【摘要】作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的關(guān)鍵戰(zhàn)略措施，市場預(yù)警開發(fā)體系的建立對于促進(jìn)城市寫字樓市場的可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。本文首先介紹了城市房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)的組成，然后具體探討了城市寫字樓市場預(yù)警體系的構(gòu)建，以期為相關(guān)技術(shù)與研究人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】城市；寫字樓；市場預(yù)警體系

寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，近幾年更是呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢。然而因國內(nèi)寫字樓業(yè)起步相對較晚，市場規(guī)范性較差，所以仍存在部分盲目投資和亂投資的問題，這很容易造成寫字樓的供需之間出現(xiàn)偏差。而供求穩(wěn)定是市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)，供求關(guān)系的不平衡不僅會(huì)使寫字樓市場面臨巨大市場風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)虧損、破產(chǎn)等，還會(huì)影響城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)有關(guān)城市寫字樓市場預(yù)警體系的研究，對于改善城市房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、城市房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)的組成

依據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警相關(guān)理論研究和實(shí)證分析結(jié)果，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要包括警素、警情、警兆、警源、警度、警限幾個(gè)部分：

（1）警素：指的是警源包含的單個(gè)或多個(gè)對警情產(chǎn)生影響的因素，實(shí)際表現(xiàn)為預(yù)警的指標(biāo)體系。在自然系統(tǒng)內(nèi)，警素通?？梢允菃沃笜?biāo)；而在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，則需要同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)及社會(huì)效益等多因素的影響，所以警素需選用多指標(biāo)。

（2）警情：也可叫做警義，是指在預(yù)警過程中確定的要求預(yù)報(bào)及監(jiān)測的內(nèi)容，具體可指引房地產(chǎn)增長速率過快，超出社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承受能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)過度失衡和商品房嚴(yán)重空置。警義一般通過三個(gè)層面體現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場增長同社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體的協(xié)調(diào)程度、房地產(chǎn)業(yè)同相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配合度及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模及速度。[1]

（3）警兆：是警素精簡的結(jié)果，是在對房地產(chǎn)警源綜合分析的基礎(chǔ)上采用恰當(dāng)指標(biāo)篩選出的最能代表警情指標(biāo)變化的警素。不管是景氣警兆指標(biāo)還是動(dòng)向警兆指標(biāo)，其都能表現(xiàn)出警義指標(biāo)的變動(dòng)狀況，具有對警情變化的預(yù)測功能。

（4）警源：是指警情出現(xiàn)的根源，包含外生警源和內(nèi)生警源。外生警源表示影響房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和形勢、環(huán)境、自然等外部條件引發(fā)的效應(yīng)，如稅率、通貨緊縮等；內(nèi)生警源表示房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、成本、投資規(guī)模、需求規(guī)模等內(nèi)部條件的變化。

（5）警度：指的是警情的程度，警度的預(yù)測是依據(jù)多項(xiàng)警兆指標(biāo)分析計(jì)算獲得的綜合警級標(biāo)準(zhǔn)級預(yù)警指數(shù)，對警情甄別，并預(yù)測警情的程度。

（6）警限：其包含兩層的含義，一層是多項(xiàng)警兆指標(biāo)依據(jù)指定方式整合后的預(yù)警指數(shù)、指標(biāo)，另一層是指警兆指標(biāo)的變動(dòng)范圍。

二、城市寫字樓市場預(yù)警體系的構(gòu)建

綜合模擬法，也稱作統(tǒng)計(jì)分析法，是一種利用與交通管制信號系統(tǒng)類似模式來表現(xiàn)整體市場經(jīng)濟(jì)情況及變化趨勢的方式。首先依據(jù)穩(wěn)定性、超前性和靈敏性等原則建立一組指標(biāo)體系，隨后將寫字樓市場波動(dòng)分割為多個(gè)判斷區(qū)間，臨界點(diǎn)是指辨別各綜合指數(shù)及指標(biāo)的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，最后把各項(xiàng)指標(biāo)整合為一個(gè)數(shù)量評價(jià)，利用所屬區(qū)間來預(yù)測寫字樓市場發(fā)展?fàn)顩r及調(diào)控政策取向。

1、選取指標(biāo)體系

以相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為指導(dǎo)，依據(jù)寫字樓市場預(yù)警指標(biāo)的選擇原則，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)，一般按照三方面要求選擇指標(biāo)來建立預(yù)警的指標(biāo)體系。首先是展現(xiàn)寫字樓試產(chǎn)同社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系，反映寫字樓產(chǎn)業(yè)發(fā)展能否適應(yīng)于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能否促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展；然后是展現(xiàn)寫字樓產(chǎn)業(yè)的市場供求關(guān)系，反映寫字樓產(chǎn)業(yè)的供求是否平衡；再次是展現(xiàn)寫字樓產(chǎn)業(yè)同第三產(chǎn)業(yè)的融合度，反映寫字樓產(chǎn)業(yè)能否與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相融合。[2]

在此基礎(chǔ)上，可通過咨詢相關(guān)專家學(xué)者，采用打分法并依據(jù)專家意見挑選符合三方面要求的指標(biāo)。

2、測定各指標(biāo)的權(quán)重與合成綜合預(yù)警指數(shù)

主城分析法是指采用相關(guān)方法將原始多個(gè)具有相關(guān)性的指標(biāo)，重新整合成一組新的相關(guān)獨(dú)立的綜合指標(biāo)來替換原有指標(biāo)的方法。一般采用的方式是對原始的P個(gè)指標(biāo)作線性組合，如用F1表示第一個(gè)線性組合，其方差越大，則表明F1包含越多的信息。所以在全體線性組合中選取的F1若是方差最大的，則可稱F1為第一主成分。為綜合反映原始數(shù)據(jù)信息，需再選擇F2也就是第二個(gè)線性組合，但F1已有的信息并不出現(xiàn)在F2中，公式表達(dá)即為Cov（F1，F(xiàn)2）=0，則稱F2為第二主成分，依次直到獲得第P個(gè)主成分。

因以上建立的指標(biāo)體系分成三個(gè)方面，可對各方面包含的各類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，求取其權(quán)值，并依據(jù)分析獲得的主成分同貢獻(xiàn)率間的關(guān)系，計(jì)算得到寫字樓市場綜合預(yù)警指數(shù)。具體步驟為：（1）對選擇的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理；（2）計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣；（3）計(jì)算相關(guān)系數(shù)矩陣特征值；（4）繪制主成分分析后的各指標(biāo)權(quán)值及貢獻(xiàn)率表；（5）依據(jù)綜合指數(shù)為選用的主成分和貢獻(xiàn)率的累加原則獲得綜合預(yù)警指數(shù)。

3、制定預(yù)警區(qū)間

評測是指對指標(biāo)工作處于正常、基本正常、異常等狀態(tài)的判斷。依據(jù)誤差理論，可采用3σ法進(jìn)行處理，基本原理為：不同指標(biāo)“正?！迸c“異?！钡膮⒖贾挡⒎且粋€(gè)精確數(shù)值，而是一個(gè)范圍，其應(yīng)服從正態(tài)分布。依據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)值x距離中心值越近，其概率p越高，距離中心值越遠(yuǎn)，其概率p越低。若偏離超出1個(gè)σ，概率僅為31.74%；若偏離超出2個(gè)σ，則概率僅為5%；若偏離超出3個(gè)σ，則概率在1%以下。所以依據(jù)偏離中心值的標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)可表示數(shù)據(jù)是否合理。

對于一個(gè)正常系統(tǒng)值，數(shù)據(jù)與中心值偏離過大或過小的概率都比較低。相關(guān)寫字樓行業(yè)的數(shù)據(jù)連續(xù)年限較少，若選用3倍σ值則可能沒有數(shù)據(jù)落在異常區(qū)間；寫字樓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的有關(guān)數(shù)據(jù)又具有較高的波動(dòng)性，采用1倍σ值得要求則相對較為嚴(yán)格。所以可選擇2σ值作為異常臨界點(diǎn)，同時(shí)選擇1倍σ值至2倍σ值范圍作為基本正常區(qū)。通過分析獲得各復(fù)合指數(shù)數(shù)據(jù)系列的各級預(yù)警中心數(shù)，得出偏離中心值1倍σ的區(qū)間為正常區(qū)間，偏離中心值1倍σ～2倍σ的區(qū)間為基本正常區(qū)間，偏離中心值2倍σ以上的區(qū)間為異常區(qū)間，由此可獲得評價(jià)與預(yù)警預(yù)報(bào)的5個(gè)區(qū)間。[3]

4、預(yù)測并預(yù)警

指數(shù)平滑法是將原始時(shí)間序列值得加權(quán)平均數(shù)當(dāng)作預(yù)測值，其是加權(quán)移動(dòng)平均法的一種特例。在此可僅選用一個(gè)權(quán)數(shù)，也就是最近時(shí)期觀測值的權(quán)數(shù)，其他時(shí)期數(shù)據(jù)值的權(quán)數(shù)可自動(dòng)推理計(jì)算出來。其基本模型可表示為：

Ft+1=aYt+（1-a）Ft

其中Ft+1表示t+1期時(shí)間數(shù)列的預(yù)測值；Yt表示t期時(shí)間數(shù)列的實(shí)際值；Ft表示t期時(shí)間數(shù)列的預(yù)測值；a表示平滑常數(shù)（0≤a≤1）。實(shí)際使用時(shí)可利用殘差最小法確定a值，然后依據(jù)以上公式得到預(yù)測值，再將預(yù)測值放入實(shí)際值數(shù)列中模擬，同時(shí)采用3σ法完成評價(jià)。若結(jié)果超出正常區(qū)間，則采用合理策略實(shí)施調(diào)控。

結(jié)束語

市場預(yù)警體系的構(gòu)建水平將直接影響著寫字樓發(fā)展的穩(wěn)定程度和質(zhì)量，因此，相關(guān)技術(shù)與研究人員應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)城市寫字樓市場預(yù)警體系的相關(guān)研究，總結(jié)市場預(yù)警體系的構(gòu)建方式及關(guān)鍵評價(jià)方法，以逐步完善城市寫字樓市場預(yù)警體系。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐逸倫.上海寫字樓市場投資價(jià)值與人民幣匯率的關(guān)聯(lián)性及實(shí)證研究[D].華東師范大學(xué).2012，06（10）：61-62.

[2] 張泓銘，陳則明.城市房地產(chǎn)預(yù)警研究（上）——綜合模擬法的運(yùn)用[J].中國房地產(chǎn).2011，05（35）：57-58.

[3] 韓立達(dá).我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基本特征及方法[J].燕山大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）.2011，13（14）：74-75.

作者簡介：馬思龍（1987-），男，陜西渭南，學(xué)歷：本科，研究方向：工程管理。