吳澤欽

【摘要】房地產(chǎn)項目的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵。文章首先闡述了對房地產(chǎn)項目開展成本控制的重要性，進而剖析了當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目成本控制存在的問題，并以此為基礎(chǔ)，提出了房地產(chǎn)項目成本控制的有效措施。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項目成本 成本控制 有效性

一、對房地產(chǎn)項目開展成本控制的重要性分析

房地產(chǎn)項目的成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)具有顯著的影響，成本控制的優(yōu)劣對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益具有決定性的作用。甚至可以說，成本控制的優(yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)項目開展有效的成本控制是十分必要的。

首先，對房地產(chǎn)項目開展成本控制能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，從而獲取更多的經(jīng)濟利益；其次，對房地產(chǎn)項目開展成本控制能夠在一定程度上降低企業(yè)的投資風(fēng)險，從而獲得較高的收益率；再次，對房地產(chǎn)項目開展成本控制能夠在一定程度上縮短投資回收期，從而實現(xiàn)較快的資金回籠。由于房地產(chǎn)項目面臨著諸多風(fēng)險，因此，對房地產(chǎn)項目開展成本控制，使資金能夠盡快的回收是尤為關(guān)鍵的?？傊瑢Ψ康禺a(chǎn)項目開展成本控制既能夠節(jié)約資金投入，又能夠有效規(guī)避或者降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)唯有對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目開展成本控制，方能使其內(nèi)部資源得到優(yōu)化配置，提升資源的利用率，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，使預(yù)期的投資及盈利目標(biāo)得以實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)唯有開展成本控制，方能實現(xiàn)社會效益和環(huán)境效益的高度一致，從而滿足低碳經(jīng)濟和科學(xué)發(fā)展觀的現(xiàn)實要求。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目成本控制存在的問題分析

1、對于決策階段的成本控制缺乏足夠的重視

相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)出于籌集資金的目的做策劃報告，如此造成策劃報告的實踐性大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)在做策劃報告的過程中，存在著諸多問題：沒有廣泛的搜集具有代表性的材料；沒有嚴格依照規(guī)范的要求進行分析計算；選擇的估算指標(biāo)的合理性有待進一步的斟酌；計算結(jié)果的可靠性有待提高等。

2、對于設(shè)計階段的成本控制缺乏足夠的重視

在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部普遍存在一種錯誤認識：項目成本大都在施工階段發(fā)生，所以，只要對施工階段加以監(jiān)控，就能夠使成本支出大幅度下降。此外，很多設(shè)計單位通常只考慮設(shè)計方案的技術(shù)可行性和質(zhì)量可靠性，對于設(shè)計方案的造價沒有給予足夠的關(guān)注。結(jié)果造成設(shè)計方案不夠創(chuàng)新或者缺乏合理性，進而導(dǎo)致項目成本不斷增加。

3、對于計劃缺乏足夠的重視，造成成本失控

其一，長久以來房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營項目缺乏前瞻性的規(guī)劃，通常造成企業(yè)的經(jīng)營缺乏連續(xù)性，嚴重的甚至出現(xiàn)“斷層”；其二，由于在制定年度計劃的過程中缺乏可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并且有沒進行必要的事后評估，造成年度計劃的可行性不足；其三，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有設(shè)置專門的協(xié)調(diào)和監(jiān)控部門，常常使得企業(yè)內(nèi)部各機構(gòu)之間相互推脫，造成工期過長、項目蒙受損失。

4、招投標(biāo)的成本控制作用流于形式

由相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前真正以招投標(biāo)形式開展的房地產(chǎn)項目低于六成。造成此種現(xiàn)象的一個關(guān)鍵因素在于：施工單位的競標(biāo)價是參照《建筑安裝工程預(yù)算定額》[1]做的，而非根據(jù)企業(yè)的“自我定價”制定，房地產(chǎn)企業(yè)不想將報價信息透明化。因此，房地產(chǎn)項目的招投標(biāo)未能全面落實，其成本控制作用流于形式。

三、房地產(chǎn)項目成本控制的有效措施探究

1、準(zhǔn)備階段的成本控制措施

準(zhǔn)備階段的成本控制有兩大關(guān)鍵：籌劃階段的成本控制和設(shè)計階段的成本控制[2]。

（1）籌劃階段成本控制的主要工作為：進行市場調(diào)研并以此為依據(jù)開展投資評估分析。因為正確的項目籌劃是開展有效成本控制的基礎(chǔ)，因此籌劃階段成本控制的優(yōu)劣是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的決定性因素?；I劃階段成本的有效控制應(yīng)當(dāng)依照下述幾點進行：①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入探究項目投資的客觀環(huán)境、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)以及項目的市場價值等；②房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)查并分析項目的市場預(yù)期、利潤空間等，從而為投資方案的制定提供數(shù)據(jù)支撐；③房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)分析人員應(yīng)當(dāng)選取科學(xué)的數(shù)據(jù)資料和分析方法，從而得出合理的估算結(jié)果。

（2）科學(xué)的項目設(shè)計可以減少成本支出、縮短投資回收期，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目設(shè)計之前，應(yīng)當(dāng)做好詳盡的分析，從而保障成本管理的有效性。①房地產(chǎn)企業(yè)可以通過招投標(biāo)的形式篩選出資質(zhì)達標(biāo)、經(jīng)驗豐富并且成果出眾的設(shè)計單位承接項目的設(shè)計工作，從而保障設(shè)計方案的技術(shù)可行性、質(zhì)量可靠性和經(jīng)濟合理性；②房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對限額設(shè)計的實施給予足夠的關(guān)注，防止在項目竣工結(jié)算時出現(xiàn)施工成本超支的問題；③項目設(shè)計工作者既要確保設(shè)計方案的期限和質(zhì)量，又要充分考慮操作便利性和施工成本等問題，從而保障設(shè)計方案的合理、可行；④在設(shè)計方案敲定之前，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)人員進行全面的審核，將發(fā)現(xiàn)的漏洞和缺陷加以整改，盡可能的防止在施工階段出現(xiàn)設(shè)計變更的問題，從而保障房地產(chǎn)項目的正常運行以及成本支出的有效控制。

2、施工階段的成本控制措施

房地產(chǎn)項目的施工階段是將設(shè)計方案變成現(xiàn)實的過程，施工階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當(dāng)中最為困難的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目的施工階段應(yīng)當(dāng)做好如下工作：保障項目質(zhì)量、控制項目造價、掌握項目進度、減少人財物料的支出等。具體成本控制措施如下：

（1）在項目施工前期進行必要的施工組織設(shè)計審查。施工組織設(shè)計既是施工單位開展項目施工的指導(dǎo)性文件，又是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目質(zhì)量控制、施工成本控制等工作的基礎(chǔ)支撐。此外，施工組織設(shè)計還是處理工程糾紛和經(jīng)濟索賠的重要參考文件；

（2）強化對工程款的管理力度，保障房地產(chǎn)項目順利開展。比方說，房地產(chǎn)企業(yè)要將有關(guān)錢款及時結(jié)清，盡可能的不拖欠錢款，從而確保施工單位的工作積極性；

（3）堅決執(zhí)行物資采購的價格對比。物資采購比價應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇價格最優(yōu)者；

（4）強加工程變更的管理力度。在項目施工階段，應(yīng)當(dāng)對成本計劃和項目進度加以嚴格審查，方式由于各種因素所造成的設(shè)計變更和材料變更等；

（5）強化項目合同管理。良好的合同管理能夠保障房地產(chǎn)項目的施工進度和成本支出等都嚴格控制在合同條款所約束的范圍之內(nèi)，防止因安全事故或者質(zhì)量問題所造成的經(jīng)濟糾紛。

3、竣工結(jié)算階段的成本控制措施

竣工結(jié)算階段的成本控制是房地產(chǎn)項目成本控制的最終環(huán)節(jié)。在竣工結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)、項目合同以及竣工資料等材料，對房地產(chǎn)項目的工程量、驗收記錄以及附屬工程的費用支出等加以審核。在房地產(chǎn)項目完成竣工結(jié)算并交付使用后，成本控制機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目進行評價，分析對比項目的成本支出，并提出針對性的改善建議，從而提升新項目的成本控制水平。由于成本控制內(nèi)容滲透在房地產(chǎn)項目的全過程當(dāng)中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從根本處著手，對各環(huán)節(jié)進行成本控制。對于竣工結(jié)算階段應(yīng)當(dāng)強化審計，從而提高對投資費用核算的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項目的成本控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭能力的重要決定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要對成本控制工作給予足夠的關(guān)注，并將其真正落實到項目上。文章從準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工結(jié)算階段三方面分別闡述了房地產(chǎn)項目成本控制的有效措施。為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場競爭能力和提高經(jīng)濟效益提供了更大的可能性。

參考文獻

[1]俞海英.房地產(chǎn)項目成本控制的措施研究[J].金融經(jīng)濟，2012，06：53-54

[2]丁立秋.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)問題研究[J].經(jīng)營管理者，2013，04：123-124