李雯娟

【摘 要】在當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和目前城市的規(guī)劃存在著很大的矛盾，出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，例如：居住人口結(jié)構(gòu)不均衡、城市規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)滯后、一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃等等。面對(duì)這些問(wèn)題，應(yīng)該將城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)緊密的聯(lián)系起來(lái)，應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)化房屋的交易手續(xù)，加快房屋產(chǎn)權(quán)的發(fā)放速度。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；協(xié)調(diào)發(fā)展

一、引言

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，改善了城市景觀面膜、促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了具名的生活水平。在城市規(guī)劃建設(shè)中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二者應(yīng)該協(xié)調(diào)發(fā)展，應(yīng)該把握好兩者的關(guān)系，解決兩者問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者之間雖然含義之間存在著差異，但是兩者之間存在著非常緊密的關(guān)系。城市規(guī)劃主要就是指在城市的建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)綜合的部署。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的重要手段，是保證土地合理開(kāi)發(fā)的前提條件，只有對(duì)土地進(jìn)行合理的規(guī)劃，才能夠?qū)Τ鞘薪ㄔO(shè)做正確的指導(dǎo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。

房地產(chǎn)的快速發(fā)展帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)生了連環(huán)性的增長(zhǎng)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是從微觀的角度去考慮企業(yè)的發(fā)展，而城市規(guī)劃是從宏觀的角度考慮社會(huì)的發(fā)展，城市規(guī)劃即兼顧近期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重的主要是近期的利益，考慮的過(guò)于局部。城市規(guī)劃講求的是經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益相結(jié)合。城市的規(guī)劃和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的關(guān)系是整體與局部，長(zhǎng)期和短期的關(guān)系，后者和前者之間應(yīng)該相互兼顧，后者應(yīng)該服從前者的調(diào)配。

三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中存在的問(wèn)題

一是在城市規(guī)劃中，市民的知情比較少，城市規(guī)劃缺乏透明度，存在一些不確定的因素，一些大型的基礎(chǔ)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)景的規(guī)劃。二是城市規(guī)劃中存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)滯后的現(xiàn)象。在沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃的前提下就將土地讓出給開(kāi)發(fā)商，讓其進(jìn)行開(kāi)發(fā)。三是人口居住的結(jié)構(gòu)不均衡，人口素質(zhì)不高。這一系列的問(wèn)題都是影響城市建設(shè)的一些問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題

（1）城市景觀特色不明顯

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市景觀特色逐漸消失。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)沒(méi)有和當(dāng)?shù)氐奈奈锛皻v史有效的結(jié)合起來(lái)，綠色空間被逐漸的侵蝕掉，這些歷史建筑和環(huán)境都受到了侵害。導(dǎo)致一些古老的建筑和周圍的環(huán)境格格不入，難以相互協(xié)調(diào)。在城市的不斷建設(shè)中出現(xiàn)了很多像傳統(tǒng)街區(qū)消失、文物建筑被拆除、生態(tài)環(huán)境失調(diào)、文物建筑孤立存在的現(xiàn)象。

（2）規(guī)模過(guò)大，房屋空置

目前空置房的面積都屬于比較大的，商品房的面積過(guò)大，導(dǎo)致供大于求，出現(xiàn)了商品房滯銷的現(xiàn)象。例如說(shuō)：在我國(guó)的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已經(jīng)達(dá)到了5%左右。這一比率已經(jīng)達(dá)到了我國(guó)公認(rèn)的警戒線。同時(shí)當(dāng)?shù)氐纳唐贩康膬r(jià)格不斷地上漲，人們的消費(fèi)水平已經(jīng)難以達(dá)到價(jià)格水平。商品房的價(jià)格和居民家庭收入的比例應(yīng)該是1：3到1：6之間，而西安的商品房?jī)r(jià)格和居民家庭收入的比例已經(jīng)達(dá)到了1：15。

（3）房地產(chǎn)過(guò)高的追求利潤(rùn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面的追求利潤(rùn)和容積率，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道想進(jìn)各種辦法把房屋的容積率提高。為了獲得高額的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度不斷地提高。近年來(lái)，人們開(kāi)始注重環(huán)境，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從環(huán)境下手，為了取得高額的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始營(yíng)造高水平的居住環(huán)境。但是由于開(kāi)發(fā)商過(guò)度的追求高大上的風(fēng)格，而忽視了整體的建筑風(fēng)格。沒(méi)有和當(dāng)?shù)氐某鞘刑攸c(diǎn)有效的結(jié)合起來(lái)。

四、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展

1.城市規(guī)劃應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

城市規(guī)劃應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的探究，加強(qiáng)規(guī)劃，從而帶動(dòng)城市的發(fā)展。城市規(guī)劃應(yīng)該進(jìn)一步提升應(yīng)變能力和彈性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著很多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，在城市規(guī)劃時(shí)應(yīng)該具有非常強(qiáng)的應(yīng)變能力以及增強(qiáng)規(guī)劃的彈性。在城市的發(fā)展過(guò)程中城市規(guī)劃始終沒(méi)有決定權(quán)，而僅僅只具有否決權(quán)。

2.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理

在城市規(guī)劃中首先我們應(yīng)該增強(qiáng)超前的意識(shí)。這種超前的城市規(guī)劃可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門能夠有一定的根據(jù)、一定的思想、一定的準(zhǔn)備時(shí)間進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。這對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有非常重要的意義，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；再此之外還應(yīng)該增強(qiáng)法律意識(shí)。應(yīng)該根據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況，找準(zhǔn)市場(chǎng)，制定出詳細(xì)的地方性法規(guī)。使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能夠受到法律的制約。必須要加強(qiáng)行政部門職能的管理，進(jìn)一步提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識(shí)。

3.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)之間應(yīng)采取的措施

（1）在城市規(guī)劃中應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，明確管理的責(zé)任和公共配套設(shè)施的建設(shè)。

（2）簡(jiǎn)化房屋的交易手續(xù)，加快房屋產(chǎn)權(quán)的發(fā)放速度。

（3）加強(qiáng)對(duì)于土地管理的宏觀調(diào)控。根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)狀況，制定出相應(yīng)的土地使用規(guī)劃方案?？刂粕唐贩康墓?yīng)量。

（4）引導(dǎo)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，提高對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，避免市場(chǎng)上出現(xiàn)地產(chǎn)起伏幅度過(guò)大的現(xiàn)象。使結(jié)構(gòu)不斷合理化。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受城市規(guī)劃的指導(dǎo)、管制。在城市規(guī)劃中應(yīng)該明確管理的責(zé)任和公共配套設(shè)施的建設(shè)。制定出相應(yīng)的用地規(guī)劃，用城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對(duì)土地的供應(yīng)進(jìn)行規(guī)劃，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到宏觀調(diào)控的作用。增加土地使用供應(yīng)的透明度。

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