吳明
[摘 要] 近年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問(wèn)題,利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。在建工程抵押是當(dāng)前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型,但各地的登記機(jī)構(gòu)卻沒(méi)有統(tǒng)一的操作方式,現(xiàn)有的法律并未對(duì)在建工程抵押做要求,而且辦理程序增加了商品房預(yù)售許可困難,易造成商品房市場(chǎng)監(jiān)管不到位。為進(jìn)一步加強(qiáng)管理,提高工作效率,可采用測(cè)繪管理科、抵押管理科、測(cè)繪管理科三科聯(lián)動(dòng)的方式,改善房地產(chǎn)在建工程抵押的辦理程序,以促進(jìn)房地產(chǎn)在建工程抵押辦理的改善。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);在建工程;抵押”程序;房地產(chǎn)管理
[中圖分類號(hào)] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,相關(guān)管理也從單一的房地產(chǎn)管理向市場(chǎng)、中介、測(cè)繪、評(píng)估管理方向多元化發(fā)展。在信息化時(shí)代的今天,房地產(chǎn)管理系統(tǒng)也經(jīng)歷著由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由單一到多元、由局部到整體的全方位一體化的發(fā)展過(guò)程[1]。在建工程抵押辦理是房地產(chǎn)管理一項(xiàng)重要工作。近年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問(wèn)題,利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。房產(chǎn)管理相關(guān)部門(mén)辦理在建工程抵押程序是一個(gè)值得探討的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)在建工程抵押的涵義
在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。根據(jù)建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押辦法》的規(guī)定:“在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?!?/p>
依據(jù)我國(guó)法律法規(guī),以正在建造的建筑物設(shè)定抵押權(quán)的情形有兩種:其一,在建工程抵押;其二,預(yù)購(gòu)商品房抵押。這兩類抵押都屬于以正在建造的建筑物設(shè)定抵押的情形,無(wú)非后者是預(yù)售的商品房,抵押人是購(gòu)房人;而前者是既包括預(yù)售的商品房也包括非商品房的建筑物,而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式,因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn),在滿足銀行拓展客戶的同時(shí),又可解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求,現(xiàn)廣泛地被采用,成為房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理的一個(gè)重要事項(xiàng)。
二、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理涉及的程序
在建工程抵押是當(dāng)前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型,當(dāng)中存有不同的情形,各地登記機(jī)構(gòu)操作方式也不同,給當(dāng)事人帶來(lái)不便,也影響了相關(guān)辦理程序。目前,一些登記機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押要求在建項(xiàng)目達(dá)到商品房預(yù)售條件,從現(xiàn)有法律法規(guī)來(lái)看,并未作此要求。商品房預(yù)售許可的條件比在建工程抵押的條件苛刻得多[3]。因此,現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押的情況。
該類案件辦理涉及測(cè)繪管理科、抵押管理科和商品房管理科相關(guān)辦理程序。測(cè)繪管理科負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪單位提供的房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行備案、審核,如在房產(chǎn)面積的測(cè)量方面以原始記錄內(nèi)容的完整度進(jìn)行衡量。抵押管理科負(fù)責(zé)在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的抵押登記手續(xù)。主要審核資金用途、資料主體、貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)等。商品房管理科負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可手續(xù),主要審查是否已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū),是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。商品房管理科辦理商品房預(yù)售許可需經(jīng)歷材料受理、材料審核、許可審查后才能發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。
三、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理程序的現(xiàn)存弊端
申報(bào)在建工程抵押需要在房產(chǎn)管理部門(mén)的電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤(pán),如果由商品房管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤(pán),存在以下弊端:
1.增加商品房預(yù)售許可辦理困難
若企業(yè)今后再辦理商品房預(yù)售許可,由于在建工程抵押和商品房預(yù)售許可的要求不同,收取資料也不相同,且商品房預(yù)售許可為行政許可,時(shí)效性要求強(qiáng),故此次提交的資料無(wú)法再使用,需開(kāi)發(fā)企業(yè)重新提交資料,增加企業(yè)負(fù)擔(dān),同時(shí),測(cè)繪管理科、抵押管理科和商品房管理科等辦理機(jī)構(gòu)部門(mén)與部門(mén)之間交接案件易出現(xiàn)空檔,造成工作效率低下,開(kāi)發(fā)企業(yè)在各部門(mén)重復(fù)提交書(shū)面資料,花費(fèi)大量時(shí)間。
2.易造成商品房市場(chǎng)監(jiān)管不到位
由商品房管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤(pán)容易造成部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆漏洞,以申報(bào)在建工程抵押的名義建立樓盤(pán),今后不再辦理商品房預(yù)售許可,以逃避商品房預(yù)售管理中的諸多限制,如:商品房預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售方案公示、工程形象進(jìn)度等,導(dǎo)致商品房市場(chǎng)監(jiān)管不能到位。一旦出現(xiàn)商品房預(yù)售款、施工單位墊資款和在建工程抵押貸款三種款項(xiàng)相加超過(guò)了該商品房項(xiàng)目全部?jī)r(jià)值的現(xiàn)象,將嚴(yán)重?fù)p害相關(guān)利益方的權(quán)益[4]。
四、房地產(chǎn)在建工程抵押程序辦理的改善
為進(jìn)一步加強(qiáng)管理,提高工作效率,減少開(kāi)發(fā)企業(yè)重復(fù)提交資料,節(jié)約其辦案時(shí)間,建議針對(duì)上述問(wèn)題設(shè)立“開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序。此辦案程序采取“三個(gè)部門(mén)各司其職,部門(mén)間通過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系單運(yùn)轉(zhuǎn)”的方式較為合理,具體流程如下:
1.測(cè)繪管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)資料
由于申報(bào)在建工程抵押需要在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤(pán),而樓盤(pán)由測(cè)繪管理科負(fù)責(zé)建立,故辦理此類案件需要由測(cè)繪管理科先行審核開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目的圖紙,確定共有共用部位,審核規(guī)劃核定的物業(yè)用房是否已在面積測(cè)算報(bào)告內(nèi)標(biāo)注其位置、用途,以便建立樓盤(pán)。
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先把相關(guān)材料送至測(cè)繪管理科,測(cè)繪管理科現(xiàn)審核圖紙、共有共用部位和面積測(cè)算報(bào)告等,主要審核公用面積的測(cè)定是否合理、分灘和測(cè)定房產(chǎn)面積是否合理、計(jì)算房產(chǎn)面積的方法能否正確、測(cè)算用地面積是否正確、房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸等方面是否符合相關(guān)的要求,備案后向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具“商品房共有共用部位明細(xì)表”。
2.抵押管理科核查開(kāi)發(fā)企業(yè)資料
當(dāng)測(cè)繪管理科審核完圖紙和共有共用部位后,由抵押管理科審核房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申報(bào)在建工程抵押資料,主要審核一是在建工程抵押貸款的用途必須是取得在建工程繼續(xù)建造的資金。二是相關(guān)資料的主體應(yīng)該一致,抵押合同上的抵押人必須是借款合同的債務(wù)人。三是在建工程抵押的貸款人只能是具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的商業(yè)銀行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的國(guó)有土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)[4]。抵押管理科審核房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的資料,符合在建工程抵押受理要求后向測(cè)繪管理科出具“申請(qǐng)建立樓盤(pán)(在建工程抵押)”聯(lián)系單;如圖紙材料與資金用途、相關(guān)主體等材料都符合條件,由抵押管理科出具“申請(qǐng)建立樓盤(pán)(在建工程抵押)”聯(lián)系單。
3.測(cè)繪管理科在電腦系統(tǒng)建立樓盤(pán)
測(cè)繪管理科接受上述聯(lián)系單后在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤(pán),建立后同時(shí)向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立樓盤(pán)(在建工程抵押)”聯(lián)系單。商品房管理科留存測(cè)繪管理科出具的聯(lián)系單備查,待今后開(kāi)發(fā)企業(yè)前來(lái)申報(bào)商品房預(yù)售許可證時(shí)在建立樓盤(pán)前先與原樓盤(pán)核對(duì)比較,避免樓盤(pán)重復(fù)建立。
4.抵押管理科辦理在建工程抵押
抵押管理科根據(jù)所建樓盤(pán)辦在建工程抵押,由于樓盤(pán)內(nèi)已標(biāo)注各套房屋用途、共有共用部位,抵押管理科完全可以根據(jù)電腦樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的申報(bào)資料確定哪些房屋可以辦理在建工程抵押,同時(shí)把相關(guān)信息留存,以備查詢。
通過(guò)設(shè)立上述“開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序,將有效提高工作效率,保持部門(mén)之間業(yè)務(wù)銜接順暢,同時(shí)減少開(kāi)發(fā)企業(yè)的材料準(zhǔn)備,節(jié)約開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦案時(shí)間,有助于順利解決開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押這類案件。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]孔硯莉.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè)中數(shù)據(jù)整合的探討[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2008(5):100-101
[2]程嘯.《房屋登記辦法》中在建工程抵押權(quán)登記的理解與適用——《房屋登記辦法》研討之四[J].中國(guó)房地產(chǎn),2008(7):16-20
[3]刁其懷.在建工程抵押登記若干疑難問(wèn)題探討(上)[J].中國(guó)房地產(chǎn),2014(13):45-48
[4]鄭格非.新時(shí)期在建工程抵押登記的思考[J].經(jīng)濟(jì)師,2013(5):259-260
[責(zé)任編輯:劉玉梅]endprint