吳明

[摘 要] 近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問(wèn)題，利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。在建工程抵押是當(dāng)前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型，但各地的登記機(jī)構(gòu)卻沒(méi)有統(tǒng)一的操作方式，現(xiàn)有的法律并未對(duì)在建工程抵押做要求，而且辦理程序增加了商品房預(yù)售許可困難，易造成商品房市場(chǎng)監(jiān)管不到位。為進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高工作效率，可采用測(cè)繪管理科、抵押管理科、測(cè)繪管理科三科聯(lián)動(dòng)的方式，改善房地產(chǎn)在建工程抵押的辦理程序，以促進(jìn)房地產(chǎn)在建工程抵押辦理的改善。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；在建工程；抵押”程序；房地產(chǎn)管理

[中圖分類號(hào)] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)管理也從單一的房地產(chǎn)管理向市場(chǎng)、中介、測(cè)繪、評(píng)估管理方向多元化發(fā)展。在信息化時(shí)代的今天，房地產(chǎn)管理系統(tǒng)也經(jīng)歷著由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由單一到多元、由局部到整體的全方位一體化的發(fā)展過(guò)程[1]。在建工程抵押辦理是房地產(chǎn)管理一項(xiàng)重要工作。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金信貸難問(wèn)題，利用在建工程抵押貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要融資渠道。房產(chǎn)管理相關(guān)部門(mén)辦理在建工程抵押程序是一個(gè)值得探討的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)在建工程抵押的涵義

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。根據(jù)建設(shè)部令第56號(hào)《城市房地產(chǎn)抵押辦法》的規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！?/p>

依據(jù)我國(guó)法律法規(guī)，以正在建造的建筑物設(shè)定抵押權(quán)的情形有兩種：其一，在建工程抵押；其二，預(yù)購(gòu)商品房抵押。這兩類抵押都屬于以正在建造的建筑物設(shè)定抵押的情形，無(wú)非后者是預(yù)售的商品房，抵押人是購(gòu)房人；而前者是既包括預(yù)售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被采用，成為房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理的一個(gè)重要事項(xiàng)。

二、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理涉及的程序

在建工程抵押是當(dāng)前房產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的一種登記類型，當(dāng)中存有不同的情形，各地登記機(jī)構(gòu)操作方式也不同，給當(dāng)事人帶來(lái)不便，也影響了相關(guān)辦理程序。目前，一些登記機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押要求在建項(xiàng)目達(dá)到商品房預(yù)售條件，從現(xiàn)有法律法規(guī)來(lái)看，并未作此要求。商品房預(yù)售許可的條件比在建工程抵押的條件苛刻得多[3]。因此，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押的情況。

該類案件辦理涉及測(cè)繪管理科、抵押管理科和商品房管理科相關(guān)辦理程序。測(cè)繪管理科負(fù)責(zé)對(duì)測(cè)繪單位提供的房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行備案、審核，如在房產(chǎn)面積的測(cè)量方面以原始記錄內(nèi)容的完整度進(jìn)行衡量。抵押管理科負(fù)責(zé)在建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的抵押登記手續(xù)。主要審核資金用途、資料主體、貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)等。商品房管理科負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可手續(xù)，主要審查是否已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。商品房管理科辦理商品房預(yù)售許可需經(jīng)歷材料受理、材料審核、許可審查后才能發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。

三、房地產(chǎn)在建工程抵押辦理程序的現(xiàn)存弊端

申報(bào)在建工程抵押需要在房產(chǎn)管理部門(mén)的電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤(pán)，如果由商品房管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤(pán)，存在以下弊端：

1.增加商品房預(yù)售許可辦理困難

若企業(yè)今后再辦理商品房預(yù)售許可，由于在建工程抵押和商品房預(yù)售許可的要求不同，收取資料也不相同，且商品房預(yù)售許可為行政許可，時(shí)效性要求強(qiáng)，故此次提交的資料無(wú)法再使用，需開(kāi)發(fā)企業(yè)重新提交資料，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，測(cè)繪管理科、抵押管理科和商品房管理科等辦理機(jī)構(gòu)部門(mén)與部門(mén)之間交接案件易出現(xiàn)空檔，造成工作效率低下，開(kāi)發(fā)企業(yè)在各部門(mén)重復(fù)提交書(shū)面資料，花費(fèi)大量時(shí)間。

2.易造成商品房市場(chǎng)監(jiān)管不到位

由商品房管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)的資料后再建立樓盤(pán)容易造成部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆漏洞，以申報(bào)在建工程抵押的名義建立樓盤(pán)，今后不再辦理商品房預(yù)售許可，以逃避商品房預(yù)售管理中的諸多限制，如：商品房預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售方案公示、工程形象進(jìn)度等，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)監(jiān)管不能到位。一旦出現(xiàn)商品房預(yù)售款、施工單位墊資款和在建工程抵押貸款三種款項(xiàng)相加超過(guò)了該商品房項(xiàng)目全部?jī)r(jià)值的現(xiàn)象，將嚴(yán)重?fù)p害相關(guān)利益方的權(quán)益[4]。

四、房地產(chǎn)在建工程抵押程序辦理的改善

為進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高工作效率，減少開(kāi)發(fā)企業(yè)重復(fù)提交資料，節(jié)約其辦案時(shí)間，建議針對(duì)上述問(wèn)題設(shè)立“開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序。此辦案程序采取“三個(gè)部門(mén)各司其職，部門(mén)間通過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系單運(yùn)轉(zhuǎn)”的方式較為合理，具體流程如下：

1.測(cè)繪管理科審核開(kāi)發(fā)企業(yè)資料

由于申報(bào)在建工程抵押需要在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤(pán)，而樓盤(pán)由測(cè)繪管理科負(fù)責(zé)建立，故辦理此類案件需要由測(cè)繪管理科先行審核開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目的圖紙，確定共有共用部位，審核規(guī)劃核定的物業(yè)用房是否已在面積測(cè)算報(bào)告內(nèi)標(biāo)注其位置、用途，以便建立樓盤(pán)。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先把相關(guān)材料送至測(cè)繪管理科，測(cè)繪管理科現(xiàn)審核圖紙、共有共用部位和面積測(cè)算報(bào)告等，主要審核公用面積的測(cè)定是否合理、分灘和測(cè)定房產(chǎn)面積是否合理、計(jì)算房產(chǎn)面積的方法能否正確、測(cè)算用地面積是否正確、房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸等方面是否符合相關(guān)的要求，備案后向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具“商品房共有共用部位明細(xì)表”。

2.抵押管理科核查開(kāi)發(fā)企業(yè)資料

當(dāng)測(cè)繪管理科審核完圖紙和共有共用部位后，由抵押管理科審核房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申報(bào)在建工程抵押資料，主要審核一是在建工程抵押貸款的用途必須是取得在建工程繼續(xù)建造的資金。二是相關(guān)資料的主體應(yīng)該一致，抵押合同上的抵押人必須是借款合同的債務(wù)人。三是在建工程抵押的貸款人只能是具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的商業(yè)銀行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的國(guó)有土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)[4]。抵押管理科審核房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的資料，符合在建工程抵押受理要求后向測(cè)繪管理科出具“申請(qǐng)建立樓盤(pán)（在建工程抵押）”聯(lián)系單；如圖紙材料與資金用途、相關(guān)主體等材料都符合條件，由抵押管理科出具“申請(qǐng)建立樓盤(pán)（在建工程抵押）”聯(lián)系單。

3.測(cè)繪管理科在電腦系統(tǒng)建立樓盤(pán)

測(cè)繪管理科接受上述聯(lián)系單后在電腦系統(tǒng)內(nèi)建立樓盤(pán)，建立后同時(shí)向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立樓盤(pán)（在建工程抵押）”聯(lián)系單。商品房管理科留存測(cè)繪管理科出具的聯(lián)系單備查，待今后開(kāi)發(fā)企業(yè)前來(lái)申報(bào)商品房預(yù)售許可證時(shí)在建立樓盤(pán)前先與原樓盤(pán)核對(duì)比較，避免樓盤(pán)重復(fù)建立。

4.抵押管理科辦理在建工程抵押

抵押管理科根據(jù)所建樓盤(pán)辦在建工程抵押，由于樓盤(pán)內(nèi)已標(biāo)注各套房屋用途、共有共用部位，抵押管理科完全可以根據(jù)電腦樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的申報(bào)資料確定哪些房屋可以辦理在建工程抵押，同時(shí)把相關(guān)信息留存，以備查詢。

通過(guò)設(shè)立上述“開(kāi)發(fā)企業(yè)不辦預(yù)售直接辦理在建工程抵押”辦案程序，將有效提高工作效率，保持部門(mén)之間業(yè)務(wù)銜接順暢，同時(shí)減少開(kāi)發(fā)企業(yè)的材料準(zhǔn)備，節(jié)約開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦案時(shí)間，有助于順利解決開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)不辦理商品房預(yù)售許可而直接辦理在建工程抵押這類案件。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]孔硯莉.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)建設(shè)中數(shù)據(jù)整合的探討[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2008（5）：100-101

[2]程嘯.《房屋登記辦法》中在建工程抵押權(quán)登記的理解與適用——《房屋登記辦法》研討之四[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2008（7）：16-20

[3]刁其懷.在建工程抵押登記若干疑難問(wèn)題探討（上）[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2014（13）：45-48

[4]鄭格非.新時(shí)期在建工程抵押登記的思考[J].經(jīng)濟(jì)師，2013（5）：259-260

[責(zé)任編輯：劉玉梅]endprint