出的回歸趨勢線如圖1所示。

表2　28國人均房地產(chǎn)增量與人均GDP回歸計(jì)算結(jié)果

圖1　28國人均房地產(chǎn)增量與人均GDP之間的五種回歸曲線圖

由表2可以看出，五種曲線顯著性水平依次是0.000、0.000、0.000、0.001和0.017，五個(gè)回歸方程均具有統(tǒng)計(jì)意義。通過對比表2五種曲線的R2值，可以發(fā)現(xiàn)三次曲線和二次函數(shù)的R2值較其他三種曲線的R2值要大，即三次函數(shù)和二次函數(shù)較其他函數(shù)的擬合優(yōu)度要高。因此接下來只需對三次函數(shù)和二次函數(shù)進(jìn)行分析，分別寫出這兩種曲線的函數(shù)表達(dá)式：

三次函數(shù)：S=-0.316+0.234GP-0.009GP2+0.000097GP3(1)

(-0.941)(4.636) (-5.261)(6.557)

0.356 0.0000.0000.000

二次函數(shù)：S=1.049-0.071GP+0.002GP2(2)

(2.436)(-2.243)(4.877)

0.022 0.0340.000

式中， S——人均房地產(chǎn)增量(平方米)；

GP——人均GDP(千美元)；

括號內(nèi)的數(shù)值是系數(shù)t檢驗(yàn)值，下面的數(shù)據(jù)是對應(yīng)的顯著性水平。

通過上述回歸結(jié)果可以看出二次函數(shù)回歸系數(shù)和常數(shù)項(xiàng)都達(dá)到了10%的顯著性水平，而三次曲線常數(shù)項(xiàng)的t檢驗(yàn)值為-0.941，顯著水平為0.356，未達(dá)到10%的顯著水平，去掉常數(shù)項(xiàng)，重新擬合三次曲線，結(jié)果如表3所示，擬合出的回歸趨勢線如圖2所示。

重新擬合的三次函數(shù)方程如下：

三次函數(shù)：S=0.195GP-0.008GP2+0.0000887GP3(3)

(6.638)(-6.373)(7.634)

0.0000.0000.000

式中，S——人均房地產(chǎn)增量(平方米)，GP——人均GDP(千美元)，括號內(nèi)的數(shù)值是系數(shù)t檢驗(yàn)值，下面的數(shù)據(jù)是對應(yīng)的顯著性水平。

表3　28國人均房地產(chǎn)增量與人均GDP的三次回歸結(jié)果

圖2　28國人均房地產(chǎn)增量與人均GDP之間的三次回歸曲線圖

經(jīng)檢驗(yàn)三次函數(shù)回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)值達(dá)到了10%的顯著性水平；考察兩種曲線的殘差分布，如圖3和圖4所示，均值均在0上下，符合同方差假設(shè)， Durbin-Watson指標(biāo)值均通過檢驗(yàn)，可以認(rèn)為殘差不相關(guān)。最后比較三次曲線和二次函數(shù)的R2值，三次函數(shù)曲線為0. 925，大于二次函數(shù)的0.723，其擬合優(yōu)度更高。

通過建立的回歸模型，得出在五種回歸曲線中，三次曲線的擬合趨勢最符合樣本數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，這表明，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，用三次曲線描述較為吻合。

四、房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡回歸模型結(jié)果分析

根據(jù)上文所建立的三次函數(shù)回歸方程(3)和圖2中相應(yīng)的回歸曲線，分析本文得出房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展的基本軌跡，如表4所示。

表4　房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡的階段劃分

注：表中數(shù)據(jù)根據(jù)回歸方程(3)計(jì)算所得，區(qū)間預(yù)測假設(shè)模型服從正態(tài)分布。

圖3　三次回歸方程的殘差分布圖

圖4　二次曲線回歸方程的殘差分布圖

根據(jù)分析得到的房地產(chǎn)業(yè)的成長發(fā)展軌跡可知，當(dāng)一個(gè)國家人均GDP低于16986.04美元(2000年不變價(jià))時(shí)，如表1中按人均GDP排名位于前14位的國家，這些國家為了滿足國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)化、城市化、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和提高人民生活水平的基本要求，房地產(chǎn)增量會隨著國內(nèi)需求的增加而迅速上升；此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)存量積累水平的提高，社會對房地產(chǎn)的需求，包括需求的質(zhì)和量的滿足度提高，其增長率會下降，但人均房地產(chǎn)增量仍然處于上升階段，直到達(dá)到最高點(diǎn)(極大值點(diǎn))，即人均GDP大致在16986.04美元(2000年不變價(jià))左右，這時(shí)國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入工業(yè)化成熟期，如葡萄牙。在這一階段，房地產(chǎn)增量一直處于增長的過程，但增長的速度會呈現(xiàn)先遞增后遞減的態(tài)勢。

當(dāng)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入工業(yè)化成熟期后，即人均GDP水平處于16986.04美元(2000年不變價(jià))和43141.73美元(2000年不變價(jià))之間，如表1中按人均GDP排名位于15-26位的國家，此時(shí)，由于城市化水平和房地產(chǎn)存量都達(dá)到了一定程度，并且房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，其物理壽命較一般的商品要長得多，經(jīng)過前一階段的高速發(fā)展之后，許多存量房地產(chǎn)不僅處于物理壽命期內(nèi)，而且離其經(jīng)濟(jì)壽命(年平均使用成本最低的年數(shù))也還有一段時(shí)間。此時(shí)社會對房地產(chǎn)的需求量會絕對地減少，人均房地產(chǎn)增量會持續(xù)下降直至達(dá)到最低點(diǎn)(極小值點(diǎn))。房地產(chǎn)增量達(dá)到最低點(diǎn)時(shí)，國家的人均GDP水平大致在43141.73美元(2000年不變價(jià))，處于這一時(shí)點(diǎn)左右的國家為丹麥，其人均房地產(chǎn)增量分別為1.4228m2。

隨著國家經(jīng)濟(jì)向更高一階段發(fā)展，逆城市化現(xiàn)象的普遍出現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，以及國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，人們對房地產(chǎn)個(gè)性化需求增長，這些因素又會衍生出對房地產(chǎn)新的需求，房地產(chǎn)增量就有可能從最低點(diǎn)再次向上攀升，表1中的盧森堡就屬于這種情況，其人均房地產(chǎn)增量都達(dá)到了12.0m2以上，由于大多數(shù)國家只經(jīng)歷了漫長經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期的前一部分，這一階段的國家極少并且都屬于比較特殊的小國，缺乏代表性和一般性，對于這一增長趨勢還需要更多的實(shí)證，其原因需要進(jìn)一步解釋，這有可能會影響到軌跡模擬的信度，但任何研究都不是一蹴而就的，只能期待于以后數(shù)據(jù)豐富以后作進(jìn)一步的研究和補(bǔ)充。

五、政策建議

(一)房地產(chǎn)業(yè)在我國短期內(nèi)仍需保持適度的調(diào)控

基于房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡的一般性，利用回歸模型(3)及表4中的結(jié)論來分析，在2008-2012年間，中國人均GDP為2870.40美元(算術(shù)平均值，2000年美元)，處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡的第一階段，說明我國房地產(chǎn)業(yè)在今后的較長一段時(shí)間內(nèi)，伴隨著工業(yè)化和城市化的發(fā)展，還有較大的發(fā)展前景和增長潛力，還處于一種加速上升的狀態(tài)。在工業(yè)化和城市化過程中，人們對居住的剛性需求以及對生活質(zhì)量水平的改善性需求都十分巨大，巨大的需求拉動著產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍將是我國的重要產(chǎn)業(yè)，將對國民經(jīng)濟(jì)起著重要的支持作用。盡管房地產(chǎn)業(yè)最近一段時(shí)間以來頗受爭議，政府的調(diào)控也是重拳頻出，但這種上升趨勢是不會改變的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，這也是政府在制定調(diào)控政策需要清楚認(rèn)識的。

通過模型(3)來考察2011年和2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，2011年和2012年中國的人均GDP分別為3120.93美元和3348.01美元(2000年美元，考慮通貨膨脹水平)，通過模型(3)計(jì)算出的人均房地產(chǎn)增量分別為0.53336m2和0.56652m2，而這兩年中國的人均房地產(chǎn)增量實(shí)際值分別為2.3485m2和2.1583m2，在這兩年實(shí)際增量超合理增量的比例都超過了70%，這說明在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，并且有的地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)超出了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，許多綜合性因素糾纏在一起使我國房地產(chǎn)業(yè)偏離了正常的發(fā)展軌跡。因此，政府在短期內(nèi)對房地產(chǎn)業(yè)保持適度的調(diào)控還是非常有必要的。

(二)房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，但從長期來說應(yīng)讓市場發(fā)揮決定性作用

在我國由于歷史的原因，房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)補(bǔ)償性、迅猛的發(fā)展，產(chǎn)生了諸多的問題和矛盾。部分城市房價(jià)的高啟，已經(jīng)使房地產(chǎn)業(yè)面臨的不再是一個(gè)單純的產(chǎn)業(yè)內(nèi)價(jià)格理性回歸的問題，而是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問題，是一個(gè)民生問題，是一個(gè)政治問題。實(shí)踐證明，房價(jià)的過快上漲會對我國的消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資存在明顯的擠出效應(yīng)[8]，從而影響著其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)本身的高關(guān)聯(lián)性以及擠出效應(yīng)的存在，使得對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控越發(fā)復(fù)雜；而“衣食住行”又是一個(gè)基本民生問題，現(xiàn)在的住宅消費(fèi)顛覆了1998年以前傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念(免費(fèi)午餐)。住房支出在城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重越來越大，房價(jià)的上漲，擠壓了城鎮(zhèn)居民其他消費(fèi)的空間，降低了其生活質(zhì)量，使其在經(jīng)濟(jì)快速增長的過程中，反而感覺幸福感越來越低。在我國“土地財(cái)政”制度下，土地收入成為了有的地方政府的主要財(cái)政收入來源，房地產(chǎn)業(yè)成為了拉動地方GDP與官員邀取政績的砝碼，而房地產(chǎn)作為人民生活的必需品，房價(jià)過高勢必會影響社會的和諧與穩(wěn)定，所以在我國，房地產(chǎn)業(yè)又摻進(jìn)了諸多的政治因素。在以輿論為主體及其它方面的綜合導(dǎo)向下，房地產(chǎn)業(yè)也成了轉(zhuǎn)型期諸多社會矛盾轉(zhuǎn)移的一個(gè)載體。當(dāng)房地產(chǎn)問題與經(jīng)濟(jì)、社會和政治問題糾纏在一起后，會使問題變得空前復(fù)雜，也增加了諸多非理性的變數(shù)。這些問題的產(chǎn)生，除了房地產(chǎn)自身的問題外，還與我國土地財(cái)政、分稅制、投資渠道匱乏等都有諸多的干系。

因此，在制定房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)該基于房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡和把握房地產(chǎn)的客觀規(guī)律，找到問題的根源所在而對癥下藥，才能做到藥到病除，而不是采取“殺死病人的方法來消除疾病”，而傷害了國民經(jīng)濟(jì)本身。國外的研究和實(shí)踐證明，更為嚴(yán)格的管制條件下，房地產(chǎn)市場波動更為劇烈[9]。在我國，前段時(shí)間實(shí)施的一系列的限價(jià)、限購和限貸等非市場政策，在短時(shí)間內(nèi)可能有一定的合理性，但長時(shí)間的實(shí)施，不但不會起到調(diào)控的效果，反而扭曲市場、引發(fā)波動[10]，甚至?xí)l(fā)一些古怪可笑的社會問題，例如為規(guī)避限購而引發(fā)的假離婚潮問題。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策的制訂應(yīng)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，從深化土地、財(cái)政、投資體制改革以及建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場方面去入手解決。讓人感到欣慰的是，黨的十八屆三中全會已經(jīng)在這些方面作了全面而細(xì)致的布置。除此之外，從長期來看，房地產(chǎn)市場的理性回歸應(yīng)讓市場自身發(fā)揮決定性作用。

(三)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與國家新型城鎮(zhèn)化相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會發(fā)展的客觀趨勢，是國家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。一般來說，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，除了會帶來城市人口的增加，還會伴隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、數(shù)量不斷增加，將會帶來住宅小區(qū)、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房的成片崛起，城市集群功能設(shè)施的大規(guī)模興建，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮。而在另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又會促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市規(guī)模的擴(kuò)大，會提高城市的承載能力，改善其居住功能，美化城市居住環(huán)境和城市景觀，還會提升城市的品位和吸引力，提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

但是從過去特別是改革開放以后的30多年來看，我國的城鎮(zhèn)化非常迅速，城鎮(zhèn)的常住人口迅速增加，城鎮(zhèn)化大幅度提高，平均每年提高1.02個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)城市人居條件也明顯改善。但是在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了很多問題：首先是我國的城鎮(zhèn)化速度明顯滯后于工業(yè)化速度，產(chǎn)業(yè)這個(gè)問題的主要原因就是我國的戶籍制度，大量的進(jìn)城農(nóng)民工由于身份的問題，并沒有享受城市居民可以享受的公共服務(wù)，這對社會的和諧發(fā)展是不利的，也不利城市自身的發(fā)展，正如李克強(qiáng)總理的說的：大城市既需要拿手術(shù)刀的也需要拿剃頭刀的；其次，就是城市用地規(guī)模擴(kuò)張過快，土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化。一些由地方政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化，在房地產(chǎn)業(yè)的短暫繁榮過后，留下了許多問題，例如全國各地出現(xiàn)“鬼城”、“空城”，這樣不僅造成了大量資源的浪費(fèi)，還會產(chǎn)生一系列的長期問題；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在促進(jìn)城市協(xié)調(diào)發(fā)展方面做得不夠，在一些大城市，大城市病日益突出，空氣污染問題，交通擁堵問題，社會治安問題等等，使城市可持續(xù)發(fā)展面臨越來越多的挑戰(zhàn)。這些問題都是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)。我國政府已經(jīng)逐漸意識到了這個(gè)問題的嚴(yán)重性，在《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中就明確提出：要求“走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路、全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在承接國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的過程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡和《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，明確房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化所處的階段和面臨的趨勢，控制數(shù)量強(qiáng)化質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國家新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

五、結(jié)語

本文通過對28個(gè)國家或地區(qū)的人均房地產(chǎn)增量和人均國內(nèi)生產(chǎn)總值等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫截面分析，建立了一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)成長發(fā)展軌跡的回歸模型，得出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律：房地產(chǎn)業(yè)(人均房地產(chǎn)增量)會隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展(人均GDP增長)呈現(xiàn)先上升，后下降 ，而后又上升的三階段特點(diǎn)，呈現(xiàn)出三次曲線關(guān)系。這個(gè)結(jié)果也昭示著，我國房地產(chǎn)業(yè)在很長一段時(shí)間內(nèi)，仍然會處于不斷發(fā)展和上升的態(tài)勢。但是，我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展，表現(xiàn)已經(jīng)有些過熱，甚至有的地區(qū)已呈現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象。面對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的紛紛擾擾的問題，更應(yīng)冷靜思考、沉著應(yīng)付，基于軌跡和客觀規(guī)律尋找問題的根源，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，尋找解決之策，讓市場發(fā)揮決定性作用，而不是簡單地非理性地干預(yù)市場，以盡快建立健全房地產(chǎn)業(yè)自我修復(fù)機(jī)制和健康發(fā)展的長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展、承接國家新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略。

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(本文責(zé)編：辛城)