黃志元

【摘要】近年來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，各種房產(chǎn)測量信息等也堆積如山，這對后期的數(shù)據(jù)整理或未來的數(shù)據(jù)查閱等都造成了較大的困難。由于房產(chǎn)測量結果在房產(chǎn)證信息、房產(chǎn)面積和房屋產(chǎn)別信息中占據(jù)十分重要的地位，并且房產(chǎn)測量結果的準確性也是房產(chǎn)證發(fā)放和稅收的主要依據(jù)。隨著我國科學技術的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測量的數(shù)字化發(fā)展也逐漸進入人們的視線之中。計算機數(shù)字化技術能使得房產(chǎn)測量及后期的數(shù)據(jù)處理和查閱等都十分便利，不但推進了房產(chǎn)測量方法和技術的更新，也促進了房產(chǎn)測量的標準化和規(guī)范化以及效率的提升。本文主要分析了房產(chǎn)測量過程中計算機數(shù)字化技術的實現(xiàn)方法和意義，希望能有效促進房產(chǎn)測量工作的改革和創(chuàng)新。

【關鍵詞】房產(chǎn)測量;數(shù)字化技術;實現(xiàn)方法

傳統(tǒng)的房產(chǎn)測量方法在工作效率和信息共享方面已經(jīng)不能滿足房產(chǎn)管理工作的需求，必須在測量方法和信息管理方面做出改革和創(chuàng)新。如今計算機技術、網(wǎng)絡技術以及數(shù)字化測繪技術的發(fā)展以及在房產(chǎn)測量過程中的應用大大提高了房產(chǎn)測量工作的效率以及測量的準確性和規(guī)范性，并能為各用圖單位進行規(guī)劃、計算和管理工作提供較大的便利，是房產(chǎn)測量發(fā)展的目標和方向。隨著計算機數(shù)字化技術在房產(chǎn)測量過程中的應用和推廣，工程測量技術將全面進入信息化的時代。

一、房產(chǎn)測量的意義

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。房產(chǎn)測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供法律保護的依據(jù)，是產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權人提供法律保護的重要依據(jù)，也為調(diào)處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。通過對房屋狀況和其權屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權的管理單位提供基礎數(shù)據(jù)。最后，房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。部分開發(fā)商在利益的驅使下常打起房屋面積的主意，損害購房者利益，因此推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、數(shù)字化測繪技術的優(yōu)勢

1.?自動化程度高

隨著計算機技術的不斷發(fā)展，數(shù)字測圖具有自動化程度高的優(yōu)點。數(shù)字測圖在繪制過程中通過利用計算機軟件進行自動的計算、選擇圖示符號以及自動的進行識別，繪制出來的圖形更加美觀、精確，同時還能避免人工操作中的失誤。

2.?滿足不同客戶的需求

根據(jù)不同的客戶要求，可以對產(chǎn)品的各種要素數(shù)據(jù)進行一定的加工處理，還可以隨意的對圖形進行一定的拼接和縮放，用途較為廣泛。

3.?直觀的展示

數(shù)字化測繪技術通過利用計算模擬等多媒體技術的手段，能夠把測繪對象的特征、形象進行直觀的展示出來，改變了傳統(tǒng)繪圖的符號、數(shù)字、文字等復雜圖形。

4.?方便存儲

數(shù)字化測繪技術能夠使得數(shù)字化產(chǎn)品存放、?保管變得更加方便，保存了數(shù)字化產(chǎn)品信息的不變形性，避免了出現(xiàn)重復測繪的問題，增強了工程施工中地形圖的實用性，增加了用戶數(shù)量，從而提高了經(jīng)濟效益。

三、房產(chǎn)測量過程中計算機數(shù)字化技術的實現(xiàn)方法

1.?房產(chǎn)調(diào)查

在開展調(diào)查工作之前，進行了房產(chǎn)測量與調(diào)查的宣傳工作。房產(chǎn)管理局印制房產(chǎn)調(diào)查與測量通知書，分發(fā)給單位和個人。在房產(chǎn)分區(qū)的基礎上，調(diào)查人員根據(jù)表格所列內(nèi)容，實地填寫有關項目。需要單位提供資料才能填寫的項目，與單位進行協(xié)商，請其出具有關的文件資料，然后正式填寫表格。房產(chǎn)調(diào)查的同時進行房屋勘丈。要求實丈每一條邊，畫好外業(yè)勘丈草圖，確保面積計算的順利進行。

2.?碎部測量

界址點、建筑物角點及其它要素測量均采用拓普康GTS-211D全站儀進行數(shù)據(jù)采集。隱蔽地段的碎部點采用距離交會等間接方法求得：在實地量測有關長度，利用計算機輔助繪圖法求得。由于在房屋勘丈過程中，對房屋的每一條邊都進行了鋼尺量距，因此對規(guī)則建筑物只進行兩個定位點的采集，對別墅等不規(guī)則的多邊形建筑物將其特征點全部采集，以便于內(nèi)業(yè)成圖。

3.?面積量算

對規(guī)則建筑物，內(nèi)業(yè)人員按外業(yè)勘丈草圖，將勘丈數(shù)據(jù)平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計算程序求取各層面積，然后對各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。對于需要進行分攤計算的住宅樓，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。利用AutoCAD的Offset命令，先繪出該住宅樓的外圍圖形，計算出總建筑面積（S總建筑面積），然后利用Offeet命令將圖形向內(nèi)偏移到墻體厚度的一半處（陽臺處不進行偏移），計算房屋的總套內(nèi)面積（S套內(nèi)總面積）。

4.?房產(chǎn)圖編制

房產(chǎn)圖成圖可以采用南方測繪儀器公司開發(fā)的CASS4.0地形地籍成圖軟件，并利用Lisp

語言在AutoCAD平臺上編寫了邊長注記及面積計算程序。首先利用CASS4.0的“數(shù)據(jù)通訊”功能，將外業(yè)采集到的數(shù)據(jù)傳輸?shù)轿C中，然后進行展點，根據(jù)測量草圖及外業(yè)勘丈草圖，繪制好房產(chǎn)總平面圖，在此基礎上利用CASS4.0進行分幅圖、分丘圖的制作。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖上的表示內(nèi)容及表示方法依GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》第一單元：“房產(chǎn)測量規(guī)定”及GB/T17986.2—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》第二單元：“房產(chǎn)圖圖式”。

5.?傳統(tǒng)模擬圖的掃描矢量化

自房產(chǎn)測繪工作開展以來?，各房產(chǎn)測繪部門都先后測制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在實現(xiàn)對原有數(shù)據(jù)從新利用的過程中，我們可以使用掃描儀進行傳統(tǒng)模擬圖的矢量化處理。這種感覺處理方法不僅靈活方便、效率高、見效快，而且實用性強、成圖精度高。

四、結束語

計算機數(shù)字化技術在房產(chǎn)測量過程中的應用，不僅是房產(chǎn)管理數(shù)字化、信息化的需要，也為房屋產(chǎn)權的信息查詢、配圖等提供了更加便利、直接的方法。另外，計算機數(shù)字化技術的應用還能較好的解決因拆遷、改造等房屋結構變化過程中房產(chǎn)修測過程中的困難。最后，房產(chǎn)測量過程中的計算機數(shù)字化技術還具有測量精度高、數(shù)據(jù)處理準確、信息共享便利的特點，不僅大大提高了房產(chǎn)測量工作的效率，還使得測量結果的保存和查閱更加便利。

參考文獻

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