林峰：重資產(chǎn)行業(yè)的輕玩法

主題：第六屆中歐私人財富投資論壇

時間：2015年3月28日

地點：中歐國際工商學(xué)院上海校區(qū)

演講人： 林峰 旭輝集團股份有限公司總裁

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)擁有幾個特點：第一，中速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)離不開宏觀經(jīng)濟的支撐，現(xiàn)在整個市場已經(jīng)不像過去10年那么火熱，其整體容量已經(jīng)很難有進一步突破。第二，馬太效應(yīng)。在不同城市，人口凈流入和流出有著巨大差異，這讓房地產(chǎn)的城市級分化愈發(fā)凸顯。與此同時，同一城市內(nèi)不同區(qū)域也存在差異。第三，客戶為王。從前開發(fā)商只要關(guān)起門來蓋房子就可以賣得掉，而現(xiàn)在我們需要思考的不僅僅是把房地產(chǎn)賣掉，還要思考入住進去的用戶是誰。在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，這三種變化是不斷加劇的，而房地產(chǎn)行業(yè)也充滿焦慮：小米來了，房價是不是就跌一半？90后是否如馬佳佳所言是不買房的一代？網(wǎng)上賣房是不是房地產(chǎn)真正的出路？

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，它與輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)之間存在著不可調(diào)和的矛盾。房地產(chǎn)的“重”，應(yīng)該怎么與互聯(lián)網(wǎng)的“輕”結(jié)合在一起？

首先，開發(fā)模式的邏輯會發(fā)生顛覆。以前是先買地，后定位，再賣房，我們能不能調(diào)整成先賣房，后定位，再買地。三者之間的關(guān)系鏈將會重塑。就像服裝廠收到訂單，再買布料，然后設(shè)計衣服一樣，開發(fā)商可以先了解多少人希望在這個區(qū)域買房，買怎樣的房，而購買者前期的定金也可以避免開發(fā)商現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

第二，金融邏輯的顛覆。金融行業(yè)的變化對房地產(chǎn)行業(yè)有著很大的沖擊。過去，商業(yè)地產(chǎn)是作為核心資產(chǎn)來運營，開發(fā)商以自有資金開發(fā)，而通過眾籌，可以將地產(chǎn)與金融切割。除了開發(fā)商的一小部分自有資金以外，一大部分是來自社會資本，讓社會參與房地產(chǎn)開發(fā)的整個鏈條。

第三，用戶邏輯的顛覆。像途家、Airbnb這樣的新商業(yè)模式，提供了適合用戶使用、具有體驗感的產(chǎn)品。能夠得到用戶的青睞，在資本市場就有話語權(quán)。過去的房地產(chǎn)行業(yè)，客戶對接的是銷售，這種模式雖然利潤很高，但不可持續(xù)，整個市場越來越小。如何為用戶創(chuàng)造巨大價值，這是互聯(lián)網(wǎng)的核心，也是房地產(chǎn)的新機會。

第四，增值服務(wù)邏輯的顛覆。現(xiàn)在有一些新穎的物業(yè)O2O玩法，比如由別人提供平臺，通過與物業(yè)的合作來整合線上與線下的居民社區(qū)服務(wù)。我們思考的出發(fā)點是，如何用增值服務(wù)讓客戶和業(yè)主與我們產(chǎn)生黏度，讓他們從走進售樓處開始，就成為我們的終身客戶，將一次消費變?yōu)榻K身消費？