林振龍 黃秋梅

【摘要】本文首先分析了施工項(xiàng)目管理的內(nèi)涵，然后闡述了房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容和提高項(xiàng)目管理能力的具體策略。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目進(jìn)行高效的管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題 ，本文在此提出了自己的觀點(diǎn)和看法，可與同行工作人員共同探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 施工管理； 主要措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研，應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程進(jìn)行全面控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過過程中一系列的具體措施， 把最初的想法構(gòu)思最終落成一座具體房地產(chǎn)物的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)。在這項(xiàng)實(shí)踐活動(dòng)中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵守國家土地主管部門的相關(guān)政策要求， 循序漸進(jìn)的落實(shí)到最后房地產(chǎn)物的施工建設(shè)，這其中，首先需要完成的工作是在土地交易市場獲取土地開發(fā)權(quán)再就是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)， 在一切設(shè)計(jì)事宜都準(zhǔn)備妥當(dāng)后通過公開招標(biāo)確定房地產(chǎn)施工隊(duì)伍和監(jiān)理單位， 開展房地產(chǎn)工程的施工建設(shè)，完成一張?jiān)O(shè)計(jì)圖紙到實(shí)際房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

二、房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容

1、 總體規(guī)劃

人類在做任何一件事情之前都有一個(gè)想法， 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一樣， 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項(xiàng)具體項(xiàng)目之前都要有一個(gè)總體規(guī)劃， 總設(shè)計(jì)也就是工程建設(shè)之前做的準(zhǔn)備工作。

2、 配合協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會(huì)因素眾多， 同時(shí)由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn)，如工程項(xiàng)目多，施工周期長，建設(shè)范圍廣，涉及部門廣，泛單位多， 所以建設(shè)當(dāng)中的矛盾眾多， 在眾多的矛盾當(dāng)中，要達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行，就必須進(jìn)行配合協(xié)調(diào)。 在協(xié)調(diào)工作中，需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位，并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3、 質(zhì)量監(jiān)理

過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場競爭中最重要的祛碼， 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使自己開發(fā)的樓盤實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，首要的是保證房地產(chǎn)物質(zhì)量的過關(guān)， 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場施工的監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題， 并注重抓落實(shí)。

三、房地產(chǎn)施工過程控制管理普遍存在的問題

1、 施工質(zhì)量管理中存在的問題

很多房地產(chǎn)施工企業(yè)為了追求施工進(jìn)度進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)工程施工中的一些施工環(huán)節(jié)的施工方法和工藝重視不夠，并且一些施工人員質(zhì)量意識(shí)不高、業(yè)務(wù)素質(zhì)不過關(guān)、習(xí)慣沿用傳統(tǒng)的施工工藝與方法或者是施工人員的違規(guī)操作，都會(huì)在很大程度上降低工程的質(zhì)量。甚至有的房地產(chǎn)施工企業(yè)為了追求利益的最大化，在選用房地產(chǎn)材料是以次充好，施工時(shí)偷工減料，這就使房地產(chǎn)工程存在很大的安全隱患，不僅僅會(huì)威脅到房地產(chǎn)工程的使用者，還會(huì)在很大程度上不利于房地產(chǎn)施工企業(yè)的名譽(yù)建設(shè)。

2、施工進(jìn)度管理中存在的問題

為了加快建設(shè)，工程建設(shè)對(duì)速度的重要性強(qiáng)調(diào)過大，致使必要流程被縮減，人員每日勞動(dòng)量增加，質(zhì)量和速度不能同時(shí)兼顧，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，認(rèn)真工作對(duì)房地產(chǎn)物使用壽命的影響，加速工作短期看似任務(wù)完成，節(jié)約成本，實(shí)則是豆腐渣工程，導(dǎo)致房地產(chǎn)物更新使其成本更大，且在使用期間房屋使用者人身安全遭受影響，所以必須重視

3、成本管理不當(dāng)

在房地產(chǎn)工程建設(shè)的主要目的是為了獲取利益，為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目管理工作。通過對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理的管理，可以有效的節(jié)省資金，提高整體的效益。

四、提高項(xiàng)目管理能力的具體策略

1、 完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國家目前對(duì)于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻發(fā)布。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。

2、加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。

3、 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

（1） 在項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃階段，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)及評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的成本、銷售及利潤進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。

（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工中，應(yīng)當(dāng)引入競爭機(jī)制，做到市場化投保招標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)建立明確的獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格控制項(xiàng)目工程的工期和質(zhì)量。在項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理，可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個(gè)階段進(jìn)行加強(qiáng)和完善。

4、加大對(duì)項(xiàng)目的安全管理

項(xiàng)目施工安全管理主要以基礎(chǔ)施工及高空作業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)管理，確保施工順利進(jìn)行。高空作業(yè)前，需要進(jìn)行禁區(qū)劃分，根據(jù)區(qū)域劃分設(shè)置圍欄，掛牌示警，確保施工安全。同時(shí)高空作業(yè)外沿需要在行人處搭建防護(hù)棚，針對(duì)電梯井口、樓梯口、陽臺(tái)口等危險(xiǎn)區(qū)域要設(shè)置危險(xiǎn)標(biāo)示及防護(hù)圍欄。根據(jù)施工需要，腳手架搭建前，需要進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)計(jì)算，技術(shù)負(fù)責(zé)人審批后方可進(jìn)行搭建，并按照相關(guān)施工規(guī)定進(jìn)行，根據(jù)腳手架的高度及氣候，以15m 為標(biāo)準(zhǔn)，增設(shè)避雷設(shè)施，不能鋪設(shè)照明電線。高層房地產(chǎn)施工時(shí)，要求在工作面外側(cè)設(shè)置寬度至少為3m 的安全網(wǎng)，施工層與首層間要求搭建安全網(wǎng)，間距為3～4個(gè)樓層，存在安全隱患的安全網(wǎng)禁止使用，直至高空作業(yè)整體結(jié)束，安全網(wǎng)方可拆除。安全帽也是高空作業(yè)中必要的安全防護(hù)措施，要求具備耐燒、耐低溫、耐沖擊、耐穿透、耐側(cè)壓及具備絕緣性能等特點(diǎn)，使用前應(yīng)檢查是否符合使用標(biāo)準(zhǔn)，有無合格證，使用過程中不能隨意取下帽襯，存在安全隱患的安全帽必須停止使用，以確保施工及人身安全。

5、項(xiàng)目進(jìn)度管理

（ 1） 制定進(jìn)度計(jì)劃。在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。

（ 2） 保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。

通過研究可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的建設(shè)，涉及到各個(gè)方面，其廣泛的影響范圍及其對(duì)社會(huì)發(fā)展的重要作用，使得對(duì)于其進(jìn)行施工項(xiàng)目管理成為了必要措施，只有科學(xué)地處理其中存在的問題，并能夠制定出有效的措施防范問題的產(chǎn)生，才能助力與房地產(chǎn)工程的建設(shè)，從而促進(jìn)工程的科學(xué)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，為社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高做出貢獻(xiàn)。

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