袁也

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅負(fù)情況對企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理、經(jīng)營模式選擇和市場行為等將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本文先后通過模擬計(jì)算以及對全國部分城市已完工項(xiàng)目測算分析得出：在假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣能夠完全取得的情況下，稅改后稅負(fù)隨著開發(fā)成本占營業(yè)收入比例的提高而降低，甚至可低于稅改前稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃稅改后項(xiàng)目可控成本組成，盡可能提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)業(yè)務(wù)比重，在可接受的銷售利潤率范圍內(nèi)合理確定房價(jià)從而減輕企業(yè)稅負(fù)。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)；稅負(fù)

國家稅務(wù)總局于2015年將全面啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅的試點(diǎn)工作，作為我國結(jié)構(gòu)性減稅和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重大舉措，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響是值得研究的重大問題。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅負(fù)情況對企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理、經(jīng)營模式選擇和市場行為等將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。鑒于此，本文首先通過模擬計(jì)算，測算出“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)情況，經(jīng)結(jié)果分析找出影響稅負(fù)的影響因素。然后，對部分城市已完工項(xiàng)目“營改增”后稅負(fù)情況進(jìn)行計(jì)算分析，提出房地產(chǎn)企業(yè)欲在“營改增”后實(shí)現(xiàn)減稅目標(biāo)應(yīng)采取的對策。

一、文獻(xiàn)綜述

彭曉潔（2014）通過模型分析表明：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為6%，可抵扣比例為100%，營業(yè)成本與營業(yè)收入之比小于81.83%時(shí)，房地產(chǎn)稅負(fù)會(huì)明顯增加。

張運(yùn)賢（2014）通過對“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、稅負(fù)影響進(jìn)行分析得出：“營改增”后稅負(fù)不論絕對值還是相對值都有不同程度地降低。

趙暉（2013）依據(jù)天津地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，假定建筑、房地產(chǎn)行業(yè)均適用11%的增值稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的稅率，所有屬于抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅都取得增值稅發(fā)票得到抵扣，推算出房地產(chǎn)企業(yè)稅改后，天津地區(qū)稅負(fù)較之前下降約0.82%。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1、房地產(chǎn)企業(yè)中的存貨占企業(yè)資產(chǎn)的比例很高，稅改期初，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中的存貨和固定資產(chǎn)很可能會(huì)和交通、通信業(yè)一樣不能抵扣。目前房地產(chǎn)行業(yè)將長期處于下行趨勢，存貨擠壓嚴(yán)重，消化存貨大致需要2-4年時(shí)間，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅改后銷售存貨時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)缺少相對應(yīng)的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)的增值稅稅負(fù)與稅改前相比很可能成倍增長。

2、土地費(fèi)用和建筑安裝成本占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的比例較大。推行“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)主要受到這兩項(xiàng)成本的進(jìn)項(xiàng)抵扣情況的影響。

3、依據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性原理，“營改增”后稅負(fù)增加的建筑施工企業(yè)會(huì)通過提高總包投標(biāo)報(bào)價(jià)、簽訂總包合同時(shí)增加因拖欠工程款造成稅負(fù)增加的損失賠償條款等方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑業(yè)下游企業(yè)建安成本增加。

4、“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)售方式，在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期按5%的稅率繳納營業(yè)稅?！盃I改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般先購入建設(shè)、設(shè)計(jì)、建材等能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的服務(wù)和材料，因而在新項(xiàng)目開發(fā)之初較長時(shí)間內(nèi)無稅可繳或只需繳納較少的增值稅，這將減少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期流動(dòng)資金占用。

三、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)模擬計(jì)算

假設(shè)：某市房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，銷售收入為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：土地出讓金及其他費(fèi)用1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元（將可取得抵扣稅率全部按11%考慮），期間費(fèi)用1500萬元；所在地政府規(guī)定用于計(jì)算土地增值稅的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，增值稅銷項(xiàng)稅按11%計(jì)算。（僅考慮營業(yè)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土增稅和企業(yè)所得稅；在該條件下，“營改增”前總稅負(fù)率為19.57%，所得稅前銷售利潤率為20.58%。）

1、土地出讓金及其他費(fèi)用不可抵扣，可進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣的成本分別按占開發(fā)成本的100%、90%、80%、70%、60%、50%進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果如圖1所示：

從圖1可知，當(dāng)開發(fā)成本一定時(shí)，“營改增”后總稅負(fù)隨著可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額比例的減小而增加；所得稅前銷售利潤率隨著可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額比例的降低而降低。

因此稅改后，房地產(chǎn)企業(yè)只有取得上游行業(yè)更高比率的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，才不會(huì)面臨稅負(fù)增長壓力。

2、土地出讓金及其他費(fèi)用不可抵扣，開發(fā)成本較原假設(shè)條件有不同程度地提高，分別為4500、5000、5500萬元，開發(fā)成本按100%可進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣考慮。

從圖2可知，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)隨著開發(fā)成本占營業(yè)收入的比例上升而降低；當(dāng)開發(fā)成本占營業(yè)收入的比例達(dá)到一定臨界值時(shí)（本例臨界值為61.55%即開發(fā)成本為5455萬元），應(yīng)納增值稅折算成應(yīng)納營業(yè)稅的稅率為5%，與稅改前應(yīng)繳納營業(yè)稅稅率相等。

四、已完工項(xiàng)目“營改增”后稅負(fù)變化情況

在不考慮土地出讓金及其他費(fèi)用的抵扣情況下，通過對部分城市20個(gè)已完工項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行“營改增”后稅負(fù)變化情況分析得出：“營改增”后，各地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)隨著項(xiàng)目開發(fā)成本占營業(yè)收入比例的上升而降低；東北B項(xiàng)目、中南D、E、F項(xiàng)目、西南C項(xiàng)目成本占收入比例分別為54.58%，58.21%、58.82%、61.36%，56.56%，增值稅折算成營業(yè)稅比例分別為5%，4.6%、4.53%、4.25%，4.78%，均低于或等于“營改增”前營業(yè)稅稅負(fù)；而所得稅前銷售利潤率的變化呈離散性，規(guī)律不明顯。

五、結(jié)論分析

經(jīng)模擬計(jì)算以及對全國部分城市已完工項(xiàng)目測算，結(jié)果表明：在假房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣能夠完全取得的情況下，“營改增”后稅負(fù)的增減主要受到開發(fā)成本占營業(yè)收入比例的影響，即成本占比越高，增值稅稅負(fù)越低，甚至可能低于稅改前稅負(fù)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)已完工項(xiàng)目成本情況和銷售情況進(jìn)行分析，合理規(guī)劃稅改后項(xiàng)目可控成本組成，盡可能提高可抵扣進(jìn)項(xiàng)業(yè)務(wù)比重；減少零星用工避免無法取得增值稅專用發(fā)票，杜絕在材料采購過程中貪圖價(jià)格優(yōu)惠而放棄開取發(fā)票；同時(shí)，在可接受的銷售利潤率范圍內(nèi)合理確定房價(jià)從而減輕稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、理性發(fā)展。