摘 要：房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠機制對實現(xiàn)公平稅負(fù)、增加財政收入和保障納稅人基本權(quán)利等具有重要意義。當(dāng)前世界各發(fā)達(dá)國家都擁有較為成熟的房產(chǎn)稅制，雖然存在差異，但都已形成了較為完善的稅收優(yōu)惠管理機制。本文通過闡述房產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)及介紹世界各發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠機制，以期對我國相關(guān)政策的制定與完善有所裨益。

關(guān)鍵詞：發(fā)達(dá)國家；房產(chǎn)稅；稅收優(yōu)惠；

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-07-00-01

一、引言

在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅作為財政的主要稅種，是對公民的不動產(chǎn)征收的一種財產(chǎn)稅，對財政收入具有舉足輕重的作用。健全的房產(chǎn)稅優(yōu)惠機制還能調(diào)節(jié)房價和抑制投機，實現(xiàn)收入再分配，促進社會公平。世界各發(fā)達(dá)國家對于房產(chǎn)稅的制定及運行已積累了豐富的經(jīng)驗，這對于處于房產(chǎn)稅改革初始階段的我國具有重要的借鑒意義。

二、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的理論分析

（一）調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，引導(dǎo)居民合理消費。房產(chǎn)是一種特殊的商品，同時具備消費和投資的雙重屬性。房價過高或過低，不再是單純的經(jīng)濟問題，還會影響到社會的穩(wěn)定。作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟過熱或衰退的有效手段之一，稅收優(yōu)惠機制時常會被政府用來刺激或抑制某些特定行為，例如通過增減稅負(fù)來調(diào)節(jié)房產(chǎn)價值，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向及房地產(chǎn)的投資收益比例，進而影響消費者的購買決策，引導(dǎo)其合理消費。

（二）收入再分配，實現(xiàn)公平最大化。富人擁有多套房屋、別墅等豪華住宅，隨著房價的上漲財富不斷地積累，相反工薪階層省吃儉用才能買得起一套房子，富人越來越富，窮人越來越窮，這種社會現(xiàn)象造成了嚴(yán)重的不公。通過多種形式的房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策，對不同人群實行不同的征稅模式，可以調(diào)節(jié)收入的再分配，減輕低收入人群的納稅負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)社會公平的最大化。如對家庭首套住房和特殊群體的住房征稅實行減免、允許其延期納稅等。另外，政府將收取的房產(chǎn)稅稅款用于保障性住房和公共設(shè)施的建設(shè)，也是對社會財富再分配的一種體現(xiàn)。

三、發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅的優(yōu)惠機制

一般來說，雖然稅基與稅源聯(lián)系密切，但不是同一概念。稅基是指計稅標(biāo)準(zhǔn)或計稅依據(jù)，而稅源則是指稅收的價值源泉，兩者明顯不同。房產(chǎn)稅的稅基與稅源是相互分離的，房產(chǎn)稅的稅基是不動產(chǎn)的價值，稅源則是房產(chǎn)收益或房產(chǎn)所有人的收入。因此，除了稅率和稅基的減免外，發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅優(yōu)惠機制的設(shè)計還要考慮納稅人的實際收入情況，這也是保證房產(chǎn)稅公平的體現(xiàn)，目前主要包括三種類型。

（一）依據(jù)房產(chǎn)或土地的面積。這種類型是以家庭或個人為單位劃定一定的房屋居住面積為免征額，在特定面積內(nèi)免于征收房產(chǎn)稅。住面積作為免征額，日本規(guī)定，擁有5 000 平方米以下土地或者2 000 平方米以下特定地區(qū)土地的納稅人，可以免除土地持有稅。在德國，對于標(biāo)準(zhǔn)的一家四口的家庭，獨戶住宅的稅收優(yōu)惠面積為156平方米、雙戶住宅為240平方米。同樣，荷蘭也有規(guī)定，對小于一定面積或低于一定價值的不動產(chǎn)，將實行財產(chǎn)稅的豁免。這種類型的優(yōu)勢體現(xiàn)在其操作性的簡便，但未考慮到房產(chǎn)位置、建筑物特征等影響房產(chǎn)價值的重要屬性，極易造成橫向不公平。

（二）依據(jù)房產(chǎn)的評估價值。依據(jù)評估價值征收房產(chǎn)稅的國家一般采用這種方式設(shè)計優(yōu)惠機制。在英國，房屋的評估價值由價值評估機構(gòu)根據(jù)市場行情進行評估，每5年重估一次。房產(chǎn)稅的征收按房產(chǎn)的評估價值分為A-H共8個級別，分別征收不同的稅額，其最高稅率為最低稅率的25倍。在澳大利亞的維多利亞州，低于14萬澳元的不動產(chǎn)免除房產(chǎn)稅，同時將高于14萬澳元的不動產(chǎn)分為五個等級，分別實行不同的稅率。

（三）依據(jù)房產(chǎn)擁有者的收入水平。這類房產(chǎn)稅優(yōu)惠機制適用于像美國這樣實行個人綜合所得稅制度的國家。美國政府為減輕低收入人群的納稅負(fù)擔(dān)，對個人住房支出規(guī)定了一定的抵免額，并可以通過個人所得稅扣除，從而達(dá)到低收入者少納稅或不納稅的目的?！皵嗦菲鳌弊鳛楦鶕?jù)個人收入水平來確定財產(chǎn)稅補助的一種政策，是對這一方法的完善。當(dāng)納稅人所繳納的財產(chǎn)稅額與其收入兩者間的比例超過了法律的規(guī)定，政府會減少其應(yīng)繳納的所得稅額，將多繳納的稅款退還給納稅人，有時也會直接返還納稅人現(xiàn)金，當(dāng)做對所得稅稅收返還的一種補充。美國目前有一半以上的州對納稅人的房產(chǎn)制定了類似的稅收抵免政策。這類優(yōu)惠機制的好處是顯爾易見的，但為了能讓其有效的運行必須有完善的個人綜合所得稅制度與之配合。

此外，其他的優(yōu)惠措施還包括承租人、低收入家庭稅收補貼等，其中最普遍適用的是延期納稅。延期納稅主要表現(xiàn)在納稅時間的優(yōu)惠上，即針對殘疾人、老年人、低收入群體和處于正在開發(fā)地區(qū)邊緣上的農(nóng)場主這樣的特定納稅主體，如果他們的財產(chǎn)價值非因自身原因出現(xiàn)了大幅上升，那么納稅人可按財產(chǎn)原值納稅，同時需要記錄應(yīng)納稅款與所納稅款的差額，這個差額可推遲繳納。這部分差額稅款是全部繳納還是部分繳納，是否加收利息，各國對此做出了不同的規(guī)定。

四、結(jié)語

房產(chǎn)稅已不單單是簡單的財政問題，還是關(guān)系社會穩(wěn)定、國計民生的大問題，完善的房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠機制在增加財政收入的同時，還可以進一步落實公平負(fù)稅原則，保障納稅人的基本權(quán)利。筆者通過對世界各發(fā)達(dá)國家成熟的房產(chǎn)稅優(yōu)惠機制進行分類并介紹，希望為我國的房產(chǎn)稅稅制建設(shè)及完善提供參考。

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基金項目：北京工商大學(xué)研究生科研學(xué)術(shù)創(chuàng)新基金項目資助。