文/趙紅梅

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現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

文/趙紅梅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體建設(shè)發(fā)展有著非常重要的影響和作用。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中較為重要的一種投資經(jīng)營(yíng)模式，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速、良性、健康運(yùn)行具有較大的促進(jìn)和推動(dòng)作用，因此，必須要加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的關(guān)注和引導(dǎo)。本文就投資性房地產(chǎn)的相關(guān)情況以及會(huì)計(jì)政策情況進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析和總結(jié)，并就我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響情況進(jìn)行研究和探討，以期更好的促進(jìn)和推動(dòng)我國(guó)投資性房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、高效、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的建設(shè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；會(huì)計(jì)政策；影響

近年來，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷變化發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了極大的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益，也給投資性房地產(chǎn)的進(jìn)一步建設(shè)擴(kuò)展注入了新的動(dòng)力。與此同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布實(shí)施也給投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策造成了較大的影響。現(xiàn)本文簡(jiǎn)要概述投資性房地產(chǎn)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)政策的相關(guān)情況，并就我國(guó)當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策造成的影響進(jìn)行研究和探討，從而更好的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

所謂投資性房地產(chǎn)，即是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了使房屋固定資產(chǎn)不斷增值或獲取房屋的租金而實(shí)行的一種以獲利為目的投資性的地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)相較于其他普通地產(chǎn)項(xiàng)目而言，具有顯著投資收益的特點(diǎn)，具體特征主要包括兩個(gè)方面，即：①對(duì)外出售，即主要是就房屋的土地使用權(quán)進(jìn)行出租并獲取收益后再進(jìn)行買賣；②單獨(dú)計(jì)量，即其會(huì)計(jì)科目具有獨(dú)立性，并進(jìn)行單獨(dú)會(huì)計(jì)核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的范圍

目前，我國(guó)規(guī)定投資性房地產(chǎn)的類型范圍主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)以及準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而自用房地產(chǎn)、倉庫類房地產(chǎn)等均不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

目前，我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念、標(biāo)準(zhǔn)、范圍以及會(huì)計(jì)科目等作出明確的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)計(jì)量以及會(huì)計(jì)核算也提出了新的要求。具體包括：

（一）對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量模式的改變

現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)改變了原先的會(huì)計(jì)計(jì)量模式，采用一套新型的計(jì)量模式——公允價(jià)值模式進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)工作的處理。公允價(jià)值模式的實(shí)施需要一定的必要條件，例如，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的輻射地區(qū)具有較為充分、活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而使企業(yè)能夠更加及時(shí)、全面的獲取真實(shí)、有效的房地產(chǎn)價(jià)格信息等，以便于更好的調(diào)整企業(yè)的投資行為，提高投資收益。

（二）對(duì)會(huì)計(jì)核算的改變

會(huì)計(jì)核算的改變也是現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策作出的一項(xiàng)比較突出的影響。它規(guī)定投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)核算工作時(shí)必須要對(duì)前提條件進(jìn)行嚴(yán)格的明確，而后才能進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)，從而使投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加真實(shí)、全面的對(duì)行業(yè)總體資金的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的評(píng)估，確保投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資利益，推動(dòng)企業(yè)平穩(wěn)、健康、良性的發(fā)展，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（三）對(duì)企業(yè)價(jià)值同稅收之間的關(guān)系的改變

目前，我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)造成的最大影響即是企業(yè)價(jià)值同稅收之間關(guān)系的改變。它不僅是對(duì)兩者之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行了簡(jiǎn)單的調(diào)整，而是從根本上對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈結(jié)構(gòu)以及投資收益模式進(jìn)行深入的改變。公允價(jià)值模式的改變，對(duì)原先傳統(tǒng)成本核算模式下的資產(chǎn)攤銷以及折舊費(fèi)進(jìn)行取消，以實(shí)際支出計(jì)入賬面價(jià)值，從而降低了賬面資產(chǎn)利潤(rùn)的損失，避免抵消稅收情況的發(fā)生，但也同時(shí)會(huì)減少投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益和價(jià)值。

三、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作的措施

針對(duì)當(dāng)前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策造成的影響，在今后的工作過程中，企業(yè)可以通過采用如下方面的措施來進(jìn)一步強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作的效率和水平。具體措施如下：

（一）加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重視

投資性房地產(chǎn)企業(yè)要通過教育宣傳、知識(shí)講座、工作座談等途徑，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員對(duì)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)和理解，提高他們對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)的重視，使他們能夠更加全面、熟練的利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金活動(dòng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算處理，從而更好的完成新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的有效推行，促進(jìn)和提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量和水平。

（二）構(gòu)建完善會(huì)計(jì)管理制度體系

各投資性房地產(chǎn)企業(yè)要以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為指導(dǎo)，結(jié)合國(guó)家頒布的相關(guān)法律規(guī)定和自身的實(shí)際發(fā)展情況，積極構(gòu)建起一套科學(xué)、完善、合理、有效、全面的會(huì)計(jì)管理制度體系。其主要制度內(nèi)容通常包括：財(cái)務(wù)管理制度、物資采購(gòu)制度、財(cái)務(wù)預(yù)算制度、會(huì)計(jì)核算制度、資產(chǎn)盤點(diǎn)制度、獨(dú)立審計(jì)制度、考核評(píng)價(jià)制度以及風(fēng)險(xiǎn)防范制度等，從而使會(huì)計(jì)管理制度更加符合當(dāng)前投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)投資過程中，要注意對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，使其能夠在實(shí)現(xiàn)提高經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的同時(shí)，降低和避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建立和完善，樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，明確風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者的責(zé)任，不斷完善和控制相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度和行為。同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的改革調(diào)整，根據(jù)房地產(chǎn)投資的實(shí)際情況和市場(chǎng)需要嚴(yán)格對(duì)財(cái)務(wù)工作的深入調(diào)整和改革，重視財(cái)務(wù)杠桿在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的積極作用和約束機(jī)制，從而有效降低投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)還要積極提高業(yè)務(wù)盈利能力，加強(qiáng)對(duì)投資行為的管理控制，通過商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)等活動(dòng)實(shí)施對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，從而更好的減少和降低投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）大力加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)審管理

投資性房地產(chǎn)企業(yè)要大力加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作在各方面、各環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計(jì)管理工作，通過制定相應(yīng)的管理制度和規(guī)范，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)審工作的獨(dú)特性和權(quán)威性，全面對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)活動(dòng)以及行為進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)，嚴(yán)格審計(jì)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和科目規(guī)范，及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)的錯(cuò)誤和潛在的隱患進(jìn)行預(yù)測(cè)處理，以減少和降低財(cái)務(wù)報(bào)表中的錯(cuò)誤或誤差，避免造成投資性房地產(chǎn)企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（五）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)水平

在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理工作中，人員的素質(zhì)水平和職業(yè)能力決定著財(cái)務(wù)工作能否順利、有效的開展和落實(shí)，因此，各投資性房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)培訓(xùn)，根據(jù)當(dāng)前本企業(yè)會(huì)計(jì)人員的實(shí)際情況，通過采取定期培訓(xùn)、講座、深造等方式，不斷強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)行業(yè)理論知識(shí)、管理模式以及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求等方面的認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)，不斷培養(yǎng)和提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)技能、素質(zhì)水平和道德修養(yǎng)，從而積極打造一支專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高、職業(yè)道德優(yōu)秀、綜合實(shí)力強(qiáng)的專業(yè)性、高素質(zhì)人才隊(duì)伍。

（六）加強(qiáng)對(duì)行業(yè)金融體系的完善

政府要積極地建立和完善投資性房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)體系以及擔(dān)保體系，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的行業(yè)需求，努力建設(shè)一個(gè)多層次、多渠道、多方法的金融資本市場(chǎng)。同時(shí)，還要進(jìn)一步深化改革中小投資性房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)市場(chǎng)，逐步放松對(duì)企業(yè)在債券、貸款等方面的限制，積極維護(hù)和管理投資性房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)秩序，從而有效提高投資性房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)化、法制化、系統(tǒng)化和有序化發(fā)展。

四、結(jié)語

現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策有著較大的影響，對(duì)投資性房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重視，提高投資風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督和管理，從而更好的促進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的改革發(fā)展，使投資性房地產(chǎn)能夠更加平穩(wěn)、良性、可持續(xù)的建設(shè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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由于物業(yè)管理公司面對(duì)的是廣大的業(yè)主，收費(fèi)工作比較繁重，并且應(yīng)收賬款的時(shí)間長(zhǎng)短也不一樣，需要具體情況具體對(duì)待。在現(xiàn)實(shí)中，費(fèi)用拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時(shí)間，降低壞賬的發(fā)生率。

（二）調(diào)整應(yīng)收賬款回收的政策

科學(xué)的收款政策是提高應(yīng)收賬款回收率的重要保障。因此，物業(yè)管理公司需要根據(jù)不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對(duì)于逾期為繳費(fèi)的業(yè)主需要在合適的時(shí)間催款。對(duì)于逾期較長(zhǎng)時(shí)間的業(yè)主，業(yè)務(wù)人員上門催款時(shí)改善可以給予業(yè)務(wù)人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）對(duì)收賬策略進(jìn)行調(diào)整

對(duì)于拖欠時(shí)間不同和信用品質(zhì)不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進(jìn)的，首先是通過信函、電話聯(lián)系等方式，然后是上門面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對(duì)于超時(shí)較短的業(yè)主，不要進(jìn)行過多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對(duì)于時(shí)間比較長(zhǎng)的業(yè)主也需要用婉轉(zhuǎn)的態(tài)度通知，在通知無效時(shí)可以上門面談甚至訴諸法律［6］。對(duì)于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關(guān)證據(jù)，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效。

（四）建立應(yīng)收賬款壞賬制度

在商業(yè)信用行為當(dāng)中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，提前對(duì)壞賬發(fā)生情況進(jìn)行評(píng)估，建立健全壞賬準(zhǔn)備制度。其次，需要根據(jù)業(yè)主的財(cái)務(wù)狀況評(píng)估壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，然后選擇最恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，根據(jù)現(xiàn)行的準(zhǔn)則，采用備抵法對(duì)壞賬進(jìn)行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實(shí)的反映管理費(fèi)用收支狀況，維護(hù)公司以及廣大業(yè)主的利益。

四、結(jié)語

綜上所述，對(duì)于物業(yè)管理公司來說，做好應(yīng)收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)該進(jìn)一步提高對(duì)應(yīng)收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的政策，改變收賬的方法，做好對(duì)業(yè)主的信用管理，并加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理。只有這樣才能做好應(yīng)收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，提高物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的質(zhì)量。

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作者單位：（國(guó)網(wǎng)山東省電力公司東阿縣供電公司） （招商局物業(yè)管理有限公司廣州分公司）