房產(chǎn)面積測繪中有關(guān)問題的探討

王曙欣

（萊西市房產(chǎn)管理局??山東萊西??266600）

【摘要】隨著電子信息技術(shù)以及空間技術(shù)的綜合應(yīng)用和發(fā)展，加上高性能計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的飛速普及，房地產(chǎn)測繪必將發(fā)生重大變革。這就要求我們采用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)，建立起一整套完善的房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，以適應(yīng)當(dāng)今勢不可擋的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這既是時代發(fā)展的需要，也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn);面積;測繪

引言

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房屋價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，在房屋商品化可以上市交易的大背景下，房產(chǎn)面積也成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，房產(chǎn)測繪成果所附帶的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任越來越大。只有采用科學(xué)的測繪方法并且提供準(zhǔn)確的房產(chǎn)測繪成果，才能切實(shí)有效地保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。所以，從事房產(chǎn)測繪的工作者應(yīng)深感責(zé)任重大，房產(chǎn)測繪工作不容許有絲毫的粗心大意，要養(yǎng)成精益求精的嚴(yán)謹(jǐn)工作態(tài)度和良好的職業(yè)道德。為了保護(hù)委托方、產(chǎn)權(quán)人及測繪單位等多方的合法權(quán)益，在從事房產(chǎn)測繪時應(yīng)注意下面幾點(diǎn)的問題。

1.房產(chǎn)測繪中執(zhí)行的技術(shù)規(guī)范規(guī)定

GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》（下文簡稱《規(guī)范》）作為國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)，是進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪最主要也是最重要的作業(yè)依據(jù)，為各地的房產(chǎn)測繪提供了一個總體技術(shù)框架?？墒恰兑?guī)范》是針對全國的總體情況而制訂的，由于全國地域較廣、建筑風(fēng)格差別較大。我們在實(shí)際操縱中就結(jié)合本地的實(shí)際情況，在《規(guī)范》的總體指導(dǎo)下制訂了《青島市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)偧?xì)則》，很好地對《規(guī)范》進(jìn)行了補(bǔ)充。但有時也會遇到的一些特殊情況，現(xiàn)就日常工作中遇到的部分實(shí)際難題和大家進(jìn)行研究。

2.建筑面積預(yù)測繪

建筑面積預(yù)測繪是在房屋沒竣工前，房屋預(yù)測面積是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預(yù)先進(jìn)行計(jì)算的面積，此面積可作為開發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。

在進(jìn)行預(yù)測繪時需注意以下方面：

2.1?對開發(fā)商提供的預(yù)測繪圖紙資料進(jìn)行核檢（如果圖紙附有CAD光盤更好），建筑施工設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測繪的首要資料，設(shè)計(jì)圖紙的準(zhǔn)確程度直接影響到建筑面積預(yù)測繪成果的準(zhǔn)確性，因此在進(jìn)行預(yù)測繪之前首先應(yīng)核檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型尺寸不清，無法進(jìn)行平面圖的繪制，檢查設(shè)計(jì)單位提供的對圖紙上如水池、水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用配套設(shè)施部位功能說明是否清楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否能進(jìn)行分?jǐn)?，特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋，如平臺、入戶花園、連通陽臺、架空層等等，如何與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致，比喻“入戶花園”在計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會有這個名詞，而且花園也不能計(jì)算建筑面積，但實(shí)際上“入戶花園”類似技術(shù)規(guī)定條款中的“無柱外走道”或“不封閉的陽臺”究竟如何定性，必須要有一個明確的說明。其次注意檢查設(shè)計(jì)圖紙上是否蓋有設(shè)計(jì)單位、審圖公司及規(guī)劃管理部門的公章。有部分開發(fā)商為了趕進(jìn)度，有時會提供沒有經(jīng)規(guī)劃管理部門核準(zhǔn)的還屬于設(shè)計(jì)方案階段的圖紙，這樣的圖紙是不可以作為預(yù)測繪依據(jù)的，因?yàn)樗３儎痈摹?/p>

2.2?房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集是建筑面積預(yù)測繪的關(guān)鍵，房屋尺寸分為套內(nèi)尺寸和公用分?jǐn)偛糠值某叽?。房屋的套型是按設(shè)計(jì)圖紙分隔墻體的中線劃定的，相比套型比較簡單的多層建筑，處理起來比較方便容易。但框架結(jié)構(gòu)的高層建筑或套型比較復(fù)雜的房屋來說，處理時就會有一定難度，特別是結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形狀奇特的綜合樓經(jīng)常會遇到諸多特殊情況，處理時更應(yīng)加倍仔細(xì)認(rèn)真，房屋尺寸數(shù)據(jù)的采集準(zhǔn)確與否直接影響到將來實(shí)測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確率。

2.2.1?框架結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)的房屋都會有很多房屋承重的結(jié)構(gòu)柱，特別是高層建筑，承重的結(jié)構(gòu)柱往往還很大。因現(xiàn)行房產(chǎn)測量規(guī)范未對此作出明確規(guī)定，因根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)面積測算細(xì)則，參考其它各大城市作法，建議在計(jì)算房產(chǎn)面積時不管承重的結(jié)構(gòu)柱大小，其面積均計(jì)入該柱平面位置所在戶室的套內(nèi)建筑面積里。

2.2.2?《規(guī)范》規(guī)定未封閉的陽臺計(jì)算一半建筑面積在實(shí)際操縱中，常常會遇到很大的入戶花園或一面為敞開的一個房間，這種結(jié)構(gòu)究竟是按未封閉陽臺處理還是按房間處理？假設(shè)按陽臺處理，它實(shí)際上裝個窗便是標(biāo)準(zhǔn)的一個房間;假設(shè)按房間處理，它又確實(shí)如同未封閉陽臺那樣是敞開式的。從定義上可以知道，陽臺是泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和應(yīng)用的房屋附屬設(shè)施，供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。從定義上看，要計(jì)算全面積的陽臺必須是全封閉的，這在房產(chǎn)測量規(guī)范上已經(jīng)作出很明確的規(guī)定了，所以，不管其空間有多大，只要是未封閉的陽臺或入戶花園等都建議按未封閉陽臺計(jì)算其一半建筑面積，當(dāng)然實(shí)際情況中還應(yīng)結(jié)合其房屋設(shè)計(jì)意圖及設(shè)計(jì)功能等情況進(jìn)行綜合合理的判斷。

3、建筑面積實(shí)測房屋

實(shí)測面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙預(yù)算數(shù)據(jù)等對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積，此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。

3.1調(diào)出預(yù)測繪時的成果資料，在進(jìn)行外業(yè)測量前應(yīng)做好充實(shí)的準(zhǔn)備工作，并且熟悉原有的預(yù)測繪成果資料。

3.2實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集是房屋面積實(shí)測中最重要的環(huán)節(jié)。應(yīng)首先在房屋底層外圍量出房屋總邊長;其次現(xiàn)場量出外墻及分隔墻體的厚度，由于在實(shí)際測量中不能直接量到墻體的中軸線，只能按各套的凈尺寸加上半墻體的厚度來計(jì)算套內(nèi)尺寸;再次測量各套房屋內(nèi)邊長，測量套內(nèi)邊長時從套內(nèi)的某一邊開始，順時針或逆時針量測一圈，套內(nèi)邊長采取上述凈尺寸加半墻厚的方法獲得。最后將測量到的各套房屋邊長與按設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行預(yù)測繪的相應(yīng)邊長作相比、各套房屋邊長之和與房屋總邊長作相比，其誤差精度應(yīng)滿足房屋面積測量規(guī)范中的相關(guān)要求。相比滿足要求的邊長數(shù)據(jù)，可以采用預(yù)測繪時的數(shù)據(jù);相比超過誤差范圍的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)測，并采用復(fù)測數(shù)據(jù)。

4、成果資料的檢查、整理、歸檔。

商品房實(shí)測成果資料經(jīng)過整理、書寫技術(shù)說明報(bào)告，經(jīng)過檢查驗(yàn)收后，才能正式向委托人提交成果資料、歸檔使用，這里檢查，主要是指作業(yè)小組測繪員之間互相檢查和測繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點(diǎn)檢查：預(yù)實(shí)測的分戶界限，房屋使用性質(zhì)與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致，設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類別是否合理，房屋邊長數(shù)據(jù)的采集有沒有錯誤，面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定幢號、室號編寫是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求，委托人名稱、房屋坐落、地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無遺漏差錯等。

結(jié)束語

由此可知，在房產(chǎn)商品化的如今，房產(chǎn)已成為一項(xiàng)數(shù)額巨大的不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，房屋面積測算準(zhǔn)確是否越來越受到房屋產(chǎn)權(quán)人的極為關(guān)注。房產(chǎn)面積測算精度的高低，直接影響到房屋產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)得失。

參考文獻(xiàn)：

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[3]中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T?17986.?1～17986.2-2000[S].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000.