畢雪超

【摘要】 在今年的政府工作報告中，國家總理李克強指出，要力爭全面實現(xiàn)“營改增”。按照國家財政部工作安排，今年建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)將納入“營改增”范圍。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“營改增”問題，首先分析了“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務及稅務管理方面的具體影響，進而論述了“營改增”政策實施以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理應對策略，可以為房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策實施后企業(yè)相關管理策略的調整提供合理的參考。

【關鍵詞】 房地產(chǎn) 營改增 財務管理

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”相關政策分析

“營改增”政策是我國稅制改革的重要內(nèi)容，自2012年1月1日開始試點至今，目前“營改增”的范圍已經(jīng)覆蓋交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)、鐵路運輸、郵政服務業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)。國家稅務總局前不久指出，在2015年“營改增”政策將力爭擴圍到建筑業(yè)和不動產(chǎn)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)。當前，我國的房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅率是5%，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率是3%。在“營改增”政策實施以后，按照財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中的相關關規(guī)定，預計建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的稅率在11%的水平。從表面上看，增值稅稅率11%，遠遠高于建筑業(yè)3%和房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅稅率，但是具體影響還需要考慮到各種抵扣項來確定。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務的積極影響分析

首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務負擔。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規(guī)費、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內(nèi)容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負優(yōu)勢明顯。

其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的命脈就是資金問題這也是企業(yè)財務風險出現(xiàn)的根源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有較強的融資能力以及現(xiàn)金流才能實現(xiàn)自身的正常運轉。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營業(yè)稅，資金支出數(shù)額較大。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后，由于對于房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務在前期階段會產(chǎn)生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業(yè)的資金支出，確保企業(yè)資金流的充足。

最后，“營改增”政策有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率主要是營業(yè)稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務業(yè)務處理的非常簡單。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營改增政策實施以后，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務核算提出了更高的要求。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門必須提高自身的財務核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環(huán)節(jié)提出合理的涉稅建議，進而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”對財務的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規(guī)費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負的增加。

第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規(guī)費，在房地產(chǎn)項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規(guī)費的票據(jù)能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負升降的不確定性。

第三，“營改增”政策實施前的業(yè)務抵扣問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現(xiàn)試點前開發(fā)項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發(fā)生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的制定相應的應對策略。

四、面對“營改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應對策略分析

第一，依據(jù)“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產(chǎn)“營改增”以后，很有可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設施工成本的增加，因此，企業(yè)財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產(chǎn)項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應的增值稅專用發(fā)票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質量，確保實現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負根據(jù)分析可能會出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產(chǎn)價格的下降，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)競爭劣勢。

第二，解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產(chǎn)市場營銷上，越來越多的企業(yè)采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。

第三，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業(yè)應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理出現(xiàn)了賬務處理更加復雜、增值稅專用發(fā)票風險更加嚴峻。因此，企業(yè)應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務處理的依據(jù)，同時也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅義務也會產(chǎn)生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。

第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應該對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計賬戶設置進行相應的調整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計業(yè)務進行處理。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強化對增值稅專用發(fā)票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。

第五，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該及時的對自身的經(jīng)營流程進行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)自身的實際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負成本。

第六，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業(yè)財務管理工作帶來的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該對自身“營改增”前后的業(yè)務運行進行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應鏈、結算及發(fā)票管理、會計處理、內(nèi)控制度、業(yè)務流程、計算機系統(tǒng)等方面的增值稅風險點，制定系統(tǒng)完善的應對策略。此外，應該加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會計核算制度及流程，發(fā)票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。

五、結語

房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”，將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理、經(jīng)營模式、市場行為等產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務管理以及稅務處理中，必須充分考慮到“營改增”政策實施后的新的形勢分析，并有針對性的完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理措施，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

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（責任編輯：張瑤瑤）