劉海明

【摘要】房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為人人皆知的所謂最賺錢(qián)行業(yè)之一，但房地產(chǎn)這塊“肥肉”并不是像表面看上去那么簡(jiǎn)單，可以隨意的吞吃，一個(gè)不小心，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有處理好，就可能滿盤(pán)皆輸。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，具體地論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的種種風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)原因以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理;風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)措施

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

1.1不動(dòng)產(chǎn)的屬性

住房作為不動(dòng)產(chǎn)，是固定的不可移動(dòng)的，資金一旦投入開(kāi)工建成房屋，就不能再更改，在房產(chǎn)出售之前，資金也無(wú)法回流。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的這種不同于其他商品的屬性，注定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身所缺乏的靈活性，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

1.2所需投資大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)絕對(duì)不僅僅是建筑一棟樓房那么簡(jiǎn)單，從選址購(gòu)買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復(fù)雜的環(huán)節(jié)綜合而成，一句話講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)巨大的綜合性工程。那么，這種綜合性的巨大工程所需要的投資規(guī)模是顯而易見(jiàn)的。這種大規(guī)模的投資，就要讓開(kāi)發(fā)商面臨著貨幣利率的變化，市場(chǎng)供求變化等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

1.3較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅工程規(guī)模大，工程周期也一般較長(zhǎng)，從項(xiàng)目的確定，資金的籌措，到具體施工，到最后的營(yíng)銷銷售，無(wú)疑需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。這種時(shí)間上的過(guò)長(zhǎng)，給房地產(chǎn)帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)依賴性過(guò)強(qiáng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位置固定性，導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須依賴于某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題，不景氣，房地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)受到影響：市場(chǎng)需求降低，商務(wù)出租困難等等。

2.具體風(fēng)險(xiǎn)有哪些

2.1經(jīng)濟(jì)大環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)包括市場(chǎng)需求，購(gòu)買力，利率，甚至匯率等的改變。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前的市場(chǎng)調(diào)研到最后工程竣工樓盤(pán)開(kāi)始銷售，這之間的較大時(shí)間差導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨大的變數(shù)，如之前調(diào)研好的消費(fèi)者偏好的戶型，到后來(lái)銷售時(shí)，已經(jīng)發(fā)生不可預(yù)知的改變，直接導(dǎo)致樓盤(pán)銷售不佳。而通貨膨脹所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是更顯而易見(jiàn)的，一旦發(fā)生通貨膨脹，貨幣貶值，必將導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買力的下降，房地產(chǎn)雖然對(duì)通貨膨脹的抵抗性較好，但是當(dāng)全面的通貨膨脹發(fā)生時(shí)，也一定會(huì)價(jià)格上漲，造成銷售困難。上文提到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需投資規(guī)模巨大，投資資金一般難以自己全部拿出，勢(shì)必要采取銀行貸款，樓盤(pán)預(yù)售等方式籌集資金。銀行貸款時(shí)，如果不能夠按合約償還貸款，最后作為抵押的樓盤(pán)將會(huì)被銀行收回。而預(yù)售的房屋如果不能及時(shí)供給住戶，讓住戶入住，也要面臨毀約的巨大經(jīng)濟(jì)賠償?？傊?jīng)濟(jì)大環(huán)境給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.2社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)國(guó)家政治上的變動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成巨大影響，尤其我國(guó)特殊的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家宏觀調(diào)控比較明顯，這種如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度變革等政策性的變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響毫無(wú)疑問(wèn)是顯著的。尤其是貨幣政策與金融政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響最為直接，實(shí)行緊縮或?qū)捤傻呢泿耪撸扔绊戦_(kāi)發(fā)時(shí)候手里的資本，也影響開(kāi)發(fā)之后的銷售。銀行對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)也會(huì)隨著國(guó)家政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。單就財(cái)政政策而言，國(guó)家實(shí)行緊縮的財(cái)政政策還是實(shí)行寬松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。

2.3技術(shù)方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

新科技的發(fā)明，新技術(shù)的應(yīng)用等，都會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商不斷的投入資金更新設(shè)備技術(shù)，以及加快對(duì)已經(jīng)開(kāi)工的工程進(jìn)行翻新改造等等，這種臨時(shí)的變動(dòng)和工程的更改，將會(huì)大大增加工程成本。而且這種時(shí)間的拖延，也會(huì)影響日后銷售。

3.應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

3.1規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

如果在項(xiàng)目沒(méi)有正式開(kāi)工之前已經(jīng)發(fā)覺(jué)了風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)對(duì)比較麻煩的甚至基本無(wú)力應(yīng)對(duì)的，這時(shí)候可以放棄。在工程早期放棄項(xiàng)目可以避免更大的損失。但是這種方式帶有一定的消極性，雖然免除了風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)得到任何收益。

3.2投資多元化

“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是同樣受用。為了將收益不確定性的風(fēng)險(xiǎn)降到最小，將項(xiàng)目投資分散開(kāi)來(lái)是最好的辦法，房地產(chǎn)選擇項(xiàng)目時(shí)，可以選擇各種層次的建筑，如住宅、商務(wù)、寫(xiě)字樓、娛樂(lè)場(chǎng)所等等。不同類型的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益是不同的，高風(fēng)險(xiǎn)高收益，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)候?yàn)榱说玫奖容^穩(wěn)定的收益這時(shí)候就需要用高收益項(xiàng)目去平均低收益的項(xiàng)目，同時(shí)低收益的低風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低高收益項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)。綜合起來(lái)，我們就能得到較高收益同時(shí)，又降低了風(fēng)險(xiǎn)。

3.3學(xué)會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，可以將整個(gè)工程項(xiàng)目劃分為不同的細(xì)致的部分分包給專業(yè)的施工公司，規(guī)劃公司等，以便于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，但是這過(guò)程必須要通過(guò)合法的手段，簽訂正規(guī)的合同等。還可以將項(xiàng)目股份化，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化給不同的股東，減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。保險(xiǎn)作為最簡(jiǎn)單的降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，確實(shí)有著一定的作用，但是保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)的效果不是特別明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不是所有的風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)公司都可以擔(dān)保的，而且風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)候，大多數(shù)情況下保險(xiǎn)公司只能按照一定比例賠償，難以全額賠償損失。

3.4全面調(diào)查，科學(xué)預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)的發(fā)展并不是無(wú)跡可尋的，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要利用一切可以利用的信息，仔細(xì)分析房地產(chǎn)的變動(dòng)規(guī)律，及時(shí)掌握國(guó)家政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)需求和其他公司的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。這樣全面的分析和調(diào)查，會(huì)讓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，也便于預(yù)測(cè)成本和收益。

3.5縮短項(xiàng)目時(shí)間

在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的同時(shí)，要盡可能的減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所用時(shí)間，減少工程開(kāi)發(fā)期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)不確定性變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。可以通過(guò)培訓(xùn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員，選擇最專業(yè)的建筑公司等方式來(lái)提高效率，以縮短時(shí)間。

3.6盡量減少可變量

工程中有些變量對(duì)于經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的變動(dòng)十分敏感，從而穩(wěn)定性差，這種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)簽訂合同等方式消除。例如在銀行貸款時(shí)候?yàn)榱朔乐估⑻岣呖梢院炗喒潭ɡ①J款合同，人工費(fèi)材料費(fèi)等增長(zhǎng)可以通過(guò)與建筑公司簽訂工程總價(jià)的一次性講清楚的合同等等。

結(jié)語(yǔ)：

如果用一句話來(lái)形容房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中的風(fēng)險(xiǎn)性，就是：時(shí)時(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，處處有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的高收益注定了它的高風(fēng)險(xiǎn)，但是我們要勇于面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)大軍中分一杯羹。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的回避，應(yīng)對(duì)和管理的過(guò)程，其實(shí)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程。良好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，需要的不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目管理者的力量，它需要的是一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)良好的配合，需要每個(gè)人的共同努力，需要過(guò)硬的專業(yè)素質(zhì)。每一個(gè)房地產(chǎn)人都能認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)才能穩(wěn)步健康發(fā)展，才能更加健康，成熟。

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