文/趙彪

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一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理模式探析

文/趙彪

隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展空間也得到了很大的提升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走向了一體化的道路，一體化運作的財務(wù)管理模式勢必是未來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必然選擇。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作財務(wù)管理的基本理論出發(fā)，分析了一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理模式現(xiàn)狀，并就存在的問題提出了幾點完善一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的建議，目的在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作的財務(wù)管理水平，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得長期可持續(xù)發(fā)展。

一體化；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)管理；探析

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作財務(wù)管理概述

（一）一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容

資金管理、設(shè)置財務(wù)組織的架構(gòu)、設(shè)計財務(wù)管理的流程、融資管理和投資管理等是一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容，具體內(nèi)容如下：

1.資金管理。就是指在一體化的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對各個子公司的各項經(jīng)營業(yè)務(wù)和開發(fā)項目的資金流進行管理，主要包括了資金計劃管理、分配資金的收支、項目資金的籌集等。

2.財務(wù)組織架構(gòu)。財務(wù)組織架構(gòu)主要是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項工作任務(wù)的分組、分工、協(xié)調(diào)以及劃分相關(guān)責(zé)任，房地產(chǎn)開企業(yè)在一體化運作下有著自身的特點，因此就必須設(shè)置適合自身發(fā)展的財務(wù)組織架構(gòu)，更好的適應(yīng)一體化運作發(fā)展的需要。

3.財務(wù)管理流程。財務(wù)管理流程主要是指在一體化運作的背景下的基礎(chǔ)是價值分析，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金可以得到均衡的流轉(zhuǎn)和配置，更好實現(xiàn)企業(yè)長遠利益的思維方式和決策過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作是一個循序漸進的過程，企業(yè)的經(jīng)營過程也會隨著外界環(huán)境的變化而變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在分析內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)上，設(shè)計出一條適合自身發(fā)展的財務(wù)管理流程。

4.融資管理。融資管理主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對外投資、生產(chǎn)經(jīng)營、調(diào)整結(jié)構(gòu)的需要，通過資本市場和融資渠道，通過科學(xué)合理的融資方式，對各個分支機構(gòu)的籌資活動進行有效管理的活動，融資管理的主要目的在于不斷滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的需求，減少經(jīng)營風(fēng)險，降低生產(chǎn)經(jīng)營成本。

5.投資管理。投資管理主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢和發(fā)展戰(zhàn)略，通過分析市場需求和市場調(diào)研，來進一步確定客戶的需求，

（二）一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的特點

1.多元化的決策層次。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一體化的財務(wù)管理模式下，由于總公司與下屬的子公司的管理層次上存在著較大的差異性，導(dǎo)致了兩者的決策權(quán)限也有很大的差異性，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)控制中就出現(xiàn)了多元化的特征。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司就要根據(jù)不同地區(qū)、不同產(chǎn)業(yè)、各個子公司的不同情況等，對分權(quán)和集權(quán)的程度進行明確的確定，這樣既可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部之間的矛盾，又可以調(diào)動起下屬子公司員工工作的創(chuàng)造性和積極性。

2.較為復(fù)雜的財務(wù)管理內(nèi)容。設(shè)計子公司、策劃子公司、物業(yè)管理子公司、施工子公司等是一體化房地產(chǎn)企業(yè)可能包括的內(nèi)容，由于地區(qū)和業(yè)務(wù)的不同，導(dǎo)致了各個地區(qū)的經(jīng)濟、文化、法律和政治都有所不同，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一體化運作的財務(wù)內(nèi)容也就變得較為復(fù)雜化。

3.加大了對下屬子公司的監(jiān)控難度。在一體化財務(wù)管理模式下，財務(wù)管理決策層多元化、管理職能兩分化、管理方法多樣化，這就直接加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對下屬子公司財務(wù)監(jiān)控的難度。

二、一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理模式現(xiàn)狀

（一）缺乏對集分權(quán)的科學(xué)處理

“分權(quán)型”、“集權(quán)型”、“混合型”是目前我國一體化運作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的三種模式，其中分權(quán)型管理模式是指房地產(chǎn)總公司負責(zé)審批和決策企業(yè)的重大財務(wù)事項，下屬的子公司負責(zé)企業(yè)內(nèi)部的日常財務(wù)事務(wù)，并且將處理的結(jié)果上報給總公司；集權(quán)型管理模式主要是指總公司來實行財務(wù)的決策權(quán)，下屬的子公司不具備財務(wù)的決策權(quán)和審批權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在過多的分權(quán)，會導(dǎo)致由于下屬子公司財務(wù)決策不科學(xué)影響到企業(yè)整體決策的科學(xué)性，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在過多的集權(quán)，在處理臨時發(fā)生的財務(wù)業(yè)務(wù)的時候，下屬子公司就會將遇到的財務(wù)問題層層的向總公司匯報，然后通過高層決策后再將結(jié)果傳達給子公司，這樣就不利于房地產(chǎn)開企業(yè)更好的把握好商機。

（二）缺乏對財務(wù)信息的全面控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對下屬子公司經(jīng)營業(yè)績的評價可以通過獲取財務(wù)信息來實現(xiàn)，并可以根據(jù)財務(wù)信息來制定企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略。但是在一體化的財務(wù)模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收集財務(wù)信息方面會比較困難，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬子公司并沒有按照真實的情況向總公司上報財務(wù)報表，因此也就不能真實的反映企業(yè)真實的財務(wù)信息，虛增了企業(yè)的資產(chǎn)。同時由于一部分的下屬子公司財務(wù)核算人員的水平不同，降低了財務(wù)信息傳遞的速度，因此也就不能保證財務(wù)信息的質(zhì)量，另外不同子公司采用的是不同的財務(wù)軟件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也就不能更好的實現(xiàn)度財務(wù)信息的全面控制。

三、完善一體化運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的建議

（一）采用相對集權(quán)型的財務(wù)管理模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一體化運作下應(yīng)該從各個角度出發(fā)，選擇一種適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理模式即：相對集權(quán)型的財務(wù)管理模式，這種財務(wù)管理模式是以“集權(quán)為主，分權(quán)為輔”，同時也是混合型財務(wù)官模式的一個重要分支，這樣就可以保證開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)擁有較高的財務(wù)決策權(quán)，同時下屬的子公司也會具備相對的財務(wù)決策權(quán)。

與分權(quán)型財務(wù)管理模式和集權(quán)型財務(wù)管理模式不同的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)子公司財務(wù)管理人員有著不同的審批權(quán)限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在競爭激烈的市場環(huán)境下獲得加大的利潤空間，大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)

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