文/陳杰

反向按揭在中國的推行，始終存在不少制度性障礙，對該項產(chǎn)品的需求與供給都明顯不足。如果不能對癥下藥，僅僅靠政府一時熱心和幾個名義上鼓勵但沒有實質(zhì)扶持政策的文件，反向按揭要在中國起飛，還十分遙遠(yuǎn)。

保監(jiān)會在2014年6月23日曾發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（保監(jiān)發(fā)[2014]53號，下稱《意見》）。隨后，基于住房反向抵押貸款（以下簡稱反向按揭）的“以房養(yǎng)老”試點政策正式在北京、上海、廣州和武漢4個城市落地。該政策發(fā)布時，社會各界曾經(jīng)對反向按揭寄予厚望，媒體紛紛給予聚焦報道。但時間過去半年多，這項工作進(jìn)展仍然極為緩慢，媒體上鮮有成功案例的報道，用現(xiàn)在流行的詞匯來評價，“存在感很低”。

保監(jiān)會《意見》中認(rèn)為，反向按揭有諸多正面意義，“盤活老年人房產(chǎn)，實現(xiàn)個人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金來源，提升老年人養(yǎng)老保障水平”。然而，顯然各界對于反向按揭并不買賬。

其實這并令人不意外。2004年前后，國內(nèi)就有不少人大代表、政協(xié)委員和業(yè)界人士呼吁開展基于反向按揭的“以房養(yǎng)老”。2007年后，上海住房公積金管理中心等不少單位也嘗試過“以房養(yǎng)老”試點，但最后都無疾而終。可見，反向按揭在中國的推行，始終存在不少制度性障礙，對該項產(chǎn)品的需求與供給都明顯不足。如果不能對癥下藥，僅僅靠政府一時熱心和幾個名義上鼓勵但沒有實質(zhì)扶持政策的文件，反向按揭要在中國起飛，還十分遙遠(yuǎn)。

發(fā)展反向按揭的幾大誤區(qū)

第一，反向按揭依靠金融機(jī)構(gòu)就夠了，不需要進(jìn)行輿論熱身和動員宣傳。實際上，社會各界對反向按揭的誤解很深，輿論環(huán)境十分不利。當(dāng)前很多媒體和網(wǎng)絡(luò)觀點，大多認(rèn)為政府現(xiàn)在推出“以房養(yǎng)老”和“反向按揭”，目標(biāo)就是為了減輕政府統(tǒng)籌的養(yǎng)老金負(fù)擔(dān)，甚至認(rèn)為“以房養(yǎng)老”就是政府不管老百姓的養(yǎng)老保障了，要老百姓用自己的房子來給自己養(yǎng)老。結(jié)合近期一再有政府統(tǒng)籌養(yǎng)老金出現(xiàn)“虧空”的傳聞，再加上這段時間不斷有來自政府或政府背景的專家提議延遲退休年齡和提高領(lǐng)取養(yǎng)老金門檻，確實讓人們難以不對此有所聯(lián)想。為此，輿論總體上對“以房養(yǎng)老”帶有很強(qiáng)的抵觸情緒，進(jìn)而導(dǎo)致公眾需求冷淡，自然很難推動反向按揭。

第二，既然反向按揭是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，政府只要給予綠燈，市場自然就能發(fā)動起來。為此保監(jiān)會《意見》只有一些很粗略的進(jìn)入限制性條件，既沒有為貸款人提供保險兜底機(jī)制，也沒有對老年屋主如何進(jìn)行權(quán)益保障和防止上當(dāng)受騙給予專門法規(guī)保護(hù)，而這些都是很難靠市場自身調(diào)整來解決的。這樣的背景下，市場很難發(fā)動起來。

第三，對反向按揭的需求與供給都過高估計。從需求角度看，中國人有家產(chǎn)傳承的傳統(tǒng)文化，尤其當(dāng)前房價仍然上漲，增值預(yù)期很高，子女普遍反對老人將房產(chǎn)反向抵押，強(qiáng)烈希望家產(chǎn)傳后。中國大多數(shù)老年人自身也有強(qiáng)烈的饋贈動機(jī)，希望給子女盡可能的支持。同時，大多數(shù)中國老年人沒有獨立產(chǎn)權(quán)的房子，即使有，也往往與子女同住，很少獨自居住。老年人通常也認(rèn)為，自己應(yīng)該靠子女來養(yǎng)老。這些因素都導(dǎo)致對反向按揭的潛在需求不可能太高。從供給角度看，中國房價風(fēng)險、利率風(fēng)險、老年人房屋產(chǎn)權(quán)難以確權(quán)及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等制度性因素，都抑制了銀行和保險公司等金融機(jī)構(gòu)提供反向按揭產(chǎn)品的積極性。同時，中國銀行本身傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤豐厚，并沒有強(qiáng)大動力涉足金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

發(fā)展反向按揭的對策建議

筆者認(rèn)為，如果政府真心要促成反向按揭在中國起飛，應(yīng)當(dāng)作以下政策調(diào)整：

1.對于反向按揭，政府定位要明確，態(tài)度要鮮明。政府一定要明確，反向按揭不是一般意義上的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，而是公益性和外部性很強(qiáng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。而經(jīng)濟(jì)學(xué)理論又告訴我們，帶有外部性的公共產(chǎn)品，市場供給一定是不足的，短于社會最優(yōu)供給。在這方面，政府不應(yīng)該羞羞答答，覺得反向按揭是金融產(chǎn)品，就應(yīng)該讓市場來決定。對于反向按揭，一定要政府扶上馬后才能討論市場機(jī)制發(fā)揮的事情。美國反向按揭就是由聯(lián)邦政府主導(dǎo)設(shè)計和推行的，沒有交給市場來做。如果沒有聯(lián)邦政府提供的保險，美國反向按揭也是寸步難行。遭遇危機(jī)時刻，如果沒有聯(lián)邦政府的傾力救助，反向按揭也早就覆滅了。從美國經(jīng)驗看，中國政府如果真心想發(fā)展反向按揭，態(tài)度一定要鮮明果斷，要主動承擔(dān)引導(dǎo)乃至主導(dǎo)的責(zé)任，從保險制度和運(yùn)行機(jī)制上給市場充分信心，而不是交給市場自由發(fā)揮。

2.對于反向按揭這樣復(fù)雜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，一定要有充分的輿論宣傳動員和知識普及。當(dāng)前社會公眾對反向按揭仍然似懂非懂，當(dāng)人們對一個事物陌生的時候，往往傾向于排斥和拒絕。畢竟大多數(shù)人的金融知識和風(fēng)險識別能力有限，老年人尤其這方面處于弱勢，反向按揭又涉及到住房這個基本生活品，特別需要慎重。早在1981年，美國官方反向按揭正式開始的多年之前，美國政府就專門成立國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心，專職向老年屋主進(jìn)行反向按揭產(chǎn)品知識的宣傳和教育。2001年，美國住房和城市發(fā)展署建立了一整套規(guī)范的貸款咨詢程序。這些都是反向按揭起步的必要準(zhǔn)備動作。

3.法規(guī)先行、公平公開、信息透明、監(jiān)管有力，才能樹立社會和市場對反向按揭的信心。反向按揭從本質(zhì)上來說還是一項金融創(chuàng)新產(chǎn)品，要獲得市場的認(rèn)可并進(jìn)一步推廣需要法律制度加以制約。美國反向按揭的發(fā)展，每一步都是先有法律規(guī)范，再推出相應(yīng)的產(chǎn)品或產(chǎn)品革新。如1982年美國國會出臺的《加恩-圣杰曼存款機(jī)構(gòu)法》使反向按揭具有合法性，1994年的《房屋凈值保護(hù)法》要求有關(guān)貸款人全面地反映貸款所需的成本費用?？梢钥闯?，在整個反向按揭的發(fā)展史中，法律一直在起到了引導(dǎo)和規(guī)范的作用。當(dāng)前我國關(guān)于反向按揭的法律法規(guī)幾乎還沒有，如何保障貸款人和老年屋主雙方的合法權(quán)益，尚無從談起。這是阻礙反向按揭起步的關(guān)鍵性原因。

4.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，避免反向按揭行業(yè)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。從美國經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定增長時，才有反向按揭的生機(jī)。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速增長，房價居高不下，且波動性逐年加大。這種市場環(huán)境下，供需雙方都很難有積極性參加反向按揭。這使得反向按揭在其發(fā)行的初期就難以獲得市場的認(rèn)可。所以，作為反向按揭市場標(biāo)的物的房地產(chǎn)業(yè)，必須保持穩(wěn)健的發(fā)展，才可為反向按揭市場的起步提供支持。

5.嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，引導(dǎo)市場主體穩(wěn)健推進(jìn)反向按揭的發(fā)行。但這種市場準(zhǔn)入制度，應(yīng)該更多體現(xiàn)在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理設(shè)置和建立申報——社會公示制度上，盡量減少行政審批制度，防止尋租行為。中國老年屋主對于反向抵押產(chǎn)品了解甚少，在初期的推進(jìn)過程中，可以借鑒美國經(jīng)驗，政府主導(dǎo)或引導(dǎo)設(shè)計基本統(tǒng)一規(guī)范且簡單易懂的業(yè)務(wù)模式，同時利用政府的影響力和公信力為反向按揭提供擔(dān)保，消除老年屋主對反向按揭的疑慮。在反向按揭起步并為公眾熟悉和認(rèn)可之后，再考慮我國各大城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差別，逐步允許一定的靈活性，讓市場主體根據(jù)各城市具體情況，發(fā)行各具特色的反向抵押貸款產(chǎn)品，但前提是要有充分的信息公開、完整的權(quán)益保障和足夠的市場競爭性。