周詠馨　周云

摘要：針對“房地產(chǎn)投資分析”課程實踐教學偏弱、理論教學枯燥的問題，以培養(yǎng)實用型高級技術(shù)人才為目標，研究實踐教學對“房地產(chǎn)投資分析”課程的影響。通過典型案例分析、實戰(zhàn)課題訓練，展現(xiàn)實踐教學的應用，使學生加深對房地產(chǎn)投資分析理論的理解，提高對課程的學習興趣，進一步明確目標和方向，把培養(yǎng)目標落到實處。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資分析；課程；實踐教學

中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地產(chǎn)投資分析”是一門實踐性很強的理論課程，在寬基礎、深理論的思想指導下，受課時、非理想化的項目背景和市場條件等因素的影響，課程的實踐教學效果在一定程度上難以達到教學要求，導致理論與實踐脫節(jié)，甚至在教學過程中出現(xiàn)“學生很茫然、教師很無奈”的現(xiàn)象。如何實現(xiàn)“房地產(chǎn)投資分析”課程的培養(yǎng)目標，是課程理論教學與實踐教學改革的需要，也是培養(yǎng)人才執(zhí)業(yè)能力和創(chuàng)新能力的需要。如何發(fā)揮好高校優(yōu)勢資源和有利條件，加強實踐教學，推進高校在創(chuàng)新人才培養(yǎng)中發(fā)揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。

一、“房地產(chǎn)投資分析”的課程目標

“房地產(chǎn)投資分析”課程的教學目標不同于房地產(chǎn)投資的目標，也不同于房地產(chǎn)投資分析的目標。房地產(chǎn)投資的目標是通過房地產(chǎn)投資實現(xiàn)投資人預期的收益。房地產(chǎn)投資分析的目標是根據(jù)房地產(chǎn)項目的區(qū)位條件、市場環(huán)境、財務狀況等因素，做出房地產(chǎn)項目投資決策的過程。“房地產(chǎn)投資分析”課程的教學目標是使學生掌握房地產(chǎn)投資分析的基本理論，能夠從不同角度分析投資的可行性，具有一定的投資分析實踐能力。課程的理論教學目標與實踐教學目標都是圍繞課程目標服務的。教學過程中，只有理清課程實踐教學目標、理論教學目標及它們與總目標的關系，才能明確教學的方向，協(xié)調(diào)教學理論目標與實踐教學目標的關系。

房地產(chǎn)項目投資分析內(nèi)容及過程涉及面廣，僅僅依靠理論分析難以客觀評價和理解項目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長短、風險大小、項目的規(guī)模、復雜程度、收益等孤立、抽象的指標融入實際項目，賦予其實際意義，再運用投資分析的理論，對認清項目的全貌、增強項目的形象感、實現(xiàn)決策目標，能夠起到事半功倍的效果。

二、實踐教學是實現(xiàn)教學目標的重要手段

課程的教學目標是圍繞投資的需要而展開的。房地產(chǎn)投資分析是要積極地實施投資，或通過投資分析積極地優(yōu)化投資方案，獲取預期的投資效益。在同一個項目中，如果采用不同的策劃方案，會得到不同的收益結(jié)果。如果沒有投資分析，或投資分析失誤，房地產(chǎn)開發(fā)就無法獲取更高的收益，甚至有可能一敗涂地。因此，房地產(chǎn)投資分析離不開科學的策劃方案，房地產(chǎn)投資的方案決策必須依靠精細化的投資分析。實踐教學的魅力在于，要表達一個觀點、說明一個問題，不需要說多少大道理，利用一個簡單的案例，就可以闡明課程的相關理論及其重要程度。

某房地產(chǎn)（別墅）項目，用地面積300畝，當時的地價40萬/畝（應該是相當?shù)土耍?，銷售價格1.3萬元/平方米，兩年完成銷售。該項目形式很理想，理應收益豐厚，但股東卻始終沒有分到利潤。為什么出現(xiàn)這樣的局面？是管理人員的職業(yè)操守出了問題？還是成本管理失控？各種猜疑紛至沓來。

通過成本分析，問題的癥結(jié)便顯現(xiàn)出來。根據(jù)某別墅項目基本成本費用表（見表1），每m2建筑面積的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷售價格對比，顯然，基本無利潤可言。建筑面積是房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心指標。由于該產(chǎn)品的策劃主要重視了產(chǎn)品的觀賞性，而忽略了產(chǎn)品的商品屬性，造成了容積率過低，使綜合成本直線上升。如果調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定位，同樣300畝的項目就可以實現(xiàn)投資的目標。上述別墅案例，如果以容積率0.2建設施工，投資將會失敗。由此可見，投資分析是投資的前提，也是方案策劃的前提。它可以使產(chǎn)品數(shù)據(jù)化、形象化，為方案的制訂指明具體的方向，為方案的決策提供明確的指標。將類似案例引入課堂教學，可以使學生深刻理解“先分析、后設計”在房地產(chǎn)開發(fā)程序中的意義。

三、實踐教學是進行啟發(fā)式教學的催化劑

實踐教學是提高學習興趣、進行啟發(fā)式教學的催化劑。枯燥的理論和數(shù)據(jù)只有落實到實際的投資項目，才能真實看清事物之間的邏輯關系和本質(zhì)聯(lián)系，才能使基礎理論具備應有的生命力。理論教學應圍繞培養(yǎng)能力展開，并配合技能訓練來進行。把實踐環(huán)節(jié)引入教學過程，不僅可以把課程理論與實際項目相結(jié)合，而且可以提高教學的活力和學習的積極性，使填鴨式說教轉(zhuǎn)變?yōu)閱l(fā)式教學。

（一）數(shù)據(jù)分析案例

以數(shù)據(jù)分析為例，項目數(shù)據(jù)之間的邏輯關系是相當強的，它們之間的數(shù)據(jù)要求一旦不能滿足，項目投資目標將大打折扣，甚至全盤皆輸。例如，計劃投資一個3000平方米的餐飲項目，試分析它的幾個數(shù)據(jù)關系。假定該餐飲項目規(guī)劃的規(guī)模和接待能力折合為60個標準包間，每個標準包間50平方米，每間平均10人，可同時容納600人就餐。在這個基本數(shù)據(jù)的基礎上，再來分析它的衍生數(shù)據(jù)。要保證這3000平方米的商業(yè)項目的正常運營，按餐飲的平均行業(yè)利潤10%計算，即每天800人次就餐才能實現(xiàn)盈利目標。這樣就有了消費者人流量的基本數(shù)據(jù)。

滿足人流量規(guī)模必需考慮一些必備的配套數(shù)據(jù)。比如，可能有多少車輛來？需要多少停車位？店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設施，以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求？在這些配套要求中，對有案可循的數(shù)據(jù)可以直接套用，判斷是否符合經(jīng)營要求。對由于地域、定位、客戶群等方面的不同，存在變數(shù)的或沒有基本數(shù)據(jù)的，則需要完成大量精細的調(diào)研、測算等實踐工作。一個成功的項目，它的每個環(huán)節(jié)、每道工序都必須是成功的；一個失敗的項目，可能只因一個數(shù)據(jù)的偏差而出現(xiàn)問題。上例中，如果停車位數(shù)量不能滿足配套要求，帶來的就會是接待能力不足、客戶流失、利潤減少、經(jīng)營目標不能實現(xiàn)。endprint

（二）實踐案例的拓展

一個案例所能表達的觀點、說明的問題是有限的。實踐教學需要以研究深入淺出的案例為基礎，舉一反三，在更大范圍內(nèi)，更加深入地發(fā)揮實踐教學的效能，盡可能用一個案例串聯(lián)多方面的問題，通過一系列實踐綜合訓練，加強課程的統(tǒng)一性和整體感。實踐教學不是以判斷出一個結(jié)論為終點，而是要以此為起點，擴大實踐教學的成果，在紛繁復雜的項目投資分析中，研究各種因素內(nèi)在聯(lián)系，準確判斷投資目標的可行性。對成功的案例，應總結(jié)其成功經(jīng)驗，找出不足之處，不斷改進；對失敗的案例，要從失敗中走出來，通過投資分析，找出問題的癥結(jié)，進行方案的優(yōu)化，進而衍生出多種方案，形成多種方案的比較，走上一條精心分析、科學決策、理性投資道路，實現(xiàn)投資的預期效益。

四、實踐教學形式與選題

以培養(yǎng)實用型高級技術(shù)人才為目標的教學定位，一旦脫離了項目實踐，教學效果就無從談起。實踐教學是整個教學過程中重要的一環(huán)，更是培養(yǎng)實用人才的必要環(huán)節(jié)。如何發(fā)揮實踐教學的作用，展現(xiàn)實踐教學的意義，其形式和選題尤為重要。

（一）實踐教學的形式

實踐教學的教學形式是以實際項目為背景組織教學活動，主要有兩類基本形式：一是觀摩性實踐教學，主要利用課堂教學來完成，即通過實際項目案例，說明相關的觀點，解決相關的問題。觀摩性實踐教學應進一步利用案例背景，進行課堂提問、課堂討論、教學互動等多種形式活躍課堂氣氛，引領學習思路，提高教學效果。二是實戰(zhàn)性實踐教學，主要以課外練習為主，即以工程案例為背景，布置相關課題，由同學在實踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實戰(zhàn)型實踐教學應加強答疑、輔導，在課堂上適當進行點評、分析和總結(jié)。

（二）實踐教學的選題與學時分配原則

實踐教學的選題，如果簡單地全盤照搬案例，會使教學內(nèi)容松垮散漫，既耗時耗力，又不能切中主題、實現(xiàn)目標。課堂實踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設計。應當圍繞教學單元的目標，把精心挑選的案例進行提煉，使之服務于教學目標，即做到指出問題“一針見血”，解決問題“立竿見影”。應當注意的是，實踐教學環(huán)節(jié)也是培養(yǎng)學生嚴謹?shù)闹螌W態(tài)度、良好工作作風的重要渠道。

合理分配實踐教學與理論教學的學時是教學效果的重要保證。在理論課時相對偏緊的情況下，實踐教學必定占用理論教學的課時。如何處理好它們之間的關系，把握理論與實踐的教學時間呢？有“得”必有“失”，要“取”還得“舍”。實踐教學占用的學時，可以在遵循教學大綱的前提下，合理調(diào)整教學內(nèi)容的輕重，把一些原本計劃在課堂上灌輸?shù)母拍詈屠碚?，通過課外練習（作業(yè)）、課外消化的形式讓學生自學完成，填補理論教學的空白。廣義上講，實踐教學可以貫穿教學的始終。合理的分配和使用實踐教學課時，積極采用啟發(fā)式教育、主動式學習的教學方法，在培養(yǎng)學生獨立思考能力和獨立工作能力等方面，往往會收到更好的教學效果。

應當指出，實踐教學只是教學的一個重要環(huán)節(jié)和基本手段，并不是教學過程的全部，基本概念與基本理論的掌握才是學業(yè)成敗的根本。理論教學與實踐教學是相輔相成的。用實例來串聯(lián)教學內(nèi)容、說明理論問題，把課程的基礎理論應用于實踐環(huán)節(jié)，使枯燥的理論形象化、具體化，提高學生的學習興趣、激發(fā)其學習動力，既能提高解決實際問題的能力，又可以進一步提高理論教學的效果。人才培養(yǎng)質(zhì)量是高校教育的生命線。厘清實踐教學目標在課程目標中的作用，處理好理論教學與實踐教學的關系，這是“房地產(chǎn)投資分析”課程實踐教學改革的方向，也是實現(xiàn)課程培養(yǎng)目標的需要。

參考文獻：

[1]吳興應，張新橋.基于培養(yǎng)大學生創(chuàng)新能力的開放性實驗教學質(zhì)量評價體系的研究[J].實驗室科學，2012，（2）：161-163.

[2]陳娜.高等院校實踐教學存在的問題及改革趨勢[J].時代教育，2014，（7）：211.

[3]肖磊，等.土木工程管理類課程“深層學習”引導法教學實踐和思考[J].高等建筑教育，2013，（5）：45-48.

[4]陳虹.新時期高校實踐教學管理的現(xiàn)狀與對策思考[J].科教文匯，2014，（8）：33-35.endprint