謝增祿

摘 要：項目的程序進度管理，作為項目管理中的重要內容，直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益和信譽。目前，由于房地產開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)在工程項目管理方面大都沿用傳統(tǒng)的經(jīng)驗作法，缺乏新技術、新理論的運用，致使建筑工程項目經(jīng)常不能按照計劃工期完工，或者為了按期完成工程卻付出了增加成本的代價，既給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟損失，又影響了企業(yè)在市場上的競爭力。因此項目工程的程序標準化有著重要意義，本文針對這一論點展開相關論述。

關鍵詞：項目工程；程序；商品住宅

0 引言

商品住宅，經(jīng)過多道程序的復雜過程，于商品到住戶入住，使老百姓有了一個好的港灣，在這里日出而做，日落而息的生活進入了一個循環(huán)的境界，并幾代人在這里為生活自力更生，艱苦創(chuàng)業(yè)，自己在碌碌無為，為自己的輝煌日復一日，年復一年為夢想拼搏。

建筑住宅工程的開始，經(jīng)過項目地址選址，項目策劃、籌劃，國家規(guī)定的、政策范圍允許的房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)公司具備的企業(yè)法人、具備的企業(yè)身份代碼證和經(jīng)過稅務機關備案登記的“稅務證”及經(jīng)營開發(fā)企業(yè)具備建筑管理技術職業(yè)資格工程技術管理人組成的開發(fā)企業(yè)資質手續(xù)，資質許可的范圍內開發(fā)經(jīng)營。

在開發(fā)企業(yè)占有土地時，首先對這片土地的“土地產權證”要具備，并對這塊土地要有本地產權土地主管部門頒發(fā)“土地許可證”，歸屬這個開發(fā)企業(yè)擁有。但同時如果這片土地歸屬國營單位，這個國營單位對這片土地還要對土地進行招標拍賣，才合乎“土地管理法”的法律規(guī)定。經(jīng)過招標后土地開發(fā)企業(yè)就擁有了這塊土地的經(jīng)營權，合乎政策和法律規(guī)定。在對這塊土地開發(fā)動工前，要對這塊土地取得“城市規(guī)劃許可”，由當?shù)卣某鞘幸?guī)劃部門進行建設布局，和整個城市布局相配套，合乎整個城市規(guī)劃設計發(fā)展需要。

1 設計規(guī)劃

項目動工報批手續(xù)批準后，對項目的規(guī)劃設計進行設計招標，設計是項目建設的重要環(huán)節(jié)，在項目選址和設計任務書已定的情況下，項目技術是否先進、經(jīng)濟上是否合理，設計將起決定性的作用，有招標代理公司對參選的設計單位進行資格審查，再對設計方案、設計價位進行公開、公平、公正的招標，選出設計規(guī)劃單位對工程進行圖紙設計，在完成對這片土地規(guī)劃設計的基礎上有政府建設規(guī)劃部門給以批準，并同時公安消防部門對圖紙進行消防批準認可，并在規(guī)劃圖上蓋章簽約。政府主管部門給開發(fā)企業(yè)頒發(fā)“城市規(guī)劃許可證”。

2 項目勘探

開發(fā)企業(yè)對這片土地的圖紙規(guī)劃的地址勘探資料，設計項目的承載力、承重力要具備，對有資質的勘探企業(yè)進行地址勘探，并進行勘探企業(yè)的公開招標。對信譽好、能力強的勘探隊伍選人進行施工勘探，招標人及時對勘探工作進行進度、質量和投資控制，派本項目技術人員在勘探現(xiàn)場進行協(xié)調各方關系，掌握工作進展情況，然后對勘探成果資料進行歸檔備案。

3 工程監(jiān)理

為得到工程的施工進度、質量管理、成本管理、安全管理、信息管理和工程關系協(xié)調，選用工程監(jiān)理做項目管理服務是很重要的一環(huán)，在選擇監(jiān)理公司時把好的服務企業(yè)的好監(jiān)理公司來管理本工程項目十分重要，首先招標代理公司對參選的監(jiān)理企業(yè)進行資格審查，鼓勵的是能力競爭，而不是價格競爭，如果對監(jiān)理單位的資質和能力不給于足夠重視，光依據(jù)投標高低確定中標人，忽視服務質量，報價最低的投標人不一定是能勝任工作的監(jiān)理單位，所以在項目工程上選出好的監(jiān)理單位是保證工程質量的前提。

4 建筑施工

在選擇建筑施工單位方面，是本項目建設的更關鍵一項。

有招標代理公司對參與投標的施工單位的資質有一個合乎本工程的施工標準的資質要求，對高度在200米以下的工業(yè)、民用建筑工程；高度在240米以下的構筑物工程；單項合同額3000萬元以上的工程，選擇有一級資質的施工建筑公司承擔。

在高度100米以下的工業(yè)、民用建筑工程，高度120米以下的構筑物工程，建筑面積4萬平方米以下的單體工業(yè)、民用建筑工程；

單跨跨度39米以下的建筑工程。有二級資質企業(yè)建筑公司施工承擔。

在高度50米以下的工業(yè)、民用建筑工程，高度在70米以下的構筑物工程，建筑面積在1.2萬平方米以下的單體工業(yè)、民用建筑工程，單跨跨度27米以下的建筑工程有三級總承包建筑企業(yè)施工承擔。

同時對一級、二級、三級總承包建筑企業(yè)的主體工程以外可以有專業(yè)承包企業(yè)進行配合總承包企業(yè)施工，總承包企業(yè)、專業(yè)承包企業(yè)可以把勞務分包工程分包給有勞務資質的企業(yè)。

總承包企業(yè)對項目施工負總責。在總承包企業(yè)施工中，首先對本工程項目的施工招標進行有招標代理公司進行公開、公正、公平的項目施工招標，對所有投標單位進行資格審查，企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質證、投招標信用手冊、安全許可證、法人代碼證、稅務證、項目經(jīng)理證以及項目部的施工技術人員崗位證書。同類工程的業(yè)績證明，本工程采用的主要機械設備等審查，確定合格的投標人，通過雙方簽訂合同，是施工單位對本項目工程進行施工，由政府建設部門頒發(fā)“建筑施工許可證”進行項目施工，由項目中對工程的檢驗批、分部分項工程、單位工程、單項工程檢驗合格后，由施工單位對本工程在自檢合格后，經(jīng)過監(jiān)理單位和建筑主管部門再竣工驗收，合格后上報有關部門工程備案。

同時開發(fā)企業(yè)取得建筑主管部門頒發(fā)的“售房許可證”后，才能對本商品房進行銷售。出售到用戶名下，對在保修期內的工程出現(xiàn)的質量問題施工單位還要分清責任進行維修修繕。

總之，項目的開發(fā)、建設、銷售和用戶住進房屋這一系列程序，各方面的參與人員及單位和政府主管部門都要進行細致的工作，呵護項目的每一道工序及程序，使項目整體更加完善發(fā)揮，盡善盡美。