孟德陽

自2014年開始，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)就不斷聽到這樣的感嘆：凜冬將至。

時值一年中“金九銀十”的銷售旺季，從9月最新發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)來看，情況比想象的要樂觀。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從今年5月開始，全國商品房銷售額增速就已開始由負轉(zhuǎn)正，連月攀升。1-9月，全國商品房銷售額同比增長15.3%，銷售面積同比增長7.5%，自今年以來，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)一直保持增長。

商品房的銷售規(guī)模增加，價格也在不斷提高。據(jù)統(tǒng)計局測算，8月70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%。

但在銷售情況回暖的同時，房地產(chǎn)投資趨勢可謂一片“慘淡”。自今年1月以來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和土地購置面積增速一直在下探，毫無反彈跡象。1-9月，全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速下滑至2.6%，相比去年同期公布的數(shù)據(jù)已下滑9.9個百分點；而土地購置面積同比下滑已經(jīng)達33.8%。

銷售和開發(fā)的曲線落在一起，組成的是一個“X”型。相關(guān)專家表示，行業(yè)目前正處于去庫存階段——巨大的商品房存量讓開發(fā)商無意再獲取新的項目。

房地產(chǎn)進入“白銀時代”的口號已經(jīng)喊了一年多，開發(fā)商也都清楚，即便有錢掙，也要付出遠比過去十?dāng)?shù)年更多的努力。銷售漸熱、投資冰冷，是回暖還是回光返照？

仍在去庫存

業(yè)內(nèi)認為，政策利好和市場需求的回升是構(gòu)成回暖的兩大核心原因。

自今年“3·30新政”以來，購房需求被不斷釋放。近一段時間，隨著貨幣政策的持續(xù)寬松和貸款政策的利好，成交量不斷攀升。

新房和二手房成交量均出現(xiàn)攀升，而二手房的數(shù)據(jù)則從側(cè)面反映出了市場的購房意愿。

安信證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，19個大城市9月二手房合計成交79401套，同比上升65.8%；1-9月累計同比成交712854套，同比上升71.3%。值得注意的是，其中北京和深圳兩座城市的前九個月二手房的成交套數(shù)比去年同期翻了一番，增長分別為103.6%和140%，回暖跡象明顯。

而在新房方面，戴德梁行華北區(qū)研究部高級經(jīng)理陸明對《英才》記者稱，市場上仍處于去庫存的階段。

安信證券統(tǒng)計得出，27個大中城市9月住宅可售套數(shù)合計151萬套，同比去年上升了12.9%；平均去化周期11.1個月。而一、二、三線城市的去化周期分別為7.1個月，11.5個月和14.2個月。也就是說，如果按照現(xiàn)在的速度，三線城市的存量一年之內(nèi)也賣不完。

而一份來自平安證券的研報指出，今年1-9月，10個代表城市月均新批上市面積571萬平方米，盡管月均新批上市面積同比下降12.7%，但絕對供應(yīng)量為自2010年以來第二高水平，這顯示開發(fā)商的推盤力度在加大。

再來看開發(fā)商的表現(xiàn)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度（截至9月30日）開發(fā)商

簽約銷售金額排名前15位的開發(fā)商中，保持銷售增長的有13家，銷售金額同比增長17.1%，略高于全國平均的15.3%。

“銷售量的增長也是國家出臺相關(guān)政策后希望看到的結(jié)果。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣判斷道。

銷售投資背離

陸明對《英才》記者稱，銷售數(shù)據(jù)和投資數(shù)據(jù)的“背離”實際上是兩類市場主體的問題：銷售數(shù)據(jù)顯示的是購房者的行為，而投資數(shù)據(jù)的下行則體現(xiàn)的是開發(fā)商的意愿。

9月，根據(jù)海通證券的統(tǒng)計，一、二線城市土地成交量出現(xiàn)了環(huán)比回升，而三、四線城市則環(huán)比下滑。而相比去年，一、二、三線城市的成交面積和金額也都出現(xiàn)了下滑。

陸明認為，房地產(chǎn)投資增速不斷走低，與高庫存量和房地產(chǎn)公司融資難度的加大有關(guān)。

盡管今年整體融資增速比較平穩(wěn)，但從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，截至9月末，開發(fā)商通過貸款、自籌和海外資金三個融資渠道的融資規(guī)模同比都有所下滑。其中利用外資下滑幅度達46.8%，這與今年人民幣的匯率波動等因素直接相關(guān)——融資成本正在提高。

記者查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年排名靠前的房地產(chǎn)公司上半年的籌資（融資）活動現(xiàn)金流量凈額多數(shù)出現(xiàn)了下降。

而國內(nèi)如銀行的金融機構(gòu)也正在對房地產(chǎn)貸款表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司不得不去考慮其他融資渠道，比如房產(chǎn)眾籌等創(chuàng)新手段。

“未來在房地產(chǎn)的融資模式會從間接融資到直接融資轉(zhuǎn)變。”陸明說。

歸根結(jié)底，房地產(chǎn)最終是資本的游戲，野蠻人已經(jīng)虎視眈眈，今年上半年多家房地產(chǎn)公司被金融機構(gòu)舉牌正說明了這一點。