曹錚

【摘要】本文對(duì)房地產(chǎn)海外項(xiàng)目的人員管理進(jìn)行了研究，從人員的選用、人員積極性和人員溝通幾個(gè)角度入手，旨在為具有海外項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)提供海外項(xiàng)目管理的參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；海外項(xiàng)目；人員管理

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)下降、政策嚴(yán)控的形勢(shì)下，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)行海外拓展。自2012年以來(lái)，碧桂園、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中建、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)完成了海外布局，而有更多的房地產(chǎn)企業(yè)正在安排海外房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃。項(xiàng)目人員是開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理項(xiàng)目的工作人員，是影響項(xiàng)目好壞的重要因素。因此，海外房地產(chǎn)項(xiàng)目人員管理對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。

人員管理主要集中在以下兩個(gè)方面：人員的配備及分工、人員工作積極性調(diào)動(dòng)，而海外房地產(chǎn)項(xiàng)目還涉及到當(dāng)?shù)毓蛦T的管理等方面。

一、人員配備

海外房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展后，配備項(xiàng)目人員是人員管理的最首要工作，也是運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。從項(xiàng)目角度來(lái)看，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，并做好項(xiàng)目的計(jì)劃，預(yù)估項(xiàng)目所需要的崗位、總工作量和每個(gè)崗位相應(yīng)的工作量。

1、項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的環(huán)節(jié)，若定位出錯(cuò)，則整個(gè)項(xiàng)目都將面臨失敗的風(fēng)險(xiǎn)，海外房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位則顯得更為關(guān)鍵。在項(xiàng)目定位時(shí)，首先要考慮項(xiàng)目的受眾群體是國(guó)內(nèi)消費(fèi)者，還是國(guó)外消費(fèi)者；主要是居住型物業(yè)，還是為了國(guó)內(nèi)移民而量身定制的投資型物業(yè)；是旅游地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)等等。不同的項(xiàng)目定位對(duì)崗位的需求也不同，這將導(dǎo)致所需要配備的人員結(jié)構(gòu)不同。

2、崗位設(shè)置

根據(jù)項(xiàng)目定位的結(jié)果，進(jìn)行崗位設(shè)置，崗位設(shè)置其實(shí)是項(xiàng)目計(jì)劃的一部分，一個(gè)良好的項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的良好實(shí)施開(kāi)展起到了重要的輔助保障作用。設(shè)置崗位時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目的不同定位，合理地評(píng)估項(xiàng)目的工作量，然后確定每個(gè)崗位的人數(shù)。然而，每個(gè)崗位的工作量，并沒(méi)有辦法在一開(kāi)始就能被準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，還需要不斷地對(duì)工作量進(jìn)行評(píng)估，調(diào)整組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置，以滿(mǎn)足項(xiàng)目的最新情況。

然而無(wú)論怎樣，海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾個(gè)必不可少的工作崗位是一定要有的。首先是海外法務(wù)崗，這是海外房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的崗位之一。由于國(guó)內(nèi)與海外法律的不同，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行海外房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，很容易遇到水土不服的現(xiàn)象，這就要求國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)配備熟悉相應(yīng)國(guó)家法律法規(guī)的人員。

其次重要的是開(kāi)發(fā)報(bào)建崗，開(kāi)發(fā)報(bào)建影響著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，而開(kāi)發(fā)報(bào)建崗是房地產(chǎn)企業(yè)的“對(duì)政府公關(guān)人員”，然而外國(guó)政府的公關(guān)方式與中國(guó)政府完全是兩種模式，因此，開(kāi)發(fā)報(bào)建的員工

最后是房地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)的計(jì)劃崗、成本崗、營(yíng)銷(xiāo)崗、開(kāi)發(fā)報(bào)建崗、工程崗位等等，這些崗位基本與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目相同，但是也應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目不同進(jìn)行不同的調(diào)整。

3、人員選用

完成崗位設(shè)置之后，選用相應(yīng)人員到相應(yīng)崗位就至關(guān)重要。在人員選用的時(shí)候，需要對(duì)備選人員的工作能力、性格特點(diǎn)進(jìn)行評(píng)判。人員選用是否恰當(dāng)，將直接影響項(xiàng)目的未來(lái)運(yùn)作。

在人員選用的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)尤其注意“經(jīng)驗(yàn)”這個(gè)因素。例如有些人員具備海外生活經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)有海外項(xiàng)目經(jīng)歷或者是海外求學(xué)經(jīng)歷，這些經(jīng)歷有助于其更快地適應(yīng)新的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目生活；有些人員具備豐富的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這類(lèi)經(jīng)歷有助于其更快上手海外房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。然而由于海外房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境都與國(guó)內(nèi)不同，而且項(xiàng)目上會(huì)遇到來(lái)自于國(guó)內(nèi)外等各個(gè)國(guó)家的工作人員，這類(lèi)經(jīng)驗(yàn)如果不得以有效利用，反而容易影響項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)。

二、國(guó)內(nèi)員工積極性調(diào)動(dòng)與溝通管理

1、工作積極性調(diào)動(dòng)

海外房地產(chǎn)項(xiàng)目離不開(kāi)國(guó)內(nèi)人員的支持，而國(guó)內(nèi)的工作人員初到海外，背井離鄉(xiāng)的心情將在一定程度上影響工作人員的工作積極性；而若是歐洲國(guó)家的項(xiàng)目，則又容易受到歐洲國(guó)家悠閑生活態(tài)度的影響工作積極性。

調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，能夠良好的推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。通過(guò)以下兩個(gè)方法可以有效提高員工的工作積極性。

第一，讓項(xiàng)目的所有人員認(rèn)識(shí)到，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)出海是大勢(shì)所趨，自己已經(jīng)走在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最前線。能夠操作海外房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)則是一種公司對(duì)自己的信任，是一種光榮。而良好的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，不但能使自己水平得到提升，更有利于個(gè)人未來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展。

第二，采用定期培訓(xùn)、公平競(jìng)爭(zhēng)、適時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)等方法，調(diào)動(dòng)員工的積極性。大多從事海外房地產(chǎn)項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)工作人員，都與家人分別。對(duì)于這些犧牲更多的員工而言，定期培訓(xùn)能夠讓其看到自己在職業(yè)生涯上的發(fā)展，公平競(jìng)爭(zhēng)則是保證其積極工作的基礎(chǔ)，適時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)則是為了填補(bǔ)他們?yōu)榱似髽I(yè)而遠(yuǎn)離家人的付出。這幾方面同時(shí)實(shí)施，可以在一定程度上提高國(guó)內(nèi)員工的積極性。

2、溝通管理

人員管理其本質(zhì)就是與人打交道，而工作人員并不是所有人都能很快地適應(yīng)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目所處國(guó)家的語(yǔ)言、生活習(xí)慣，這就使得有一部分工作人員并不能很好地融入當(dāng)?shù)厣?。?duì)于這類(lèi)工作人員，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)經(jīng)常與其談心，鼓勵(lì)其學(xué)習(xí)項(xiàng)目所在地的語(yǔ)言、文化，盡快融入生活。

三、當(dāng)?shù)毓蛦T管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要耗費(fèi)的人力資源十分浩大，而海外房地產(chǎn)項(xiàng)目不可能所有的人員——尤其是工程人員都從國(guó)內(nèi)配備。因此，海外房地產(chǎn)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)在項(xiàng)目所在地招募一定員工。

由于語(yǔ)言文化、生活習(xí)慣的差異，管理當(dāng)?shù)毓蛦T，是海外房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的又一難題。

1、遵守當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)

不同于在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有時(shí)候可以“稍打政策擦邊球”。海外房地產(chǎn)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政治法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，“依法辦事”是海外房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)毓蛦T管理首先需要注意的地方。

在對(duì)當(dāng)?shù)毓蛦T進(jìn)行招募之前，一定要熟讀項(xiàng)目所在地法律，尤其是勞動(dòng)部門(mén)頒布的相關(guān)法律法規(guī)，這些都將是管理當(dāng)?shù)毓蛦T的基本依據(jù)。

2、嚴(yán)格控制招聘關(guān)和試用期

在了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的基礎(chǔ)上，要在當(dāng)?shù)氐娜瞬攀袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)研，并制定出平衡薪酬成本與員工素質(zhì)的招聘方案。在招聘的時(shí)候，可以在聘請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜肆Y源經(jīng)理或者是請(qǐng)大型跨國(guó)人力資源企業(yè)共同進(jìn)行。這樣能夠保證招聘時(shí)對(duì)應(yīng)聘者評(píng)估的全面客觀性，更大程度上招到真正適合項(xiàng)目的工作人員。

3、平等對(duì)待當(dāng)?shù)毓蛦T

由于是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)出海，操作海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，很容易出現(xiàn)“中方員工是老板，當(dāng)?shù)毓蛦T是打工者”這類(lèi)現(xiàn)象。這類(lèi)現(xiàn)象不但不利于項(xiàng)目的正常開(kāi)展，還有可能引發(fā)各類(lèi)矛盾糾紛。

因此，在對(duì)待海外房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目的實(shí)際管理人員，一定要平等對(duì)待當(dāng)?shù)毓蛦T，可以嘗試的辦法是同時(shí)由國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目經(jīng)理和當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的項(xiàng)目經(jīng)理一同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理。

4、加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的聯(lián)系

勞工組織是直接處理雇員糾紛的部門(mén)，因此，在進(jìn)行海外房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要未雨綢繆，提前加強(qiáng)與勞工組織的聯(lián)系。

同時(shí)，其他政府部門(mén)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一定的影響，定期邀請(qǐng)政府部門(mén)來(lái)指導(dǎo)工作，有利于與政府部門(mén)建立良好的關(guān)系，并能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題。

在了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的基礎(chǔ)上，要在當(dāng)?shù)氐娜瞬攀袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)研，并制定出平衡薪酬成本與員工素質(zhì)的招聘方案。在招聘的時(shí)候，可以在聘請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜肆Y源經(jīng)理或者是請(qǐng)大型跨國(guó)人力資源企業(yè)共同進(jìn)行。

試用期也是必不可少的一環(huán)，但在設(shè)定試用期時(shí)，一定要考慮當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)的相關(guān)規(guī)定，不能套用國(guó)內(nèi)的方式，否則容易引起法律糾紛。

對(duì)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，人員管理至關(guān)重要，要能做到明確項(xiàng)目定位、合理設(shè)置崗位、科學(xué)分配工作、調(diào)動(dòng)國(guó)內(nèi)員工的積極性、處理好與當(dāng)?shù)毓蛦T之間的關(guān)系等工作，就能夠使得海外房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)展和效益等方面事半功倍，為企業(yè)帶來(lái)更大利益。

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