劉茗

摘 要：本文結(jié)合筆者的工作實(shí)踐，主要就房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)中存在問(wèn)題分析進(jìn)行了簡(jiǎn)要地分析與探討，從中提出了相應(yīng)的優(yōu)化建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：采購(gòu)：流程

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商數(shù)量隨之不斷增多。而由于經(jīng)營(yíng)管理水平參差不齊、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，整體利潤(rùn)水平有逐年下降趨勢(shì)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始專(zhuān)注于自身競(jìng)爭(zhēng)力的提升，認(rèn)識(shí)到采購(gòu)管理對(duì)企業(yè)的重要性，不再將采購(gòu)管理簡(jiǎn)單定位于物資采購(gòu)和供應(yīng)上，而是將其提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，從項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、勘察、材料、施工、監(jiān)理及營(yíng)銷(xiāo)等均需要進(jìn)行采購(gòu)，具有多標(biāo)的物、多采購(gòu)方式和多協(xié)作單位的特征。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)工作也同樣遵循合適的供應(yīng)商、品質(zhì)、時(shí)間、價(jià)格和數(shù)量的采購(gòu)管理要素。采購(gòu)管理的目標(biāo)就是通過(guò)五要素的合理取舍和平衡以達(dá)到最優(yōu)組合，并且能實(shí)現(xiàn)從供應(yīng)型向價(jià)值創(chuàng)造型的漸進(jìn)轉(zhuǎn)變，其難度和復(fù)雜度均很大。因此在實(shí)際的采購(gòu)工作中，各種各樣的問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，采購(gòu)部門(mén)承受巨大的壓力，開(kāi)發(fā)商也因要素失衡而付出了沉重代價(jià)。

1 房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)中存在問(wèn)題分析

1.1采購(gòu)計(jì)劃性差、效率低

現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目采購(gòu)方面所做的計(jì)劃性還是較差，導(dǎo)致采購(gòu)工作比較被 動(dòng)，工作經(jīng)常拖延，運(yùn)作的效率也比較低，主要的目標(biāo)僅僅是防范舞弊及對(duì)比價(jià)格等。而利 用采購(gòu)降低成本，并且建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系的基本思想在國(guó)內(nèi)依然未得到有效重視，在實(shí)施過(guò)程中遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出戰(zhàn)略作用。

1.2采購(gòu)觀念較落后

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于采購(gòu)缺乏正確認(rèn)識(shí)，認(rèn)為采購(gòu)只要能保證供給、維持低成本就行，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和效益產(chǎn)生的影響微乎其微。領(lǐng)導(dǎo)層的不重視也導(dǎo)致公司采購(gòu)業(yè)務(wù)粗放、采購(gòu)方式單一，難以將當(dāng)前供應(yīng)鏈思想、信息化采購(gòu)、國(guó)際化采購(gòu)等新觀念、新思想的應(yīng)用到企業(yè)采購(gòu)中，導(dǎo)致企業(yè)采購(gòu)效率低下、成本高昂、質(zhì)量難以保證，成為制約企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的瓶頸。

1.3缺乏供應(yīng)商管理理念

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)供應(yīng)商選擇時(shí)過(guò)于關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格和依賴(lài)采購(gòu)人員的選擇，而對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)和選擇機(jī)制不完善，缺乏科學(xué)規(guī)范的供應(yīng)商認(rèn)證和評(píng)價(jià)體系，采購(gòu)過(guò)程中采購(gòu)人員的主觀性和隨意性大，而供應(yīng)商為了銷(xiāo)售產(chǎn)品，往往會(huì)采用非常規(guī)甚至非法手段來(lái)影響采購(gòu)人員的選擇和決策，導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象層出不窮，給企業(yè)造成了重大損失。另外，不重視對(duì)供應(yīng)商的關(guān)系管理，不單未能與供應(yīng)商建立深層次的戰(zhàn)略合作關(guān)系，結(jié)果導(dǎo)致供需雙方關(guān)系緊張，對(duì)于市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力較差，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和成本。

1.4缺乏專(zhuān)業(yè)的采購(gòu)人才

由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)采購(gòu)管理的研究和教育起步較晚，采購(gòu)人員的素質(zhì)參差不齊，接受系統(tǒng)采購(gòu)專(zhuān)業(yè)教育并具有完善采購(gòu)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)采購(gòu)人員極度缺乏。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，采購(gòu)人員多數(shù)是從生產(chǎn)或其他部門(mén)抽調(diào)而來(lái)，在解決采購(gòu)過(guò)程中某一方面的問(wèn)題時(shí)，往往捉襟見(jiàn)肘，不能更好地滿(mǎn)足公司生產(chǎn)采購(gòu)業(yè)務(wù)的需求。

2 房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)的優(yōu)化建議

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)采購(gòu)中存在問(wèn)題分析，筆者認(rèn)識(shí)，需要采取以下幾個(gè)方面的優(yōu)化建議：

2.1 完善房地產(chǎn)行業(yè)的工作流程

2.1.1 制度流程

建立嚴(yán)格的采購(gòu)流程制度：申請(qǐng)人提出申請(qǐng)→部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)→財(cái)務(wù)核實(shí)周轉(zhuǎn)資金→總經(jīng)理批準(zhǔn)→采購(gòu)部詢(xún)價(jià)→財(cái)務(wù)部核價(jià)→采購(gòu)部簽約→將物資交給申請(qǐng)人

這樣的制度將采購(gòu)部的權(quán)利做出剝離，在沒(méi)有人申請(qǐng)的情況下制止采購(gòu)部隨意購(gòu)買(mǎi)物資，但為了防止流程過(guò)于復(fù)雜，特別是總經(jīng)理太忙難以及時(shí)批準(zhǔn)而影響施工進(jìn)度可以將想采購(gòu)部的部分流程加以簡(jiǎn)化，如在緊急情況下公司可授權(quán)給部門(mén)經(jīng)理，如3000元以下采購(gòu)事項(xiàng)部門(mén)經(jīng)理可直接通知采購(gòu)部購(gòu)買(mǎi)，1萬(wàn)元以下采購(gòu)事項(xiàng)可以不經(jīng)過(guò)總經(jīng)理批準(zhǔn)，在財(cái)務(wù)部核價(jià)后立即實(shí)施。但是也要做到以下幾方面：1、在無(wú)緊急情況下盡量不采用緊急流程。2、盡量做到使所有采購(gòu)的物品有合同可尋，有記錄可查。3、采購(gòu)只管做到具有前瞻性。與各個(gè)部門(mén)經(jīng)理提前做好采購(gòu)計(jì)劃表，做好采購(gòu)計(jì)劃流程表提前履行財(cái)務(wù)部核對(duì)與總經(jīng)理批準(zhǔn)的流程，部門(mén)經(jīng)理一旦發(fā)起采購(gòu)流程，采購(gòu)部可迅速實(shí)施。

2.1.2 供應(yīng)商管理

對(duì)供應(yīng)商的管理應(yīng)該建立一套文件資料，包括供應(yīng)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證，營(yíng)業(yè)地址，聯(lián)系電話，開(kāi)戶(hù)行，參與的一些項(xiàng)目?jī)?nèi)容。對(duì)于重要供應(yīng)商如工程需要考察過(guò)去承建項(xiàng)目，住戶(hù)的評(píng)價(jià)，施工價(jià)格，選用的材料等等。對(duì)于普通小型供應(yīng)商可簡(jiǎn)化流程，做好嚴(yán)格的進(jìn)度監(jiān)管即可。大型工程選擇供應(yīng)商可通過(guò)招標(biāo)的方式，每次供應(yīng)商內(nèi)容不得少于3家，在沒(méi)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的情況下，甲方?jīng)Q定供應(yīng)商時(shí)可優(yōu)先選擇己方曾經(jīng)有過(guò)類(lèi)似工程是供應(yīng)商。對(duì)于與己方有過(guò)合作關(guān)系但是造成惡劣影響的供應(yīng)商無(wú)論價(jià)格多么低廉都一定要拉入黑名單，決不再用。

2.1.3 訂購(gòu)合同管理

與供應(yīng)商約定供貨后要履行合同合約手續(xù)，合同內(nèi)容準(zhǔn)確備注合同內(nèi)容、明細(xì)、造價(jià)、保質(zhì)期、生產(chǎn)廠家等內(nèi)容。合同需要?dú)w檔保存留查。所有1000元以上物品的采購(gòu)需要履行合同簽約手續(xù)留檔被查。同時(shí)合同可明確如果物資供應(yīng)過(guò)多收貨、退貨業(yè)務(wù)的處理，可以記錄有關(guān)收到產(chǎn)品的數(shù)量、單價(jià)、成本及標(biāo)準(zhǔn)成本的差異建立收貨單、退貨單、裝箱單、運(yùn)貨單等數(shù)據(jù)并對(duì)這些單據(jù)進(jìn)行處理。

2.1.4 倉(cāng)庫(kù)管理與運(yùn)輸管理

倉(cāng)庫(kù)管理的作業(yè)包括組織貨物的入庫(kù)、保管、發(fā)放和維護(hù)。具體包括出入庫(kù)貨物驗(yàn)收及核實(shí)、倉(cāng)庫(kù)資源的合理利用、做好保管貨物安全工作、降低倉(cāng)庫(kù)費(fèi)用開(kāi)支。在運(yùn)輸這一環(huán)節(jié)上要求在促進(jìn)貨物流通、充分利用各種運(yùn)輸方式的條件下選擇最合理經(jīng)濟(jì)的運(yùn)輸路線、運(yùn)輸方式和運(yùn)輸工具，準(zhǔn)時(shí)、安全地完成運(yùn)輸工作。合理的運(yùn)輸能減少貨物待運(yùn)和在途的時(shí)間能縮短貨物運(yùn)輸?shù)睦锍?，使待運(yùn)和在途貨物占用的資金下降提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。為了堵住合伙欺騙的漏洞，倉(cāng)庫(kù)管理最好由公司除采購(gòu)部門(mén)以外的部門(mén)接管，并且信息化操作登記，隨時(shí)被查。

2.2 改造房地產(chǎn)行業(yè)流程系統(tǒng)

2.2.1 參與到工程建設(shè)中

一個(gè)好的采購(gòu)部門(mén)需要對(duì)所有的物品資料非常精通，而精通絕不是對(duì)產(chǎn)品參數(shù)、供應(yīng)商背景、產(chǎn)品樣式爛熟于心，而是應(yīng)該從整個(gè)工程立場(chǎng)出發(fā)，需要什么樣子的材料是最符合開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要。一個(gè)好的廚師總會(huì)買(mǎi)到好的食材而不是最貴的食材。采購(gòu)部最終目的就是使采購(gòu)是所有商品都正好符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要，不僅僅是提供物美價(jià)廉的產(chǎn)品為目標(biāo)，而是提供最適合項(xiàng)目需求的產(chǎn)品。所以整個(gè)采購(gòu)部需要懂工程，要懂自己開(kāi)發(fā)的工程。

2.2.2 遵循價(jià)格便宜，質(zhì)量?jī)?yōu)秀的原則

原則包括，貨比三家的質(zhì)量保證原則，3家以上合格供應(yīng)商報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)的原則，報(bào)價(jià)后物資價(jià)格審核及物資信息跟蹤原則，訂貨公平、公正、公開(kāi)的全過(guò)程監(jiān)督原則，成本責(zé)任人審批合同原則。做到同類(lèi)產(chǎn)品比質(zhì)量，同質(zhì)產(chǎn)品比價(jià)格，達(dá)到控制采購(gòu)成本，降低工程價(jià)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.2.3 注重合同文本

上文所述采購(gòu)部需要對(duì)工程非常精通，則采購(gòu)經(jīng)理或主管則應(yīng)該對(duì)合同文本非常精通，簽訂采購(gòu)協(xié)議時(shí)，要重視有關(guān)項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的規(guī)定，明確知曉國(guó)家法律法規(guī)對(duì)材料的要求，及將來(lái)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法、檢驗(yàn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)原則收等條款，為項(xiàng)目驗(yàn)收工作打下良好基礎(chǔ)。公司提供的律師只能從合同條款上發(fā)現(xiàn)有無(wú)漏洞，但是對(duì)于工程中隱藏的問(wèn)題卻無(wú)法知曉。而這一點(diǎn)采購(gòu)部對(duì)于合同條款的審核非常重要。

2.2.4 注意產(chǎn)品驗(yàn)收方式

在采購(gòu)合同簽訂時(shí)，要重視有關(guān)項(xiàng)目驗(yàn)收方面的規(guī)定，明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法、檢驗(yàn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)原則等條款，為項(xiàng)目驗(yàn)收工作打下良好基礎(chǔ)。要做好工程變更管理，嚴(yán)格簽證程序，工程結(jié)算要委托具有工程造價(jià)咨詢(xún)單位進(jìn)行審核。精心準(zhǔn)備，準(zhǔn)備工作是否充分對(duì)驗(yàn)收工作質(zhì)量有重要影響。實(shí)際工作中，很多項(xiàng)目因?yàn)闇?zhǔn)備不充分，驗(yàn)收工作流于形式，草率收?qǐng)?。要成立?yàn)收小組，確定參與驗(yàn)收人員。驗(yàn)收小組人員必須由多方面人員參與，形成相互制約的局面，根據(jù)采購(gòu)與驗(yàn)收分離的原則，經(jīng)辦采購(gòu)的人員不能擔(dān)任驗(yàn)收小組的主要負(fù)責(zé)人。驗(yàn)收小組所有成員都要熟悉采購(gòu)文件、采購(gòu)合同、國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等資料。制定驗(yàn)收實(shí)施方案增加整個(gè)驗(yàn)收工作的計(jì)劃性。加強(qiáng)驗(yàn)收工作的建議建立健全法規(guī)體系，規(guī)范采購(gòu)項(xiàng)目驗(yàn)收行為。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)采購(gòu)必須建立規(guī)范的采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)方式與采購(gòu)程序，同時(shí)建立清晰明了的供應(yīng)商體系，確定詢(xún)價(jià)和談判，招投標(biāo)策略，對(duì)于采購(gòu)的成本控制及招標(biāo)方案和采購(gòu)合同管理都有清晰明確的規(guī)范性文件。同時(shí)建立監(jiān)督管理流程，退換貨流程，注重信息化建設(shè)。以企業(yè)目標(biāo)核心為主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)也健康持續(xù)流轉(zhuǎn)。